Supercondominio: conta il titolo originario, non il Catasto

La controversia nasceva tra i proprietari di due fabbricati adiacenti. L'attore chiedeva di accertare la natura comune di una scala esterna, di una scala interna e di un ballatoio utilizzati per accedere ai diversi piani degli immobili, sostenendo che tali beni fossero destinati al servizio di entrambi gli edifici. In via subordinata domandava il riconoscimento della comproprietà per usucapione o della servitù di passaggio, oltre all'accertamento della proprietà di una porzione di portico e al risarcimento dei danni derivanti dalle modifiche catastali effettuate dal vicino.

Dopo l'accoglimento della domanda in primo grado, la Corte d'appello aveva escluso la natura condominiale dei beni, riconoscendo esclusivamente l'acquisto per usucapione della servitù di passaggio sulla scala interna. Contro tale decisione veniva proposto ricorso per cassazione.

La Suprema Corte concentra la propria analisi sul rapporto tra il titolo di acquisto e la presunzione di comunione prevista dall'art. 1117 c.c. Secondo i giudici, l'elemento qualificante del supercondominio non risiede nella configurazione materiale degli edifici, ma nella presenza di un rapporto di accessorietà funzionale tra il bene comune e i fabbricati che ne traggono utilità. Ne consegue che anche edifici distinti e autonomi possono condividere beni comuni quando questi siano strutturalmente destinati al loro servizio.

La Cassazione ribadisce inoltre che il frazionamento catastale non costituisce titolo di proprietà e, pertanto, non è idoneo a escludere la comunione di un bene. L'unico elemento capace di superare la presunzione legale è una diversa disciplina contenuta nel titolo originario che ha determinato il frazionamento dell'unica proprietà. In mancanza di una previsione espressa, opera il principio dell'accessorium sequitur principale, con conseguente estensione della comproprietà ai beni funzionalmente collegati alle singole unità immobiliari.

La Corte richiama il consolidato orientamento secondo cui la disciplina del condominio contenuta nel Codice civile del 1942 trova applicazione anche agli edifici sorti sotto il vigore del Codice civile del 1865, poiché la disciplina dei diritti reali è regolata dalla normativa vigente al momento della controversia.

Accogliendo il primo, il secondo e il settimo motivo di ricorso, la Cassazione ha quindi cassato la sentenza impugnata con rinvio alla Corte d'appello, chiamata a riesaminare la controversia alla luce del principio secondo cui soltanto il titolo originario può escludere la presunzione di comunione dei beni comuni, oltre a pronunciarsi sulle ulteriori domande relative alla proprietà del portico e sulle spese del giudizio di legittimità.