Responsabilità del custode giudiziario per i danni arrecati all’immobile aggiudicato all’asta
15 Settembre 2026
Massima La responsabilità del custode giudiziario per i danni arrecati al bene pignorato si fonda sulle disposizioni di cui agli artt. 65 e 67 c.p.c. e sull'obbligo di diligenza del buon padre di famiglia ex art. 1176 c.c., costituendo disciplina speciale rispetto alla responsabilità oggettiva ex art. 2051 c.c. Ne consegue che la responsabilità del custode non può essere affermata per il solo fatto che l'immobile consegnato all'aggiudicatario presenti ammaloramenti rispetto alla perizia di stima, occorrendo che l'aggiudicatario dimostri che il pregiudizio sia eziologicamente riconducibile a una condotta colposa, omissiva o commissiva, di violazione dei doveri di conservazione e vigilanza. Il caso A seguito di vendita forzosa, l’attrice aveva visionato l’immobile prima dell’aggiudicazione, riscontrandone la sostanziale conformità alla perizia estimativa e l’assenza di vizi o ammaloramenti eccedenti quelli ordinari e coerenti con la vetustà del bene. Dopo essere stata immessa nel possesso, tuttavia, in tale occasione aveva constatato la presenza di nuovi plurimi danni, poi riepilogati nel verbale di consegna e ulteriormente specificati con successiva comunicazione corredata da documentazione fotografica. Secondo la prospettazione attorea, tali danni si sarebbero verificati nel periodo in cui l’immobile, già aggiudicato, era ancora nella custodia della parte convenuta, la quale avrebbe consentito ai precedenti proprietari esecutati di accedere all’immobile per asportarvi beni residui senza adeguata vigilanza, omettendo così la custodia diligente imposta dall’art. 67 c.p.c. Per le ragioni esposte, parte attrice aveva chiesto al giudice la condanna del custode al risarcimento dei danni subiti in relazione al danneggiamento dell’immobile. Costituendosi in giudizio, il custode giudiziario rilevava di avere eseguito puntualmente l’incarico conferito dal giudice dell’esecuzione e di avere adottato le misure concretamente esigibili in relazione al bene custodito; esponeva di avere seguito le operazioni di sgombero e di non avere mai rilevato i danni poi allegati dall’attrice sino al momento della consegna; eccepiva, in ogni caso, la mancanza di prova circa il tempo, le modalità e l’autore del danneggiamento nonché il difetto di prova del nesso causale tra i danni denunciati e una condotta colposa del custode. La questione La condotta del custode che consenta agli esecutati l'accesso all'immobile per l'asporto di beni personali senza la diretta sorveglianza o presenza dell'incaricato, unitamente all'omissione di un preciso e documentato accertamento dello stato dei luoghi al momento della riconsegna, integra la violazione dei doveri di custodia? Le soluzioni giuridiche A seguito dell’istruttoria di causa e, in particolare, dalle fotografie e dal verbale di consegna dal custode all’acquirente, il documento riportava danni ai caloriferi, alcuni vetri crepati, alcuni gradini della scala interna scheggiati, buchi ad alcuni muri, mensole di marmo scheggiate, pannelli delle porte blindate bucati, scheggiature a marmi e piastrelle esterni, mattoncini esterni scheggiati. Secondo la parte acquirente, i danni, per tipologia ed entità, erano stati evidentemente provocati volontariamente e con sistematicità in data successiva all’accesso in fase di prevendita. Non si trattava, dunque di danni riferibili ad incuria ovvero ad omessa segnalazione di possibili fattori di pregiudizio, ma ad una condotta di natura vandalica. A questo proposito, il giudice non condivide la difesa del convenuto, il quale riteneva che “chi approccia alla vendita pubblica accetta i rischi della vendita forzata che porta in sé anche la patologia sociale tanto è vero che il prezzo di vendita non è prezzo di mercato essendo assai vantaggioso”. Difatti, a parere del Tribunale, in primo luogo, non vi era ragione, in linea di principio, per cui l’aggiudicatario del compendio pignorato debba vedersi consegnato un immobile differente da quello visionato prima dell’aggiudicazione, diversamente ciò dovrebbe essere esplicitato nell’avviso di vendita; in secondo luogo, il riferimento alla “patologia sociale” appare indeterminato sia quanto al contenuto che agli effetti, non essendo chiaro in che termini e in che misura l’aggiudicatario dovrebbe ritenere fisiologico il danneggiamento del bene acquistato; infine, ove così fosse, tale eventualità dovrebbe figurare tra quelle valutate in sede di stima dell’immobile in funzione della riduzione del prezzo di vendita. Alla luce delle considerazioni esposte, rileva il Tribunale che la mancanza di un accertamento preciso e documentato dello stato dei luoghi all’esito delle operazioni di rilascio si riflette direttamente sulla posizione della parte convenuta, sulla quale, in applicazione degli artt. 1218 e 1176 c.c. e dell’art. 67 c.p.c., grava l’onere di dimostrare di avere adempiuto con la dovuta diligenza agli obblighi di custodia, anche attraverso un’adeguata attività di verifica e registrazione dello stato del bene prima della consegna. Il tutto tenendo conto del fatto che le attività effettuate dal custode non sono verificabili attraverso altri soggetti, perché avvengono in autonomia, ragione per cui è essenziale che: il custode fornisca tutti gli elementi che dettagliano la propria prestazione con dichiarazioni credibili e coerenti con gli altri dati forniti dal medesimo. Invece, nella fattispecie in commento, parte convenuta non aveva fornito un’adeguata dimostrazione delle modalità concrete con cui aveva assolto agli obblighi di messa in sicurezza e di controllo dell’immobile nella fase immediatamente precedente la consegna. Il custode, d’altronde, non aveva contestato specificamente quanto dedotto dall’attrice ovvero che quest’ultima, in occasione della consegna dell’immobile, “apprendeva dal medesimo custode che -nei giorni precedenti- lo stesso aveva consentito l’accesso ai proprietari esecutati -consegnando loro le chiavi-, al fine di consentirgli di asportare gli ultimi beni personali ancora presenti all’interno del compendio”. Tali aspetti, legati al modus procedendi dell’attività custodiale, denotavano l’assenza di un controllo effettivo e documentato del bene proprio nella fase più delicata, quella della liberazione e della consegna. Invero, stando all’ultimo verbale di ritiro dei beni da parte dell’esecutato, l’immobile non presentava i danni oggetto di causa, danni che certamente non sussistevano all’atto della stima e, d’altronde, l’introduzione di un malintenzionato all’interno dell’immobile presuppone il possesso di copia delle chiavi di una delle porte di accesso o la forzatura dell’ingresso di uno degli accessi; sicché, in assenza di riscontri di effrazione, e in mancanza di una puntuale dimostrazione delle modalità di gestione e controllo degli stessi, la verificazione dei danneggiamenti risultava compatibile con una non adeguata messa in sicurezza dell’immobile ovvero con una insufficiente vigilanza nella fase di rilascio. In conclusione, il convenuto non aveva assolto all’onere, posto a suo carico dall’art. 1218 c.c., di dimostrare che l’inadempimento non era stato determinato da causa a sé non imputabile, dovendosi pertanto affermare la sua responsabilità per violazione degli obblighi custodiali, valutati alla luce del parametro di cui all’art. 1176 c.c. e dell’art. 67 c.p.c. Pertanto, accertato quanto in premessa, il custode è stato condannato al risarcimento dei danni nei confronti della parte attrice, così come valutati dalla perizia stragiudiziale giurata fatta dal tecnico di parte. Osservazioni La pronuncia in oggetto è interessante in quanto si presta ad alcune precisazioni generali in merito alle responsabilità del custode e, in particolare, dei danni riscontrati a seguito della vendita forzosa.
Il custode giudiziario è un soggetto incaricato dal giudice di conservare il bene e garantirne la gestione conforme alle finalità della procedura. Egli opera quale ausiliario, in posizione di terzietà rispetto alle parti, ed è tenuto a eseguire l’incarico nel rispetto delle disposizioni contenute nel provvedimento di nomina. Nella prassi delle esecuzioni immobiliari, il custode è generalmente un professionista esterno (avvocato, commercialista, notaio o altro soggetto iscritto negli elenchi predisposti dai Tribunali) scelto in ragione delle competenze tecniche e dell’esigenza di assicurare una gestione imparziale ed efficiente del bene; la nomina del debitore quale custode, invece, pur astrattamente ammessa dall’ordinamento, costituisce oggi un’ipotesi residuale. Le funzioni del custode giudiziario possono essere ricondotte a diverse attività, tra cui:
In quanto ausiliario del giudice, il custode è inoltre tenuto a rispettare princìpi di imparzialità, trasparenza e correttezza. Inoltre, il custode giudiziario è tenuto a svolgere il proprio incarico con la diligenza richiesta dalla natura dell’attività, secondo i princìpi generali di cui all’art. 1176 c.c., sicché risponde dei danni derivanti da negligenza, imperizia o inosservanza delle disposizioni del giudice ed è soggetto al controllo dell’autorità giudiziaria. Oltre a ciò, il Legislatore, con l’art. 67 c.p.c., ha previsto che, ferme le disposizioni del Codice penale, il custode che non esegue l'incarico assunto: può essere condannato dal giudice a una pena pecuniaria da euro 250 a euro 500; al risarcimento dei danni cagionati alle parti, se non esercita la custodia da buon padre di famiglia. Come ritenuto in dottrina, il Legislatore non ha mai configurato il custode come professionista autonomo, avendogli invece assegnato ruolo pubblicistico, in cui, sebbene non vincolato da rapporto di dipendenza, egli è tuttavia collocato nell'ambito di un rapporto gestorio nell'interesse altrui ed in una posizione di soggezione ad una parte del rapporto che è il giudice che l'ha nominato. Il riferimento al canone della diligenza del buon padre di famiglia significa che per il custode non dovrebbe venire in considerazione l’ipotesi di attenuazione della responsabilità prevista per il prestatore d'opera nell'art. 2236 c.c., che risponde, nei casi di prestazione che implichi soluzione di problemi tecnici di speciale difficoltà, esclusivamente per dolo o colpa grave: id est la colpa che si valuta come mancanza di livello minimo di cultura e di esperienza per l'esercizio della professione (come nel caso dell'errore grossolano). Premesso ciò, come riportato in giurisprudenza, l’acquisto da parte dell’aggiudicatario di una posizione giuridica tutelata, qualificabile come ius ad rem, sospensivamente condizionata al versamento del saldo-prezzo, comporta che il soggetto tenuto alla custodia e conservazione del bene oggetto di aggiudicazione (proprietario esecutato o terzo nominato dal giudice) è in relazione alla medesima tenuto, in virtù degli obblighi di diligenza e buona fede, su di lui incombenti, ad assicurare la piena corrispondenza tra la cosa sulla quale è caduta la manifestazione di volontà dell'aggiudicatario e quella venduta, nonché a tutela dell'aspettativa dell'aggiudicatario, quale posizione giuridica strumentale, attualmente tutelata, distinta da quella finale di proprietà. Pertanto, qualora l’aggiudicatario lamenti che l’immobile aggiudicato sia stato danneggiato prima del deposito del decreto di trasferimento, il giudice è tenuto a valutare la censura dell’aggiudicatario medesimo, diretta a prospettare la responsabilità del custode, in base ai princìpi generali sull’adempimento delle obbligazioni, per inadeguata custodia del bene posto in vendita, fino al trasferimento dello stesso (Cass. civ., sez. I, 17 febbraio 1995, n. 1730). Altra giurisprudenza, invece, ritiene che il deterioramento dei beni assegnati in custodia al debitore a seguito dell'intervenuto pignoramento, è ad esso imputabile ai sensi dell'art. 67 c.p.c. qualora derivante dalla custodia degli stessi senza la diligenza del buon padre di famiglia. Difatti, in ipotesi siffatte: il custode è tenuto al risarcimento dei danni provocati al creditore in conseguenza dell'accertato inadempimento all'obbligo di conservazione e amministrazione dei beni pignorati; il pregiudizio predetto può essere liquidato in una somma pari al valore dei beni assegnati al creditore e divenuti non più utilizzabili in conseguenza dell'inadempimento, da parte del debitore, all'obbligo di custodia sullo stesso gravante; al creditore spetta, altresì, il risarcimento del lucro cessante derivato alla mancata disponibilità della somma che avrebbe dovuto percepire a titolo di risarcimento, nel momento in cui si è verificato l'evento dannoso (Trib. Cagliari 25 febbraio 2015, n. 634: nel caso concreto, dall'espletata istruttoria, era emerso che il custode depositava i beni in un cortile all'aperto per oltre un anno, provocandone il totale deterioramento in conseguenza della esposizione degli stessi alle intemperie). Pertanto, grava sull'attore in giudizio l'onere di dimostrare, non solo i fatti costitutivi della sua pretesa, ma altresì la riconducibilità agli stessi della condotta assunta dal danneggiante custode; quindi, in presenza di un fatto qualificabile come illecito civile, incombe in capo all'attore danneggiato l'onere della prova degli elementi costitutivi di tale fatto dannoso, del danno ingiusto, del nesso di causalità e dell'imputabilità soggettiva (App. L’Aquila 31 marzo 2022, n. 483). Considerazioni conclusive L’attrice, quale aggiudicataria dell’immobile pignorato, assumendo di avere patito un danno, è dunque legittimata a chiedere all’IVG il ristoro dello stesso, condizionato alla dimostrazione della violazione da parte del convenuto dell’obbligo di custodia del buon padre di famiglia; in ciò, il provvedimento in commento, sottolinea i particolari profili di responsabilità del custode. Difatti, sottolinea il Tribunale di Busto Arsizio che la responsabilità del custode giudiziario è differente rispetto a quella, di carattere generale, prevista dall’art. 2051 c.c. che grava in capo al custode in relazione al danno delle cose in custodia “salvo che provi il caso fortuito”; per meglio dire, nel caso che ci occupa in cui lex specialis derogat legi generali, ne discende che la responsabilità del custode giudiziario non può essere affermata per il solo fatto che il bene consegnato all’aggiudicatario presenti ammaloramenti rispetto allo stato in precedenza osservato o descritto nella perizia estimativa. In definitiva, nella fattispecie in commento, non è quindi il solo dato della presenza dei danni a fondare la responsabilità del custode, bensì il concorrere di elementi tra loro coerenti: la sicura esistenza dei danneggiamenti al momento della consegna; la collocazione dei danni in un periodo che avrebbe richiesto particolare attenzione stante l’ingresso del debitore all’interno dell’immobile per l’asporto dei beni personali; infine, la mancata dimostrazione, da parte di quest’ultimo, di avere adottato tutte le cautele diligenti esigibili nella concreta gestione del bene. Riferimenti NICOLETTI, Il custode giudiziario è sempre responsabile per i danni causati dal bene di cui ha la custodia? in IUS Condominioelocazione.it, 12 Febbraio 2024; MEREU, Il custode giudiziario nelle procedure esecutive immobiliari in inexecutivis.it, 25 luglio 2022; BATTAGLIESE, La natura giuridica della custodia e la figura del custode giudiziario, in Riv. Es., 2013, 5. |
