In caso di riparazioni straordinarie di “notevole entità” la delibera assembleare sconta un quorum più elevato

Massima

In tema di assemblea di condominio, l'individuazione, agli effetti dell'art. 1136, comma 4, c.c. (approvazione con maggioranza degli intervenuti rappresentanti metà del valore dell'edificio) della “notevole entità" delle riparazioni straordinarie è rimessa, in assenza di un criterio normativo, alla valutazione discrezionale del giudice di merito, che può tenere conto senza esserne vincolato, oltre che dell'ammontare complessivo dell'esborso necessario, anche del rapporto tra tale costo, il valore dell'edificio e la spesa proporzionalmente ricadente sui singoli condomini.

Il caso

La causa - giunta di recente all’esame del Supremo Collegio - originava da un’impugnazione, proposta da un condomino, proprietario di un immobile sito al pianterreno dell’edificio, nei confronti della delibera assembleare con la quale era stata decisa, con la maggioranza ordinaria, l’automazione di un cancello carraio, «in quanto gravemente pregiudizievole per il ricorrente e, comunque, adottata senza le maggioranze prescritte per legge»; l’attore sosteneva, altresì, che tale innovazione serviva solo al ricorrente, ai proprietari dei “box sopra” e dei negozi, sicché la relativa delibera doveva essere adottata dall’assemblea ristretta di tali soggetti e, comunque, con le maggioranze prescritte dal comma 4 dell’art. 1136 c.c.

Il Tribunale aveva rigettato la domanda, qualificando il cancello quale parte comune del Condominio e ritenendo legittima la delibera adottata con maggioranza ordinaria.

La sentenza è stata impugnata dal condomino attore, il quale, in riforma della sentenza di primo grado, aveva chiesto di accertare che la decisione dovesse essere presa con il consenso unanime dei condomini ai quali l’innovazione serviva e, di conseguenza, di «dichiarare nulla o, quantomeno, annullare la delibera condominiale e condannare il Condominio alle restituzioni all’appellante delle relative contribuzioni».

La Corte territoriale respingeva il gravame.

Avverso la sentenza conclusiva del giudizio di appello, il suddetto condomino, soccombente in entrambi i gradi di merito, proponeva ricorso per cassazione.

La questione

Si trattava di verificare se il giudice distrettuale avesse violato, in particolare, il disposto dell’art. 1136, comma 4, c.c., atteso che lo stesso aveva escluso la straordinarietà del lavoro deliberato e, quindi, la necessità del quorum più elevato per la sua approvazione ivi previsto, unicamente in riferimento al requisito della sua non prevedibilità, dimenticandosi degli altri requisiti legali, ossia la non periodicità dell’intervento, la sua finalità di rinnovazione e sostituzione di parti strutturali ed il suo conseguimento di obiettivi di sicurezza.

Le soluzioni giuridiche

I giudici di Piazza Cavour hanno ritenuto infondate le doglianze del ricorrente.

Si riconosce che la Corte d’Appello aveva affermato che è da escludersi «la straordinarietà del lavoro deliberato che, indubitabilmente, non è scaturito dal verificarsi di una situazione non preventivata né causato da un evento imprevedibile».

Tale affermazione poteva generare il dubbio che, nell’opinione della Corte d’Appello, “straordinario” potesse essere considerato unicamente il lavoro non preventivato ed imprevedibile, opinione - secondo gli ermellini - non corretta, se solo si consideri che “interventi di manutenzione straordinaria”, secondo quanto prevede la lett. b) del comma 1 dell’art. 3 del d.P.R. n. 380/2001, sono «le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici».

Tuttavia, il ricorrente non aveva considerato che, ai sensi del comma 4 dell’art. 1136, l’approvazione con la maggioranza di cui al comma 2 del medesimo articolo - maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio - è prevista non per qualsiasi riparazione straordinaria, ma unicamente per quelle “di notevole entità”.

Orbene, la notevole entità dell’intervento - la somma deliberata era di € 3.300,00, oltre IVA - non risultava essere stata neppure dedotta, e quindi tantomeno provata, dal ricorrente ed era stata implicitamente esclusa dalla Corte territoriale quando aveva concluso per la legittimità della delibera assunta a maggioranza semplice.

D’altro canto - concludono i magistrati del Palazzaccio - l'individuazione, agli effetti dell'art. 1136, comma 4, c.c., della “notevole entità” delle riparazioni straordinarie era rimessa, in assenza di un criterio normativo, alla valutazione discrezionale del giudice di merito, che può tenere conto senza esserne vincolato, oltre che dell'ammontare complessivo dell'esborso necessario, anche del rapporto tra tale costo, il valore dell'edificio e la spesa proporzionalmente ricadente sui singoli condomini (v., tra le altre, Cass. civ., sez. II, 6 novembre 2008, n. 26733; Cass. civ., sez. II, 29 gennaio 1999, n. 810).

Osservazioni

Suscita perplessità la pronuncia in commento laddove qualifica come “riparazione straordinaria” l’automazione del cancello carraio, apparendo più corretto inquadrare l’oggetto della delibera assembleare nella figura della “innovazione” ai sensi dell’art. 1120 c.c. (in disparte l’ultroneità della disquisizione sul requisito della “notevole entità” dell’intervento a fronte di un esborso di soli € 3.300,00…).

Ciò offre lo spunto per passare in rassegna rammentare le nuove maggioranze richieste per una valida delibera condominiale, atteso che l’art. 1136 c.c., come novellato dalla l. n. 220/2012, contempla i vari quorum sul versante deliberativo, in parte reiterando le precedenti previsioni ed in parte ammodernando il vecchio testo, soprattutto mediante un’opera di coordinamento con le disposizioni di nuovo conio: in tal modo, si prescrivono specifiche maggioranze assembleari, di volta in volta differenti a seconda della natura degli affari oggetto della discussione o della convocazione in cui la votazione viene fatta.

Più nel dettaglio, per quanto riguarda l’assemblea in prima convocazione, il comma 2 stabilisce - come prima - che «sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio».

Relativamente all’assemblea in seconda convocazione, il successivo comma 3, in fondo - innovando parzialmente - stabilisce che «la delibera è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio».

A ben vedere, ora si fa riferimento agli intervenuti alla riunione, laddove il vecchio testo si correlava ad «un numero di voti che rappresenti il terzo dei partecipanti al condominio», e tale modifica va letta nell’ottica di dare maggiore rilevanza alla partecipazione diretta dei condomini alle riunioni.

Orbene, tale maggioranza “semplice” (1/3 del valore dell’edificio) è richiesta per un primo gruppo di affari, che riguardano l’ordinaria amministrazione e la normale gestione dei beni/impianti/servizi comuni, l’approvazione del bilancio preventivo e consuntivo nonché della relativa ripartizione delle spese tra i vari condomini, il rendiconto annuale dell’amministratore, l’impiego di eventuali residui attivi di gestione, le riparazioni straordinarie che non siano di grande entità, la costituzione del fondo speciale obbligatorio, e, in buona sostanza, quant’altro non risulta compreso negli argomenti per cui occorre una speciale maggioranza.

Inoltre, il quorum qualificato di cui al citato comma 2, ossia la maggioranza degli intervenuti all’assemblea rappresentanti almeno la metà del valore dell’edificio, veniva richiesto, nella precedente versione, per quattro tipi di delibere, e precisamente quelle che riguardavano:

1. la nomina e la revoca dell’amministratore (art. 1129, commi 1 e 2, c.c.), laddove la stessa maggioranza prevista per tale nomina è, oggi, richiamata dall’art. 1130-bis c.c., per la nomina di «un revisore che verifichi la contabilità del condominio»;
2. le liti attive o passive relative a materie che esorbitavano dalle attribuzioni di quest’ultimo (artt. 1130 e 1131, comma 3, c.c.);
3. la ricostruzione dell’edificio (art. 1128, comma 2, c.c.); e 4) le riparazioni straordinarie di notevole entità (art. 1135, comma 1, n. 4, c.c.).

Nell’attuale testo, i 500 millesimi e la maggioranza degli intervenuti sono prescritti, oltre che per le delibere di cui sopra, anche per ulteriori quattro tipi di decisioni, e segnatamente:

• a) art. 1117-quater c.c., ossia allorché l’assemblea, sollecitata dall’amministratore o dal singolo condomino, statuisce in merito alla cessazione di «attività che incidono negativamente e in modo sostanziale sulle destinazioni d’uso delle parti comuni»;
• b) art. 1120, comma 2, c.c., ossia le innovazioni c.d. speciali, pur nel rispetto della normativa di settore, nel dettaglio:

1. le opere e gli interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti,
2. le opere e gli interventi previsti per eliminare le barriere architettoniche, per il contenimento del consumo energetico, per realizzare parcheggi destinati a servizio delle unità immobiliari o dell’edificio, nonché per la produzione di energia mediante l’utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili da parte del condominio o di terzi che conseguano a titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o di altra idonea superficie comune,
3. l’installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino alla diramazione per le singole utenze;

• c) art. 1122-ter c.c., ossia l’installazione sulle parti comuni dell’edificio di «impianti volti a consentire la videosorveglianza» su di esse;
• d) art. 1135, comma 3, c.c., ossia quando l’assemblea autorizza l’amministratore «a partecipare e collaborare a progetti, programmi e iniziative territoriali promossi dalle istituzioni locali o da soggetti privati qualificati, anche mediante opere di risanamento di parti comuni degli immobili nonché di demolizione, ricostruzione e messa in sicurezza statica, al fine di favorire il recupero del patrimonio edilizio esistente, la vivibilità urbana, la sicurezza e la sostenibilità ambientale della zona in cui il condominio è ubicato».

La stessa maggioranza, ossia i 500 millesimi, si evince dal sistema della Riforma anche in altre ipotesi non espressamente richiamate dal comma 4 dell’art. 1136 c.c., e cioè per approvare o modificare il regolamento di condominio (art. 1138, comma 3, c.c.), per lo scioglimento del condominio qualora un gruppo di edifici possa dividersi in «parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi» (art. 61, comma 1, disp. att. c.c.), per rettificare o modificare i valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale in determinati casi (art. 69, comma 1, disp. att. c.c.), per chiedere all’amministratore l’attivazione di un sito internet intestato al condominio (art. 71-ter disp. att. c.c.), per autorizzare l’amministratore a partecipare al procedimento di mediazione (art. 71-quater, comma 3, disp. att. c.c. - anche se la c.d. riforma Cartabia ha previsto attualmente un potere “autonomo” in capo all’amministratore» - nonché per approvare l’accordo conciliativo al termine del medesimo procedimento di mediazione (art. 71-quater, comma 5, disp. att. c.c.).

In forza del successivo comma 5 dell’art. 1136 c.c., è rimasta, invece, la maggioranza qualificata correlata «ad un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell’edificio - laddove, in precedenza, si faceva riferimento alla «maggioranza dei partecipanti al condominio» - per le sole delibere concernenti le innovazioni, per così dire, ordinarie di cui al comma 1 dell’art. 1120 c.c., ossia quelle «dirette al miglioramento o all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni», per lo scioglimento del condominio «qualora la divisione non possa attuarsi senza modificare lo stato delle cose e occorrano opere per la sistemazione diversa dei locali o delle dipendenze tra i condomini» (art. 62, comma 2, disp. att. c.c.), nonché per quelle contemplate dall’art. 1122-bis, comma 3, c.c. ossia nell’ipotesi in cui il singolo intenda realizzare impianti non centralizzati per la ricezione radiotelevisiva o per la produzione di energia da fonti rinnovabili, e l’assemblea prescriva «adeguate modalità alternative di esecuzione o imporre cautele a salvaguardia della stabilità, della sicurezza o del decoro architettonico dell’edificio», provveda, «a richiesta degli interessati, a ripartire l’uso del lastrico solare e delle altre superfici comuni, salvaguardando le diverse forme di utilizzo previste dal regolamento di condominio o comunque in atto», e subordini «l’esecuzione alla prestazione, da parte dell’interessato, di idonea garanzia per i danni eventuali».

Non vengono elencate, come sarebbe stato opportuno, nel corpo del novellato art. 1136 c.c. - probabilmente, per un difetto di coordinamento, avendo la norma subìto variazioni nel passaggio tra i due rami del Parlamento - le delibere di cui all’art. 1117-ter c.c. allorchè si richiede l’elevato numero di voti, che «rappresenti i quattro quinti dei partecipanti al condominio e i quattro quinti del valore dell’edificio», per l’approvazione di decisioni mediante le quali, per soddisfare esigenze di interesse condominiale, si decidono “modificazioni delle destinazioni d’uso” delle parti comuni dell’edificio.

Si reputa, infine, che occorra il consenso dell’unanimità dei partecipanti al condominio - anche se non mancano, sul punto, opinioni discordi - per:

• a) la formazione di un nuovo regolamento di condominio o la modificazione di quello esistente, che implichino variazioni nei diritti costituiti o acquisiti sulle cose e sui servizi comuni, e del potere di disporre da parte dei singoli condomini sulle parti di loro proprietà esclusiva (art. 1138, penultimo comma, c.c.);
• b) la modificazione del regolamento di condominio inerente ai valori proporzionali delle varie quote, a meno che occorra correggere errori, o quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici oppure di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, sia alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino (art. 69, comma 1, disp. att. c.c.);
• c) le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, o che ne alterino il decoro architettonico, che rendano taluni parti dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino (art. 1120, comma 4, c.c.);
• d) la sopraelevazione che possa pregiudicare le condizioni statiche o l’aspetto architettonico dell’edificio, o che arrechi una notevole diminuzione di aria e luce ai piani sottostanti (art. 1127, commi 2 e 3, c.c.);
• e) la ricostruzione dell’edificio quando esso sia perito totalmente, o per una parte superiore ai tre quarti del suo valore, salvo disposizioni contrarie contenute nel regolamento di condominio (art. 1128, comma 1, c.c.);
• f) gli atti di alienazione o di costituzione di diritti reali sulle cose comuni, nonché le locazioni di durata superiore a nove anni (art. 1108, comma 3, c.c.); g) la ripartizione delle spese secondo criteri diversi da quelli legali, e l’esonero di un condomino dalla relativa contribuzione (art. 1123, comma 1, c.c.).

Riferimenti

Bordolli, Manutenzione e riparazioni urgenti, in Immob. & proprietà, 2011, 33;

De Tilla, I poteri dell'amministratore e la manutenzione straordinaria, in Immob. & diritto, 2010, fasc. 10, 24;

Salciarini, Maggioranza qualificata per le riparazioni di “notevole entità”, in Immob. & diritto, 2010, fasc. 6, 23;

Chinello, Ricostruzione di condominio e legittimazione edilizia dei condomini a semplice maggioranza, in Urbanistica e appalti, 2009, 1121;

Santersiere, Spese condominiali da inadempimento degli obblighi di ordinaria manutenzione configurate “riparazioni straordinarie”, in Nuovo diritto, 1997, 455;

De Tilla, Contrasti sulla legittimazione dell'astenuto all'impugnativa della delibera condominiale e sulle particolari maggioranze delle delibere che riguardano lavori di riparazione di notevole entità conseguenti al sisma del novembre 1980, in Giust. civ., 1989, I, 1873;

Vincenti, Sulla delegabilità dei poteri spettanti all'assemblea condominiale in tema di opere di manutenzione straordinaria, in Giur. it., 1989, I, 2, 419;

Di Paolo - Marinari, Le riparazioni straordinarie degli immobili, Padova, 1983.