Per la locazione degli immobili di pregio le parti possono derogare all’esclusione dell'applicabilità del regime vincolistico
08 Settembre 2026
Massima In tema di locazione immobiliare ad uso abitativo, l'art. 1, comma 2, lett. a), della l. n. 431/1998, nella parte in cui esclude l'applicabilità del regime vincolistico, previsto dalla stessa legge, agli immobili di pregio, non costituisce norma imperativa, sicché le parti possono derogarvi liberamente, pattuendo l'assoggettamento del rapporto avente ad oggetto detti immobili alla relativa disciplina, richiamandola adeguatamente in contratto, in forza dell'autonomia contrattuale di cui all'art. 1322 c.c. Il caso La causa - giunta, di recente, all’esame del Supremo Collegio - originava da un’intimazione di sfratto per finita locazione e contestuale atto di citazione per convalida azionata dal locatore Tizio, chiedendo, in caso di opposizione da parte del conduttore Caio, l’emissione di ordinanza provvisoriamente esecutiva di rilascio dell’immobile locato. Sulla resistenza del convenuto, il Tribunale adìto aveva rigettato l’istanza ex art. 665 c.p.c. proposta dal locatore e, disposto il mutamento del rito in quello locatizio, aveva dichiarata cessata alla data del 31 maggio 2019 l’efficacia del contratto ad uso abitativo stipulato in data 1° giugno 2010, ordinando al conduttore l’immediato rilascio dell’immobile locato e relativi accessori, in favore dell’intimante. Il conduttore aveva proposto gravame, che veniva accolto dalla Corte d’Appello, rigettando così la domanda attorea; nello specifico, il giudice distrettuale aveva osservato:
Avverso la sentenza conclusiva del giudizio di primo grado, il locatore ricorreva per cassazione. La questione Si trattava di verificare se fosse derogabile per volontà delle parti la norma di cui all’art. 1, comma 2, lett. a), della l. n. 431/1998, nonostante i contratti relativi alle ville, ai castelli e palazzi (categoria catastale A8 e A9) alle abitazioni di lusso (categoria catastale A1) e gli immobili vincolati exlege n. 1089/1939 - come era, per l’appunto, l’immobile oggetto di causa - per espressa previsione normativa fossero sottratti alla suddetta legge speciale e regolati esclusivamente dal codice civile e, segnatamente, dagli artt. 1571 ss. c.c. Nello specifico, il ricorrente rimproverava alla Corte territoriale di aver ritenuto valida ed efficace la clausola 4 del succitato contratto di locazione, nonostante fosse meramente riproduttiva della disposizione di cui all’art. 2 della l. n. 431/1998, espressamente esclusa nel caso di immobili vincolati. Le soluzioni giuridiche I giudici di Piazza Cavour hanno ritenuto infondate le suddette doglianze. In proposito, pur essendo vero che la locazione di un immobile di pregio ad uso abitativo non è soggetta alla tutela vincolistica di cui alla l. n. 431/1998, come previsto dall’art. 1, comma 2, lett. a), della legge stessa, è altrettanto vero che le parti possono liberamente decidere di assoggettare il rapporto alla relativa disciplina, richiamandola adeguatamente in contratto, in forza dell’autonomia contrattuale di cui all’art. 1322 c.c. Ad un simile rapporto sono certamente applicabili, in linea di principio e in prima battuta, le norme del codice civile, come appunto previsto dall’art. 1, comma 2, lett. a), citato, ma se le parti hanno deciso di derogare al regime generale, liberamente pattuendo l’assoggettamento del rapporto avente ad oggetto immobili di pregio - come quello per cui è causa - a tale ultima disciplina, la sua inapplicabilità potrebbe solo discendere da un contrasto della relativa clausola con norme imperative. Tuttavia, il citato art. 1, comma 2, della l. n. 431/1998 - il quale dispone che «le disposizioni di cui agli articoli 2, 3 … della presente legge non si applicano: a) ai contratti di locazione relativi agli immobili vincolati ai sensi della legge 1 giugno 1939, n. 1089, o inclusi nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, che sono sottoposti esclusivamente alla disciplina di cui agli articoli 1571 e seguenti del codice civile qualora non siano stipulati secondo le modalità di cui al comma 3 dell'articolo 2 della presente legge» - non ha certo una simile valenza, essendo dettato per regolare il regime legale concernente anche gli immobili di pregio, senza però escluderne la derogabilità: tanto, né espressamente, né implicitamente, giacché l’avverbio “esclusivamente” ha il solo scopo di circoscrivere in senso oggettivo la portata del regime normativo ordinario. Osservazioni Il comma 2 della l. n. 431/1998, che disciplina le locazioni di immobili “ad uso abitativo” - escludendo, quindi, quelle ad uso diverso, la cui disciplina è tuttora integralmente disciplinata dal capo III della l. n. 392/1978, e, al contempo, non operando alcuna distinzione in ordine alla data di costruzione come faceva la l. n. 359/1992 - limita ulteriormente l’àmbito applicativo di tale legge, nel senso che individua sostanzialmente quattro tipologie locatizie escluse segnatamente dall’applicazione degli artt. 2 (stipula e rinnovo del contratto di locazione), 3 (disdetta del contratto), 4 (convenzione nazionale), 4 bis (tipi di contratto, come inserito dall’art. 2, comma 1, della l. n. 2/2002), 7 (condizioni per la messa in esecuzione del provvedimento di rilascio), 8 (agevolazioni fiscali) e 13 (patti contrari alla legge). A ben vedere, manca un'unica ratiodella selezione operata, essendo le varie ipotesi sorrette da considerazioni alquanto diverse: in taluni casi, hanno avuto peso le peculiarità tipologiche dell'immobile oggetto del contratto (abitazioni in ville, castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici, ecc.); in altri, l'opzione è stata motivata da un attenuato rilievo della funzione “abitativa” soddisfatta dall'immobile; in altri ancora, si sono volute evitare interazioni ed attriti con specifiche normative. In questa prospettiva, non può affermarsi, quindi, che le ragioni delle singole esclusioni siano le stesse: le fattispecie de quibus sono accomunate unicamente dalla circostanza che il legislatore non le ha ritenute meritevoli della tutela apprestata dalla nuova disciplina, ma la ratio delle singole scelte è differente a seconda della diversa tipologia contrattuale presa in considerazione. L'eterogeneità delle esclusioni è anche manifesta nel rapporto tra la disciplina legale delle locazioni abitative ed il residuo àmbito rimesso all'autonomia negoziale delle parti: invero, l'esclusione comporta l’applicazione, in taluni casi, della disciplina codicistica, pressoché integralmente derogabile, mentre, in altri, di specifiche normative sorrette da finalità pubblicistiche, come tali, rigide ed inderogabili. A questo punto, resta da chiedersi se l’elenco di cui sopra sia o meno tassativo, oppure residuino talune fattispecie contrattuali che sfuggono alla rigida regolamentazione dettata per le locazioni ad uso abitativo. Dalla Relazione parlamentare alla c.d. legge Zagatti, si evinceva che gli obiettivi prefissati erano, da un lato, il riordino dell’intero settore nell’intento di semplificare il più possibile il quadro normativo e, dall’altro, l’introduzione di un complesso di regole certe nelle quali potesse trovare maggiore spazio l’autonomia delle parti; in quest’ottica, si è ritenuto che si sia voluto delineare un sistema chiuso, con l’individuazione di figure contrattuali tipiche non solo con riferimento all’abitazione primaria, ma anche per il soddisfacimento di particolari transitorie delle parti meritevoli di tutela, lasciando alla disciplina del codice civile o alla specifica normativa di settore solo quelle fattispecie espressamente considerate nell’art. 1, commi 2 e 3, le quali non si è reputato di far rientrare nell’àmbito applicativo della novella del 1998. D’altronde, la generica formula normativa dell’art. 26, comma 1, lett. a), della l. n. 392/1978 aveva spesso lasciato spazio, in passato, a facili elusioni delle norme imperative dell’equo canone, sicché è apparso evidente che la regolamentazione dei contratti di locazione lato sensu transitori fosse espressione della volontà del legislatore di definire normativamente tutte le possibili tipologie di locazioni ad uso abitativo. In particolare, la seconda categoria di tipologie locatizie che sfuggono alla generale applicazione della l. n. 431/1998 - oggetto della pronuncia in commento, che tratta, appunto, di immobili di pregio - è costituita dagli immobili accatastati nelle categorie A/1, A/8 e A/9, anch’essi sottoposti, come la tipologia prevista nel primo periodo della lett. a) dell’art. 1, comma 2, esclusivamente alla disciplina codicistica, salva l’adozione delle modalità di cui al c.d. secondo canale di cui all’art. 2, comma 3, della medesima legge. Si tratta, comunque, di categorie numericamente limitate, inferiori per consistenza circa al 3% del patrimonio immobiliare nazionale; il godimento di tali immobili, peraltro, è intuibilmente riservata a fasce sociali particolarmente facoltose, sicché il legislatore ha ritenuto di privilegiare la libertà negoziale dei locatori a fronte delle esigenze di tutela dei conduttori. In proposito, soffermandosi sulla ratiodell'art. 26, lett. d), della l. n. 392/1978, che analogamente escludeva tali tipologie abitative dall’àmbito di applicazione della legge sull’equo canone, una pronuncia di legittimità (Cass. civ., sez. III, 11 dicembre 1998, n. 12463) osservava che, con tale norma, il legislatore del 1978 non aveva ritenuto meritevole della tutela, accordata dalla predetta legge, il soggetto che assumesse in locazione tali immobili; la scelta legislativa era stata, quindi, nel senso di rifiutare, nel contemperamento delle opposte esigenze dei contraenti, la tutela sociale, assicurata in particolare dal c.d. equo canone, al soggetto il quale, acquisendo in locazione un immobile siffatto, dimostrava con ciò stesso di godere di ampie possibilità economiche. A tali fini, viene in considerazione la capacità di reddito dei conduttori, che il legislatore, con presunzione iuris et de iure, ha fatto derivare dalla detenzione dei singoli beni, con la conseguente esclusione dalla tutela in questione di quei soggetti che di essa non appaiono abbisognevoli; in altri termini, l’esclusione di tali rapporti locativi dal perimetro applicativo della l. n. 431/1998 prescinde del tutto dalla natura dell’esigenza abitativa avvertita dal conduttore, traendo invece dalla peculiare tipologia degli alloggi, di certo eccedenti lo standard medio di un habitat civile, e quindi pure dalle correlate condizioni economiche del conduttore, la presunzione della superfluità di una speciale protezione del rapporto locativo. Si rammenta, al riguardo, che la disciplina del catasto su base nazionale, attuata allo scopo di censimento della proprietà immobiliare e di controllo delle entrate tributarie, risale alla l. 26 gennaio 1865, n. 2136; allo scopo di «accertare le proprietà immobiliari urbane e determinarne la rendita» nonché di «costituire un catasto generale dei fabbricati e degli altri immobili urbani», il r.d.l. 13 aprile 1939, n. 652, convertito in l. 11 agosto 1939, n. 1249, ha poi istituito il Nuovo Catasto Edilizio Urbano - ancora oggi in vigore, nonostante la modifica di cui al d.p.r. 23 marzo 1998, n. 138 - ove sono fissati, appunto, i presupposti per l’individuazione delle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, menzionate dall’art. 1, comma 2, lett. a), secondo periodo, della l. n. 431/1998; alle richiamate modifiche, è peraltro seguita una serie di disposizioni di integrazione, senza, però, giungere ad una compiuta ed organica riforma del settore, stante che la l. n. 23/2014, che delegava il Governo per la revisione della disciplina del sistema estimativo del catasto dei fabbricati, è rimasta tuttora sulla “carta”». Occorre ricordare che la classificazione catastale è riferita alle “unità immobiliari” e, secondo l'art. 5 del r.d.l. n. 652/1939, «si considera unità immobiliare urbana ogni parte di immobile che, nello stato in cui si trova, è di per se stessa utile ed atta a produrre un reddito proprio»; tale classificazione poggia sul seguente procedimento di individuazione:
In questa prospettiva, ha acquistato particolare rilievo il tema della disapplicazione dell'atto di classamento catastale da parte del giudice ordinario in caso di difformità tra tale atto e la reale situazione dell'immobile. In proposito, si è più volte affermato che, nella controversia fra il locatore ed il conduttore per la determinazione dell'equo canone, il giudice ordinario, ove lo ritenga non conforme alla legge, può disapplicare l'atto di classamento dell'unità immobiliare operato dalle autorità amministrative e determinare, in via incidentale ed al limitato fine del computo del canone locativo, nella specifica controversia sottoposta al suo esame, la categoria catastale da attribuire a quelle unità, precisando che la disapplicazione dell'atto di classamento illegittimo non trova ostacolo nel mancato ricorso, ove configurabile, al giudice tributario avverso il classamento stesso, e ciò senza la possibilità di espungere dall’ordinamento l’atto amministrativo divenuto oramai inoppugnabile davanti agli organi a ciò preposti per decorso dei termini contemplati dalla legge (v., ex plurimis, Cass. civ., sez. III, 13 giugno 2013, n. 14867) Merita sottolineare che la questione della corrispondenza del classamento alle reali caratteristiche dell'immobile ha rilievo non solo ai fini della (oramai) obsoleta questione della determinazione dell’equo canone, ma anche ad altri particolari fini, come, ad esempio, per stabilire se un determinato rapporto ricada o meno sotto la disciplina speciale locatizia (Cass. civ., sez. III, 22 giugno 2006, n. 14459, concernente immobile appartenente alla categoria A/9). In quest’ottica, la disapplicazione della categoria catastale potrebbe comportare l’annullamento del contratto per errore ai sensi dell’art. 1427 c.c. per la parte che veda mutare la disciplina originaria del rapporto a seguito della diversa qualificazione dell’immobile disposta dal giudice, purchè il locatore dimostri che, qualora fosse stato a conoscenza dell’errore di classamento, non avrebbe provveduto affatto a stipulare il contratto di locazione o l’avrebbe stipulato a diverse condizioni (si pensi ad un immobile accatastato come A/8, ossia abitazione in villa, poi modificato in A/7, abitazione in villino). Dunque, la l. n. 431/1998, nell'escludere dalla propria disciplina - oltre agli immobili di categoria A/8 e A/9, già menzionati dall'art. 26 della l. n. 392/1978, anche - gli immobili appartenenti alla categoria catastale A/1, ossia le abitazioni di tipo signorile, prima non contemplate, sembra aver ricompreso in un’unitaria disciplina tutte le locazioni abitative di immobili che potrebbero definirsi “di lusso”, per cui sorge il quesito se l'individuazione debba compiersi o meno in applicazione del d.m. 2 agosto 1969 (recante “caratteristiche delle abitazioni di lusso”). Argomenti a favore della soluzione negativa si traggono da una decisione degli ermellini, in cui si afferma che la disciplina ricordata definisce le caratteristiche delle abitazioni di lusso solo ai sensi e per gli effetti delle l. 2 luglio 1949, n. 408, contenente disposizioni per l'incremento delle costruzioni edilizie, l. 2 febbraio 1960, n. 35, avente ad oggetto agevolazioni tributarie in materia edilizia, e l. 7 febbraio 1968, n. 26, concernente la proroga dei termini per l'applicazione delle agevolazioni tributarie in materia edilizia, e solo al fine, quindi, di escludere queste abitazioni dalle particolari agevolazioni fiscali e tributarie previste dalle predette norme (Cass. civ., sez. III, 10 maggio 1999, n. 4615) In proposito, si è chiarito (Cass. civ., sez. III, 21 agosto 2013, n. 19301) che, in caso di locazione di un'unità abitativa accatastata A/2 - risultante dal frazionamento di un edificio vincolato ai sensi della l. n. 1089/1939 ed incluso nella categoria A/9 - non trova applicazione la deroga di cui all'art. 1, comma 2, lett. a), della l. n. 431/1998, conseguendone che la locazione in parola segue le regole generali di cui alla stessa l. n. 431/1998 e non può essere, pertanto, disciplinata dagli artt. 1571 ss. c.c. Quanto alla villa, l'espressione adoperata dalla normativa catastale lascia intendere come non sia necessario che la villa costituisca un'unica unità immobiliare, ben potendo essere strutturata in maniera tale che, mantenendo ferme le caratteristiche della categoria particolarmente pregiata, possa presentarsi con più unità, tutte aventi la categoria A/8. In alcune direttive, tale categoria è stata così descritta: «appartenenza a costruzioni isolate, aventi mole alquanto superiore a quella dei villini; con vedute a prospetto su tutti i lati e circondate da ampio spazio destinato a parco. Le caratteristiche intrinseche ed estrinseche in linea di massima corrispondono a quelle delle abitazioni di tipo signorile. Non si escludono casi in cui tali caratteristiche vengono superate per la presenza di materiali nobili e di opere di pregio artistico, come pure non si escludono casi (vecchie e modeste ville) in cui le caratteristiche si avvicinano a quelle delle comuni abitazioni». Le caratteristiche essenziali vanno, quindi, individuate nell'isolamento e nell'ampio spazio di verde che alla costruzione è annesso, conseguendone che si è al di fuori della categoria in esame nel caso di suddivisione di un'originaria grande villa in tanti appartamenti, con la creazione di una sorta di “condominio”, che faccia venir meno le essenziali caratteristiche di riservatezza nonchè di godimento esclusivo (o limitato a pochissime famiglie) del verde (Cass. civ., sez. III, 11 dicembre 1998, n. 12463). È da ritenere che la disapplicazione della categoria catastale, in caso di suddivisione di una villa in più appartamenti, costituisca apprezzamento da effettuare caso per caso, non condividendo l'affermazione per cui la categoria A/8 si applica, in via di principio, solo se l'entità immobiliare “è occupata da un unico proprietario o da un'unica famiglia”, perché il quadro di riferimento parla non di “ville”, bensì di “abitazioni in ville” (al plurale), adoperando dizione identica a quella usata per l'individuazione dell'altra categoria delle “abitazioni in villini” (A/1) e mostrando così di privilegiare il tipo di costruzione. Riguardo, infine, ai castelli e palazzi di eminente pregio, si è sottolineato che la categoria catastale A/9 ha ad oggetto anche abitazioni in palazzi di eminenti pregi artistici o storici, assoggettati come tali ai vincoli di cui alla l. n. 1089/1939. 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