Revoca giudiziaria dell’amministratore: la grave irregolarità non esclude l’accertamento del magistrato sulla sua sussistenza
03 Settembre 2026
Massima Il provvedimento del Tribunale in tema di revoca dell’amministratore di condominio ai sensi degli art. 1129 c.c. e 64 disp. att. c.c. viene adottato in sede di volontaria giurisdizione, in quanto sostitutivo della volontà assembleare e volto ad assicurare una rapida ed efficace tutela dell'interesse alla corretta gestione dell'amministrazione condominiale in ipotesi di compromissione della stessa. Solo, dunque, la ricorrenza di qualcuna delle ipotesi di particolare gravità, contemplate dal comma 11 dell'art. 1129 c.c. e dal comma 4 dell’art. 1131 c.c., legittima l'iniziativa cautelare giudiziale del singolo membro volta alla rimozione dell'amministratore condominiale. Il caso I proprietari di alcuni immobili, parti di uno dei fabbricati che costituivano un più ampio condominio, tramite deposito di ricorso presso il competente Tribunale chiedevano la revoca giudiziaria dell'amministratore per asserite gravi irregolarità commesse in violazione dell'art. 1129 c.c. Gli addebiti riguardavano alcuni aspetti della gestione amministrativa quali, ad esempio, l'inerzia in relazione ad un asserito obbligo di intervento a fronte di interventi di ampliamento commessi da alcuni condomini nelle proprie unità individuali ed in assenza di autorizzazione dell'assemblea; la mancata conservazione del lastrico solare e di altre parti comuni; un illegittimo intervento dello stesso amministratore in occasione della conferma/nomina del suo successore e tramite il quale il convenuto avrebbe influenzato la formazione del quorum costitutivo della relativa assemblea. Il resistente si costituiva in giudizio negando ogni addebito e rilevando, in particolare, che le questioni avrebbero potuto costituire oggetto di apposita delibera assembleare senza ricorrere, necessariamente, all'autorità giudiziaria, tanto più che egli stesso era stato riconfermato dalla stessa assemblea successivamente alla presentazione del ricorso. Il Tribunale ha rigettato il ricorso, condannando i ricorrenti, in solido, al pagamento delle spese di lite. La questione Il decreto pronunciato dal Tribunale di Bari non si discosta dalla giurisprudenza che ha sempre affrontato in modo coerente la problematica relativa al rapporto tra gravi irregolarità commesse dall’amministratore e discrezionalità del giudice nel loro accertamento e valutazione. Le soluzioni giuridiche A fondamento della decisione, il Tribunale ha posto la nuova formulazione dell’art. 1129 c.c. che, con la riforma del 2012, è stato considerato innovativo per avere introdotto un elenco di ipotesi ben definite che possono costituire, tra le altre, gravi irregolarità. Ribadito dal giudicante che l’elencazione dei casi di revoca non è tassativa ma meramente esemplificativa, la sentenza si è allineata alla giurisprudenza corrente che, anche in presenza di uno dei casi tipizzati dal legislatore nella norma richiamata, si è determinata nel ritenere che, per accertare se il rapporto fiduciario che, necessariamente, deve legare l’amministratore al condominio sia effettivamente venuto meno, il giudice non può esimersi dal valutare la concreta gravità della condotta tenuta dal soggetto rispetto alle relative conseguenze. Tale accertamento - ad avviso del Tribunale - deve essere ancora più rigoroso quando, come nella fattispecie, ci si trovi di fronte a irregolarità “atipiche”, da intendersi tali quelle che non rientrano nell’elenco di cui all’art. 1129 c.c. Il giudice nel respingere la prima difesa dell’amministratore (non necessità di ricorrere in sede giudiziaria per la revoca dell’amministratore, essendo sufficiente a tale scopo investire l’assemblea della questione) ha osservato che - come previsto dall’art. 1129, comma 11, c.c. - l’unico caso nel quale il condomino può chiedere all’amministratore di convocare l'assemblea per far cessare la violazione e revocare il mandato amministrativo riguarda la grave irregolarità relativa agli adempimenti fiscali o la mancata apertura ed utilizzazione del conto corrente condominiale. Ed anche in tali ipotesi non è previsto alcun obbligo in capo ai condomini trattandosi di una mera scelta discrezionale. Detto questo ed analizzate nel merito le diverse contestazioni poste a fondamento del ricorso, il Tribunale ha ritenuto non fondate le doglianze avanzate dai ricorrenti, sia perché prive di elementi probatori (inerzia nell’assumere iniziative a fronte di asseriti abusi commessi dai condomini), sia perché contraddette dalle risultanze documentali, che avevano dimostrato il corretto comportamento dell’amministratore (regolare convocazione dell’assemblea ai fini della manutenzione delle parti comuni e impossibilità di deliberare sul punto conferma/nomina del nuovo amministratore per mancanza del quorum costitutivo). Osservazioni Dalla decisione in esame, emerge che non è sufficiente, al fine della revoca giudiziaria dell’amministratore, affermare semplicemente che nel corso della gestione condominiale siano state commesse delle irregolarità gravi, ma occorre che le stesse abbiano avuto una concreta incidenza negativa sulla fiducia che il condominio ripone nel proprio amministratore e che sia tale da impedire la prosecuzione del rapporto. Il perno intorno al quale gira la questione della rimozione forzata dell’amministratore è, dunque, costituito dai c.d. gravi motivi o, più precisamente, “gravi irregolarità”, i cui confini sono stati volutamente lasciati indefiniti dal legislatore. Questo perché, evidentemente, non potevano essere codificate tutte le anomalie nella gestione condominiale che potessero assumere un carattere tanto rilevante da essere determinante per un intervento giudiziario, sostitutivo di quello dell’assemblea, finalizzato all’interruzione del mandato conferito all’amministratore. Individuati, quindi, tra i tanti solo i comportamenti che minano la regolare funzione del condominio e che sono stati definiti dall’art. 1129 c.c. il compito di disegnare i termini del concetto di “grave irregolarità” è stato assunto o, forse più correttamente, rimesso alla giurisprudenza dalla quale si può trarre che il rapporto di fiducia tra amministratore e condominio viene messo in discussione solo a fronte di un comportamento gravemente significativo del primo. Questo indica che tale doglianza è esclusa quando il condomino/i avanzi rimostranze nei confronti di una gestione che sia stata approvata da regolari delibere assembleari non oggetto di impugnativa da parte del ricorrente. La grave irregolarità, inoltre, sussiste solo quando vi siano seri elementi probatori dai quali si possa trarre che da essa possa scaturire un verosimile pregiudizio imminente e irreparabile per l’ente. Da ultimo va detto che per giungere alla revoca giudiziaria dell’amministratore non è sufficiente che la violazione sia solo formale ma occorre che la stessa configuri una fattispecie concreta che porti a ritenere probabile che la condotta dell’amministratore abbia inciso sui diritti della compagine condominiale. Ora, considerato che l’elenco delle gravi irregolarità formulato dal legislatore non è esaustivo, tanto che - come affermato dal Tribunale di Bari - in tutti gli altri casi si è parlato di irregolarità atipiche, appare evidente come il giudice sia titolare non di un potere discrezionale, ma di un dovere, che lo porta a valutare se la condotta concreta dell’amministratore sia stata corretta, giustificata oppure se abbia costituito indizio di una gestione impropria o addirittura illegittima. La particolare severità del provvedimento si giustifica solo in via eccezionale rispetto all’ordinaria regola, secondo la quale è l’assemblea che si determina in materia ed impone, pertanto, che il giudice proceda sempre in questa direzione (App. Milano 24 aprile 2026). È stato detto anche che le gravi irregolarità commesse dall’amministratore per portare alla sua revoca devono aver minato il rapporto di fiducia che intercorre con il condominio, nonché avere costituito un motivo concreto per il venire meno di una gestione corretta e trasparente dell’ente stesso. Questo trova conferma in un precedente giurisprudenziale (Trib. Roma 30 dicembre 2025), secondo il quale le gravi irregolarità che giustificano la rimozione dall’incarico devono essere considerate non in relazione a singole inadempienze, bensì alla gestione complessiva ed agli eventuali danni conseguenti ad una perseverante negligenza. Altro aspetto da considerare è quello che concerne la posizione dell’amministratore nei confronti del condominio e che è oramai inquadrata, definitivamente, nell’àmbito del mandato (anche questo un portato della riforma del 2012). Questo comporta l’applicabilità, al caso di specie, del principio generale in tema di inadempimento delle obbligazioni (art. 1218 c.c.), poiché il procedimento di revoca dell’amministratore, rimesso alla volontà di uno o più condomini, altro non è che un giudizio di risoluzione anticipata e definitiva del rapporto di mandato esistente tra la collettività dei condomini ed il proprio rappresentante, con tutte le conseguenze in tema di onere della prova. In questo ambito, quindi, il condomino - che può essere paragonato a qualsivoglia creditore che lamenti l’inadempimento della controparte - dovrà provare la fonte del suo diritto a conseguire dall’amministratore il corretto adempimento dell’incarico che gli è stato affidato limitandosi alla mera allegazione della circostanza negativa. L’amministratore, invece, dovrà dimostrare il contrario, oppure di avere estinto la propria obbligazione. Pironti, Revocato l’amministratore che monetizza il diritto di accesso ai carteggi condominiali, in Sole24Ore-Norme&Tributi Plus, 8 giugno 2026; Nicoletti, La revoca dell'amministratore per gravi irregolarità non è sempre scontata, in Condominioweb.com., 20 gennaio 2026; Bordolli, Revoca giudiziale dell’amministratore e gravi irregolarità, in Diritto.It, 26 dicembre 2025; Amendolagine, Le gravi irregolarità non sono soltanto quelle menzionate nell'art. 1129 c.c., in IUS-Condominio e locazione, 23 aprile 2019; Sforza Fogliani, Responsabilità penale dell'amministratore di condominio, gravi irregolarità per la revoca ed altri problemi immobiliari, in Arch. loc. e cond., 2019, fasc. 3, 247; Fiore, Revoca giudiziale dell'amministratore di condominio e tentativo obbligatorio di mediazione, in Giur. it., 2018, fasc. 10, 2145; Scarpa, Revoca, ampliate le ipotesi di grave irregolarità, in Sole24Ore-Guida al diritto, 2013, fasc. 3, 96. |
