L’appalto in condominio tra risoluzione del contratto e obblighi restitutori

Massima

In tema di risoluzione del contratto di appalto, ove l'esecuzione sia avvenuta, in tutto o in parte, prima della proposizione della domanda di risoluzione, il corrispettivo versato dal committente adempiente, nella misura in cui l'opera già eseguita le sia risultata utile, non va restituito dall'impresa appaltatrice inadempiente, stante l'impossibilità di restituire a quest'ultima l'opus in natura, fermo restando l'obbligo della parte inadempiente di risarcire il danno procurato alla controparte adempiente.

Il caso

La Corte di Cassazione è chiamata a decidere, in una controversia tra il Condominio committente e l’impresa edile avente ad oggetto vizi e difetti lamentati dal Condominio relativamente alle opere effettuate e la conseguente risoluzione del contratto di appalto a causa dell’inadempimento da parte di quest’ultima, circa le conseguenze della risoluzione del contratto di appalto e, in particolare, circa l’obbligo del Condominio e quindi il diritto dell’impresa appaltatrice al corrispettivo per le opere eseguite, nonostante la presenza di vizi e difetti nei lavori eseguiti ed il suo obbligo di risarcire i danni conseguentemente cagionati alla proprietà condominiale.

La Corte di Appello di Catanzaro aveva, infatti, accolto l’appello incidentale proposto dal Condominio alla sentenza di primo grado emessa dal Tribunale di Vibo Valentia, che aveva risolto il contratto di appalto per inadempimento della impresa edile e compensato parzialmente l’importo dei danni accertati con il residuo importo dovuto all’impresa per i lavori, affermando che nulla era dovuto dal Condominio all’impresa edile in quanto il contratto di appalto era stato risolto e che pertanto nessuna compensazione poteva essere operata dovendo invero l’impresa edile risarcire i danni cagionati, senza alcun diritto al corrispettivo per i lavori.

Avverso tale decisione, proponeva ricorso per Cassazione l’impresa edile, a fronte del quale il Condominio depositava controricorso.

La questione

Il Tribunale di Vibo Valentia, chiamato a decidere un giudizio di opposizione al decreto ingiuntivo emesso su ricorso dell’impresa edile per il pagamento da parte del Condominio committente del saldo dei lavori di ristrutturazione di uno dei palazzi costituenti il Condominio, a fronte delle contestazioni del Condominio circa il grave inadempimento dell’impresa edile e quindi la sua conseguente domanda riconvenzionale di risoluzione del contratto di appalto con condanna al risarcimento del danno patito, esperita una consulenza tecnica d’ufficio, aveva accertato la presenza di vizi e difetti nei lavori effettuati, risolto il contratto di appalto per grave inadempimento della impresa appaltatrice, nonostante la corresponsabilità ex art. 1227 c.c. riconosciuta in capo al Condominio committente per non aver eseguito correttamente le attività di manutenzione dell’immobile, e compensato parzialmente l’importo dei danni accertati con il residuo importo dovuto all’impresa per i lavori.

La Corte di Appello di Catanzaro, ravvisati in forza della CTU espletata in primo grado vizi costruttivi (consistenti nella insufficiente impermeabilizzazione e nella non adeguata raccolta e smaltimento delle acque) ascrivibili unicamente all’impresa edile che aveva peraltro modificato il progetto del tetto di copertura senza che il Condominio avesse approvato alcuna variante al progetto originario, pur ravvisando l’insufficiente manutenzione da parte del Condominio che pur tuttavia ad avviso del Collegio non avrebbe potuto elidere i vizi originari dell’opera, ha confermato la risoluzione del contratto e il conseguente obbligo in capo all’impresa di risarcire i danni cagionati con il proprio inadempimento, escluso che i danni potessero essere imputati alla committente ex art. 1227 c.c. e pertanto la corresponsabilità del Condominio, nonché statuito - in accoglimento dell’appello incidentale del Condominio ed in riforma alla sentenza di primo grado - che nulla era dovuto dal Condominio committente all’impresa edile quale corrispettivo dei lavori, essendo venuto meno il contratto di appalto, risolto per inadempimento dell’appaltatrice, e quindi il fondamento giustificativo del pagamento del corrispettivo richiesto, con la conseguenza che l’impresa edile era tenuta a restituire quanto ricevuto come corrispettivo dei lavori effettuati.

I giudici di legittimità, chiamati a decidere circa la legittimità di tale statuizione, hanno dovuto quindi preliminarmente ravvisare le conseguenze della risoluzione del contratto ai sensi dell’art. 1458 c.c. e in secondo luogo inquadrare tali conseguenze al caso del contratto di appalto, eseguito in tutto o in parte prima della pronuncia della sua risoluzione.

Le soluzioni giuridiche

Giova premettere sùbito che la controversia risulta di fondamentale importanza per quanto riguarda i diritti e gli obblighi di un Condominio che ha affidato l’esecuzione di alcuni lavori di ristrutturazione ad una impresa edile, e si trova poi - a fronte di vizi e difetti presenti nelle opere - chiamato per il pagamento del saldo dei lavori, a dover agire per la risoluzione del contratto ed ottenere il risarcimento del danno.

Dalla sentenza in commento emergono, in buona sostanza, i seguenti aspetti rilevanti per il Condominio committente di lavori e le conseguenti soluzioni giuridiche date dalla Suprema Corte:

• a) la risoluzione del contratto di appalto per vizi e difetti delle opere e quindi per grave inadempimento dell’appaltatore comporta la liberazione dell’obbligo del Condominio committente di saldare il corrispettivo residuo di cui al contratto di appalto e di fatto corrispondente a quanto non ancora eseguito dall’impresa;
• b) a seguito della risoluzione del contratto, il Condominio ha però l’obbligo di restituire quanto ricevuto in forza del contratto di appalto risolto e quindi ricevuto senza causa, con la conseguenza che se ciò non può essere fatto in natura - come nel caso appunto della risoluzione di un contratto di appalto che ha ad oggetto il compimento di opere di ristrutturazione non rimuovibili dall’edificio - deve essere eseguito come in denaro nel limite in cui le opere eseguite siano per il Condominio di qualche utilità;
• c) il Condominio non può essere ritenuto corresponsabile ex art. 1227 c.c. per i difetti dell’opera a causa della asserita mancata manutenzione in quanto, pur essendo il Condominio è tenuto alla manutenzione dell’edificio, non può essere obbligato a prestazioni eccessivamente onerose, che in ogni caso non superano il difetto originario per il quale l’appaltatore deve comunque sempre rispondere.

Quanto ai primi due aspetti, i Giudici di legittimità hanno preso le mosse dall’art. 1458 c.c., a mente del quale “la risoluzione del contratto per inadempimento ha effetto retroattivo tra le parti, salvo il caso di contratti ad esecuzione continuata o periodica, riguardo ai quali l'effetto della risoluzione non si estende alle prestazioni già eseguite”.

Precisano, quindi, nel testo della sentenza che due sono gli effetti principali della risoluzione del contratto:

1. l’effetto liberatorio per le obbligazioni che devono essere ancora eseguite;
2. l’effetto restitutorio per le obbligazioni già oggetto di esecuzione e in relazione alle quali sorge per l’accipiens il dovere di restituzione anche se costui è adempiente alle sue obbligazioni (in tal senso viene richiamata Cass. civ., sez. I, 20 marzo 2018, n. 6911).

Tuttavia, gli ermellini puntualizzano altresì che tale regola, che - in buona sostanza - afferma la retroattività degli effetti della risoluzione del contratto, risoluzione che fa cadere la causa giustificativa delle prestazioni già ricevute, trova tuttavia un limite per i contratti a prestazione continuata o periodica, riguardo ai quali, afferma testualmente l’art. 1458 c.1 c.c., l’effetto della risoluzione non si estende alle prestazioni già eseguite.

Alla luce di tale principio, quindi, i magistrati di Piazza Cavour, precisando preliminarmente che il contratto di appalto solo talune volte può inquadrarsi nella categoria dei contratti a prestazione continuata o periodica circostanza raramente verificabile e in ogni caso non ravvisabile nel caso di specie (in quanto trattasi di lavori di ristrutturazione di un palazzo di cui è costituito il Condominio), affermano che alla risoluzione del contratto di appalto consegue l’effetto restitutorio delle prestazioni già effettuate, ma anche che tale principio trova di fatto un limite nelle prestazioni già eseguite e, più precisamente, nei lavori già completati e utili al committente posto che essi non possono essere restituiti in natura.

La Suprema Corte ha ritenuto, dunque, il Condominio committente liberato dall’obbligo di pagare per prestazioni non eseguite ma, nella misura in cui le opere eseguite al momento della risoluzione del contratto siano per lui utili, tenuto a versare all’appaltatore il corrispettivo per tali opere eseguite, fermo restando il suo diritto al risarcimento dei danni subiti dai vizi presenti nelle opere eseguite. Ciò sulla base del principio per cui se il contratto viene risolto le prestazioni effettuate risultano prive di causa e come tali devono essere restituite: qualora la restitutio in integrum non possa essere effettuata in natura (come nel caso dell’appalto), si deve procedere restituendo l’equivalente in denaro. I giudici richiamano a tale proposito un precedente - speculare al caso di specie - nel quale la Corte di Cassazione (Cass. civ., sez. II, 17 luglio 2023, n. 20460) ha affermato l’obbligo del committente, anche se inadempiente, di pagare quanto stabilito in contratto per l’opera compiuta dall’appaltatrice.

Per quanto riguarda l’ultimo punto sopra evidenziato sub lett. c), si deve rilevare che la Suprema Corte se non occupa incidentalmente, ritenendo suffragata da motivazione logica, non sindacabile nel merito in sede di legittimità, la decisione della Corte di Appello di Catanzaro circa l’esclusione della corresponsabilità del Condominio committente per la mancanza di manutenzione delle opere eseguite, motivata dal rilievo per cui le caratteristiche dell’intervento effettuato in concreto incidevano sulle possibilità di manutenzione adeguata, richiedente l’installazione di un oneroso ponteggio, manutenzione che in ogni caso non avrebbe potuto superare i denunciati ed esistenti vizi costruttivi. Per quanto il procedimento di valorizzazione di certi elementi probatori rispetto ad altri è insindacabile in sede di legittimità, i Giudici hanno comunque ritenuto non viziato da errore logico e da contraddizioni il percorso che ha portato ad escludere la corresponsabilità del Condominio, con ciò di fatto implicitamente affermando un principio fondamentale, ovvero che in caso di vizi costruttivi originari essi non possono essere “rimediati” dalla manutenzione del committente o “esonerati da responsabilità in capo all’appaltatore” per omessa manutenzione da parte del committente.

Osservazioni

Come noto, la validità del contratto riguarda il momento della sua conclusione, mentre la sua non produzione di effetti, se pur valido, può dipendere da circostanze sopravvenute, quali l’inadempimento di obbligazioni ivi previste.

Infatti, nel caso di un contratto pienamente valido, il cui sinallagma contrattuale, ovvero l’equilibrio tra le prestazioni, venga gravemente alterato in corso di esecuzione per cause sopravvenute quali l’inadempimento da parte di un contraente, si può procedere al suo scioglimento - con la conseguente liberazione dalle relative obbligazioni - mediante la declaratoria di risoluzione: le prestazioni delle parti sono infatti legate da un nesso di interdipendenza funzionale e qualora una di queste non sia effettuata, al fine di riequilibrare le prestazioni tra le parti, il contratto può venire sciolto ed i suoi effetti eliminati ex tunc. Ovviamente questa regola trova un limite: l’inadempimento di una delle parti deve essere grave, o meglio non di scarsa importanza per la parte ai sensi dell’art. 1455 c.c., diversamente non si potrebbe ritenere il sinallagma alterato e giustificata quindi la risoluzione del contratto, con i conseguenti effetti restitutori.

Per effetto della risoluzione del contratto, quindi, le parti vengono liberate dalle loro reciproche obbligazioni inadempiute e le prestazioni già eseguite restano sine causa: ne consegue un reciproco obbligo di restituzione delle prestazioni ricevute in adempimento al contratto risolto, indipendentemente dall’imputabilità dell’inadempimento che ha condotto alla risoluzione del contratto, così come previsto all’art. 1458 c.c.

Il Condominio viene, pertanto, liberato dall’obbligo di pagare il corrispettivo pattuito nel contratto di appalto, se pur con le precisazioni già accennate sopra e specificate di seguito nel presente paragrafo.

La giurisprudenza - Cass. civ., sez. I, 20 marzo 2018, n. 6911; Cass. civ., sez. III, 25 febbraio 2014, n. 4442; Cass. civ., sez. III, 22 febbraio 2008, n. 4604; Cass. civ., sez. II, 14 settembre 2004, n. 18518; Cass. civ., sez. II, 21 ottobre 1992, n. 11511 - ha precisato che i due effetti della risoluzione del contratto operano in modo temporalmente diverso, ovvero:

• l’effetto liberatorio circa le prestazioni da eseguire si produce ex nunc,
  mentre, rispetto alle prestazioni già eseguite,
• l’effetto recuperatorio, si produce ex tunc, ad eccezione dei contratti ad esecuzione continuata o periodica, ossia di quei contratti nei quali le obbligazioni di durata sorgono per entrambe le parti e l'intera esecuzione del contratto avviene attraverso coppie di prestazioni da realizzarsi contestualmente nel tempo, per i quali quindi l’effetto recuperatorio non è retroattivo (Cass. civ., sez. I, 28 ottobre 2011, n. 22521; Cass. civ., sez. I, 24 giugno 1995, n. 7169).

La ratio sottesa a tale previsione è da ravvisare nella circostanza che se la prestazione è già stata eseguita correttamente e pienamente (Cass. civ., sez. II, 22 ottobre 2019, n. 26862; Cass. civ., sez. III, 20 ottobre 1998, n. 10383) e pertanto l’interesse del creditore a tale riguardo è stato soddisfatto, deve essere soddisfatto anche il reciproco interesse della controparte a ricevere la relativa e connessa controprestazione, sempre nell’ottica del rispetto del sinallagma contrattuale. Ovviamente proprio per tale motivazione non possono essere oggetto di pagamento del corrispettivo le prestazioni non eseguite.

Nella sentenza in commento, la Suprema Corte, accolta l’istanza del Condominio e pronunciata la declaratoria di risoluzione del contratto di appalto per la presenza di vizi e difetti nei lavori eseguiti e pertanto per inadempimento grave dell’appaltatore, afferma il diritto dell’appaltatore al pagamento del corrispettivo per quanto effettuato, ma non in forza dell’eccezione dall’effetto restitutorio prevista dall’art. 1458 c.c. per il caso dei contratti ad esecuzione continuata o periodica, in quanto precisa che raramente un contratto di appalto può essere inquadrato in tale categoria, ma alla luce della circostanza che il committente Condominio non può oggettivamente restituire l’opus in natura e, pertanto, può unicamente “restituire l’equivalente in denaro”.

D’altronde mentre nei contratti ad esecuzione continuata o periodica il valore del complesso delle prestazioni è proporzionale al tempo per il quale di protrae e la sua durata è necessaria al fine di soddisfare l’interesse del creditore, nell’appalto ogni singolo atto di esecuzione non soddisfa di per se solo l’interesse del committente creditore, in quanto tale interesse verrà soddisfatto soltanto con il compimento e la consegna dell’intera opera, ed il tempo prolungato dell’attività dell’appaltatore dipende unicamente dalla necessità di realizzare le attività ed opere dedotte nel contratto.

La risoluzione del contratto di appalto, quindi, comporta il pieno operare dei due effetti sopra richiamati, liberatorio e restitutorio. La ragione è semplice: nei contratti di durata nei quali l’esecuzione protratta nel tempo comporta la frazionabilità dell’adempimento in una serie di prestazioni (i.e. contratti ad esecuzione continuata o periodica) la risoluzione non ha effetto retroattivo in quanto essendo ogni prestazione idonea a soddisfare le esigenze della controparte essa costituisce un bene a se stante che comporta la prestazione corrispettiva di pagamento del suo prezzo (si applica l’eccezione di cui all’art. 1458 c.c. che esclude l’effetto retroattivo per tale caso); per quanto riguarda invece il contratto di appalto, essendo esso un contratto non a esecuzione continuata ma solo prolungata, la sua risoluzione comporta l’applicazione della regola generale della retroattività dell’effetto dello scioglimento del rapporto, non potendosi ravvisare coppie di prestazioni autonome.

Pertanto, se è pur vero che la sentenza che pronuncia la risoluzione del contratto di appalto per inadempimento comporta sia l’effetto liberatorio dalle prestazioni da eseguire sia l’effetto restitutorio delle prestazioni eseguite, è principio consolidato in giurisprudenza che l’appaltatore, se pur in colpa, abbia diritto al compenso per le opere effettuate delle quali il committente si è giovato e che non può restituire in natura. La somma dovuta dal Condominio all’appaltatore non è dovuta però a titolo di adempimento della prestazione corrispettiva alla prestazione eseguita (in quanto appunto non vi sono coppie di prestazioni autonome), ma di equivalente pecuniario della dovuta restitutio in integrum.

I giudici di legittimità che si sono espressi nel caso di specie in tale senso hanno correttamente ripreso i precedenti della Suprema Corte, che ha più volte affermato che, fatte salve le ipotesi in cui le prestazioni dedotte nel contratto di appalto attengono a servizi o manutenzioni periodiche, il contratto di appalto non può considerarsi un contratto ad esecuzione continuata o periodica, e come tale non può sottrarsi alla regola generale della piena retroattività degli effetti della risoluzione, con la conseguenza che – indipendentemente dall’imputabilità dell’inadempienza - il prezzo delle opere già eseguite può essere liquidato, a seguito della risoluzione del contratto, a titolo di equivalente pecuniario della dovuta “restitutio in integrum” (Cass. civ., sez. II, 21 giugno 2013, n. 15705; Cass. civ., sez. II, 30 giugno 2015, n. 13405; Cass. civ., sez. II, 30 ottobre 2018, n. 27640; Cass. civ., sez. I, 12 luglio 2022, n. 22065; Cass. civ., sez. II, 17 luglio 2023, n. 20460).

Nello stesso senso, si sono pronunciati anche i giudici di merito (v., ex multis, Trib. Bari 12 settembre 2024; Trib. Nola 23 agosto 2024) affermando la natura di contratto ad esecuzione prolungata del contratto di appalto ma non periodica o continuativa e conseguentemente operandosi la piena efficacia dell’effetto retroattivo della risoluzione.

Pertanto, il Condominio è obbligato a pagare all’appaltatore il corrispettivo delle opere eseguite, nella misura in cui gli sono utili, non quale adempimento di una prestazione corrispettiva ma come unica possibilità in alternativa alla restituzione in natura non possibile.

Solo un ultimo rilievo in relazione all’ulteriore profilo trattato trasversalmente dai giudici di legittimità, ovvero la pronuncia circa la non illogicità della motivazione che ha condotto la Corte di Appello all’esclusione della corresponsabilità del Condominio committente per la mancanza di manutenzione delle opere eseguite, motivata dal rilievo per cui le caratteristiche dell’intervento effettuato in concreto incidevano sulle possibilità di manutenzione adeguata, manutenzione che in ogni caso non avrebbe potuto superare i denunciati ed esistenti vizi costruttivi.

Come sopra accennato, viene di fatto implicitamente affermato un principio fondamentale: in caso di vizi costruttivi originari, l’appaltatore non può andare esente da responsabilità affermando il difetto manutentivo da parte del committente, in tanto in quanto la sussistenza di un vizio originario risulta assorbente su tutti gli altri eventuali rilievi, senza poi considerare l’eccessiva onerosità dell’intervento di manutenzione.

Riferimenti

Gazzoni, Obbligazioni e contratti, Napoli, 2006, 1050;

Trapuzzano, Codice civile commentato art. 1458, Banca dati De Jure;

Albanese, L’appalto, Torino, 2023, 23;

Sacco, I rimedi sinallagmatici, in Trattato di diritto privato diretto da Rescigno, V, Torino, 2018, 630.