L’approvazione del bilancio preventivo non rileva per la determinazione del compenso dell’amministratore nominato successivamente dal giudice

Massima

In tema di condominio negli edifici, l'amministratore nominato dal Tribunale ex art. 1129, comma 1, c.c. (vigente temporis) non assume la qualità di ausiliario del giudice, ma quella di mandatario dei condomini, sicché il rapporto è di natura contrattuale, con obbligo di rendiconto verso l'assemblea e compenso regolato dall'art. 1709 c.c., previa autonoma pattuizione, sicché non può attribuirsi all'approvazione del bilancio preventivo valore di proposta contrattuale nei confronti dell'amministratore, attesa l'autonomia tra la delibera di conferma e retribuzione e quella di approvazione del preventivo di cui all’art. 1135, comma 1, c.c.

Il caso

La causa - giunta, di recente, all’esame del giudice di ultima istanza - originava da un’opposizione, proposta da un Condominio, avverso un decreto ingiuntivo con cui, su ricorso di Tizio, gli era stato ingiunto di pagare la complessiva somma di € 38.378,06, a titolo di corrispettivo per l’attività di amministratore, di nomina giudiziaria, prestata in favore del Condominio dal 18 aprile 2008 al 26 agosto 2008.

L’opponente aveva contestato la quantificazione del compenso ingiunto ed aveva proposto, nei confronti della controparte, domanda riconvenzionale di risarcimento dei danni derivanti da iniziative poste in essere dall’ex amministratore Tizio, ma non autorizzate dall’assemblea dei condomini.

L’opposto si era costituito in giudizio, chiedendo il rigetto dell’opposizione e della domanda riconvenzionale.

Il Tribunale adìto, in parziale accoglimento dell’opposizione al suddetto decreto ingiuntivo, aveva revocato quest’ultimo, condannando il Condominio al pagamento, in favore di Tizio, della minor somma di € 5.676,15 e rigettando la domanda riconvenzionale risarcitoria avanzata dal Condominio nei confronti dell’opposto.

A seguito di impugnazione da parte di Tizio e del Condominio, la Corte d’Appello aveva rigettato l’appello principale proposto dal primo e, in parziale accoglimento dell’appello incidentale spiegato dal secondo, aveva condannato il Condominio a pagare all’ex amministratore l’importo, ulteriormente ridotto, di € 1.554,67.

Per quanto di interesse in questa sede, il giudice distrettuale aveva ritenuto:

• a) che l’assemblea dei condomini, nell’adunanza del 19 agosto 2007, aveva approvato il bilancio preventivo relativo all’intero anno 2008, bilancio in cui era contenuta una previsione di spesa di € 30.000,00 per l’amministrazione;
• b) che il professionista nominato dal Presidente del Tribunale nell’aprile del 2008, non avendo manifestato alcun dissenso in relazione a tale previsione, aveva di fatto accettato tale somma come compenso rapportato al periodo di un anno;
• c) che, avendo Tizio prestato l’attività per un periodo inferiore, il corrispettivo a lui spettante doveva essere proporzionalmente ridotto e, dall’importo così ottenuto, dovevano essere detratti gli acconti già versati.

Tizio, ex amministratore nominato dall’Autorità giudiziaria, proponeva quindi ricorso per cassazione.

La questione

Si trattava di verificare se, dall’avvenuta approvazione del bilancio preventivo per l’anno 2008 e, in particolare, se dalla stessa previsione di spesa potesse, o meno, essere evincersi una delibera vincolante di determinazione del compenso spettante all’amministratore, sottolineando che gli artt. 1135 e 1136 c.c. presupponevano, sul punto, che il professionista fosse presente alla riunione e in condizioni di esprimersi in ordine ad un compenso così determinato, laddove, nella specie, la quantificazione del compenso non poteva dirsi condizionata da una volontà programmatica dell’assemblea, cui l’amministratore non aveva avuto occasione di prestare adesione, per cui, al suo silenzio sul punto, non poteva essere attribuito alcun significato negoziale (in definitiva, la tesi del ricorrente era che, in assenza di accordo con il Condominio, il compenso del primo avrebbe dovuto essere determinato sulla scorta dei criteri legali stabiliti dagli artt. 1709 ss. c.c.).

Le soluzioni giuridiche

I giudici di Piazza Cavour hanno ritenuto il ricorso fondato.

Si premette che la vicenda oggetto di causa aveva avuto luogo nel 2008 e, dunque, in epoca anteriore all’entrata in vigore della l. n. 220/2012 - e, in particolare, dell'art. 1129, comma 14, c.c., che impone all’amministratore, al momento della nomina, di specificare analiticamente l'importo dovutogli a titolo di compenso per l'attività svolta (rectius, da svolgersi) - con la conseguenza che, nella specie, trovava applicazione la disciplina previgente alla novella.

Ciò posto, si rileva che la posizione dell'amministratore nominato dal Tribunale non differisce da quella di cui il medesimo sia investito in virtù della nomina che, di regola, spetta all'assemblea, instaurandosi un rapporto analogo a quello di mandato fra l'amministratore ed i condomini, e che, nell'ipotesi prevista dall'art. 1129, comma 1, c.c., il giudice si limita alla nomina dell'amministratore, esercitando i poteri spettanti all'assemblea, alla quale soltanto il predetto dovrà poi rendere conto del suo operato.

Quanto alla determinazione del compenso, essa è regolata dall'art. 1709 c.c., secondo cui, ove le parti non ne abbiano stabilito la misura, lo stesso è stabilito in base alle tariffe o agli usi o, in mancanza, dal giudice (v. Cass. civ., sez. III, 5 maggio 2021, n. 11717; in ordine alla determinazione del compenso, v. anche, in senso conforme, Cass. civ., sez. II, 21 settembre 2017, n. 21966).

Per quanto disposto dall’art. 1135 c.c., la determinazione della retribuzione dell’amministratore rientra nei poteri dell’assemblea dei condomini, tuttavia, tale potere, stante la natura contrattuale dell’incarico, non comporta che il compenso possa essere stabilito in maniera unilaterale dai condomini senza accettazione da parte del professionista nominato.

In particolare - puntualizzano gli ermellini - mentre in caso di nomina assembleare con contestuale determinazione del compenso, l’amministratore, nell’accettare l’incarico, accetta anche la retribuzione stabilita dai condomini, diverso è il caso di nomina giudiziale, in cui occorre verificare la sussistenza di un’autonoma pattuizione relativa al corrispettivo, anche agli effetti dell’art. 1709 c.c.

Nel caso di specie, la Corte d’Appello aveva ritenuto sussistente l’accordo, affermando che l’assemblea dei condomini aveva approvato nell’agosto 2007 un bilancio preventivo ordinario per l’esercizio 2008, in cui figurava, a titolo di spesa per l’amministrazione del condominio, l’importo di € 30.000,00, nonché alla luce della mancata manifestazione di un dissenso in proposito da parte di Tizio all’atto della sua nomina avvenuta, peraltro, solo nell’aprile 2008 e, quindi, svariati mesi dopo l’approvazione del preventivo di spesa.

Tale ricostruzione - ad avviso dei magistrati del Palazzaccio - non può essere ritenuta giuridicamente corretta.

Al riguardo, in primo luogo, deve rilevarsi che l’art. 1135, comma 1, c.c. contempla in maniera autonoma le delibere relative alla conferma dell'amministratore e all'eventuale sua retribuzione, da un lato, e all'approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l'anno e alla relativa ripartizione tra i condomini, dall’altro, sicché non può ritenersi che esse coincidano.

Segnatamente, all’approvazione del preventivo di spesa relativo all’amministrazione del condominio non può essere attribuito valore di proposta contrattuale nei confronti dell’amministratore, con riferimento alla determinazione del suo compenso.

Inoltre, in tema di formazione del contratto, l'accettazione non può essere desunta dal mero silenzio serbato su una proposta, pur quando questa faccia seguito a precedenti trattative intercorse tra le parti, delle quali mostri di aver tenuto conto, assumendo il silenzio valore negoziale soltanto se, in date circostanze, il comune modo di agire o la buona fede, nei rapporti instauratisi tra le parti, impongano l'onere o il dovere di parlare, oppure se, in un dato momento storico e sociale, avuto riguardo alla qualità dei contraenti e alle loro relazioni di affari, il tacere di uno possa intendersi come adesione alla volontà dell'altro (v., per tutte, Cass. civ., sez. III, 14 maggio 2014, n. 10533).

L’attribuzione di un valore negoziale al silenzio presuppone, dunque, un’indagine sul comportamento complessivo delle parti al fine di verificare se sussista o meno l'onere o il dovere di parlare, oppure se, in un dato momento storico e sociale, avuto riguardo alla qualità dei contraenti e alle loro relazioni di affari, il tacere di uno possa intendersi come adesione alla volontà dell'altro, indagine di cui la Corte di merito avrebbe dovuto dare conto nella motivazione della sentenza impugnata.

Qualora, poi, non sia possibile ritenere sussistente l’accordo tra le parti in ordine alla determinazione del compenso - alla luce di quanto sopra osservato - devono trovare applicazione gli ulteriori criteri di quantificazione di detto corrispettivo, previsti dall’art. 1709 c.c.

Osservazioni

Dunque, l’art. 1129, comma 1, c.c. prevede - così come emendato dalla Riforma del 2013 - che, «quando i condomini sono più di otto, se l’assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore è fatta dall’autorità giudiziaria, su ricorso di uno o più condomini» (oltre che dall’amministratore dimissionario), ma l’amministratore nominato dall’autorità giudiziaria non diversifica il rapporto che ne scaturisce, né assume connotazioni diverse da quelle proprie dell’amministratore di nomina assembleare.

La giurisprudenza prevalente, in ordine alla natura del rapporto intercorrente tra i condomini e l’amministratore, sia nel caso in cui la nomina abbia avuto luogo da parte dei primi, sia nel caso sia avvenuta ad opera dell’Autorità giudiziaria, ritiene di far riferimento all’istituto del mandato, la cui disciplina è, quindi, applicabile se non risulti incompatibile con le disposizioni legislative che, nel condominio, determinano con precisione le attribuzioni dell’amministratore (v., attualmente, il penultimo comma dell’art. 1129 c.c.).

Quindi, l’intervento del giudice al riguardo è esclusivamente diretto a supplire ad una carenza dei meccanismi tipici dell’ordinamento condominiale, mediante la sostituzione della volontà assembleare con un provvedimento giudiziale; ciò implica che l’amministratore nominato dal giudice non può avere, nell’àmbito del condominio, una posizione diversa da quello eletto dall’assemblea, in quanto i contenuti del rapporto che si viene ad instaurare tra l’amministratore ed il condominio sono già predeterminati dalla legge, sicché l’intervento giudiziale si limita alla designazione della persona incaricata di espletare l’incarico di amministratore, ma non altera in alcun modo i tratti tipici di tale rapporto.

Allorché il giudice procede alla nomina dell’amministratore solo perché l’assemblea non vi abbia provveduto, pur essendo i condomini più di otto - soglia raddoppiata a decorrere dal 18 giugno 2013 - è semplicemente sostituito il potere di scelta, nell’àmbito della ricomposizione della crisi strutturale della compagine condominiale; è la legge che sostituisce la propria scelta a quella dei condomini, affinché sia adempiuto il precetto dell’art. 1129, comma 1, c.c.; nominato l’amministratore, viene adempiuto il comando della legge e, quindi, non rileva che la nomina sia derivata dalla volontà dei singoli o da quella dell’autorità giudiziaria, in quanto la ratio legis è quella di non lasciare il condominio senza l’amministratore, ma, una volta che questi esista, dovrà avere gli stessi (attualmente implementati) poteri e doveri previsti dagli artt. 1139, 1130 e 1130-bis ss. c.c.

Pertanto, con la “designazione” (nomina) dell’amministratore, non si instaura un rapporto regolato dalle parti (se sono queste a fare la designazione) o dal giudice (se è questo a procedere alla nomina), ma si designa solo una persona chiamata ad esplicare una determinata attività già precisata dalla legge; ne consegue che si deve escludere che la figura dell’amministratore di nomina giudiziale - terminologia quest’ultima, a stretto rigore, preferibile a quella di “amministratore giudiziario”, più consona a quella contemplata dall’art. 1105, comma 4, c.c. - possa essere assimilata a quella degli ausiliari del magistrato (consulenti, custodi, ecc.), poiché, con il provvedimento di nomina, lo stesso amministratore diventa organo (sia pure non in senso tecnico) del condominio e risponderà esclusivamente a quest’ultimo del proprio operato.

La forma estrema della nomina giudiziale di un rappresentante del gruppo è rivolta, quindi, a normalizzare quanto di carente si presentava nell’assemblea, sicché tutte le attribuzioni, così come quando è ordinariamente nominato dall’assemblea stessa, non possono che convergere anche nell’amministratore giudiziario.

In tal modo inquadrata la figura dell’amministratore giudiziario, il provvedimento di nomina da parte dell’autorità giudiziaria, oltre che l’indicazione del nominativo, non deve contenere altre statuizioni, poiché le attribuzioni conferite all’amministratore giudiziario coincidono pienamente con quelle tipiche dell’amministratore eletto direttamente dall’assemblea.

In quest’ordine di concetti - per quel che qui maggiormente interessa - il provvedimento di nomina ex art. 1129, comma 1, c.c. non deve contenere nemmeno alcuna statuizione in ordine alla liquidazione dell’eventuale compenso spettante all’amministratore giudiziario, poiché trattasi di questione rimessa alla discrezionalità del rapporto di mandato (sia pure sui generis) che si viene a costituire tra il predetto amministratore e il condominio.

Anche quando la nomina dell’amministratore è fatta dal giudice, questi non ha il potere di attribuire all’amministratore funzioni che eccedono quelle previste dalla legge e rivolte alla tutela di interessi chiaramente privatistici, ma si limita a precisare soltanto il soggetto al quale dette funzioni devono essere riconosciute; del resto, la designazione de qua, in quanto proveniente dal giudice, non imprime un particolare connotato al rapporto tra amministratore e amministrati, limitandosi, invece, a supplire all’inattività di questi ultimi, e l’inerzia al riguardo non è presa in considerazione d’ufficio, ma soltanto quando il magistrato ne è sollecitato da un condomino.

Stando così le cose, la qualificazione dell’amministratore di nomina giudiziale quale mandatario dei condomini comporta che il compenso dello stesso non possa essere determinato dal giudice, ma a tale liquidazione deve provvedere l’assemblea quale organo deliberante del condominio-mandante.

Invero, la natura delle funzioni attribuite all’amministratore non cambia nel caso in cui la sua nomina venga dai condomini interessati o dall’Autorità giudiziaria, e non cambia proprio perché le predette funzioni sono precisate dalla legge e non mutano con il mutare della fonte dell’investitura del soggetto (amministratore) designato ad esercitarle.

In buona sostanza, l’amministratore nominato dal giudice dovrà concordare la misura del compenso con l’assemblea, ferma restando la possibilità di un accertamento in sede contenziosa ai sensi dell’art. 1709 c.c., secondo cui il mandato si presume oneroso, e la misura del compenso, se non è stabilita dalle parti, è determinata dal giudice in base alle tariffe professionali o agli usi.

In pratica, non essendo l’amministratore giudiziale un ausiliario del giudice, non potrà essere praticata la via privilegiata di cui agli artt. 52 e 53 disp. att. c.p.c. (previa istanza dell’interessato, con provvedimento a carattere monitorio emesso inaudita altera parte), né si potrà adire il magistrato ai sensi dell’art. 1105 c.c. (nell’àmbito di un procedimento di volontaria giurisdizione).

L’amministratore dovrà, sùbito, al primo contatto con i condomini, sollevare il problema relativo al suo compenso - che deve essere “analiticamente specificato” alla luce del nuovo art. 1129, comma 14, c.c. - subordinando eventualmente l’accettazione dell’incarico al versamento di un anticipo o ad una delibera che gli precostituisca il diritto di agire in via monitoria ex art. 633 c.p.c.; se, invece, accettasse senza fare questioni, dopo, ad incarico espletato, qualora le sue richieste non fossero spontaneamente soddisfatte dai mandanti, dovrà citare costoro in un ordinario giudizio di cognizione mediante l’esperimento di una normale azione di pagamento.

A conferma di quanto sopra, si osserva che il compenso è liquidato direttamente dal giudice che ha provveduto alla nomina solo quando vi sia un'espressa disposizione in tal senso (si pensi ai consulenti tecnici, ai custodi giudiziari, agli arbitri, agli amministratori ex art. 2409 c.c., ecc.), oppure solo se, pur mancando una disposizione di legge, si instauri un rapporto di amministrazione giudiziaria, o l’attività della persona nominata di un ufficio privato con funzioni amministrative o/e cautelari sia strumentale ad un’ulteriore attività del giudice o si inserisca come esecuzione di un provvedimento dispositivo del giudice stesso (si pensi al tutore, al curatore dell’eredità giacente, ecc.).

Al contrario, nel caso dell’amministratore di condominio di nomina giudiziale ex art. 1129, comma 1, c.c., non solo non è previsto dalla legge che il compenso spettategli debba essere liquidato direttamente dal giudice che lo ha nominato, ma non si instaura neppure alcuna delle situazioni e delle relazioni giuridiche sopra richiamate, atteso che, con il provvedimento di nomina, il giudice si limita a supplire alla volontà dell’assemblea, ed il rapporto tra amministratore e condominio si svolge in assoluta autonomia, senza possibilità di interferenza da parte del giudice medesimo.

Resta inteso che, se non si trovi un accordo, tra amministratore e condominio, in ordine alla spettanza di un compenso o relativamente all’entità - di solito, determinandolo in una somma specifica (mensile, annuale, per unità immobiliare, ecc.) - non sembra, però, che ciò porti ex se alla decadenza del provvedimento di nomina, poiché sarebbe troppo facile per il condominio sottrarsi così alle prescrizioni normative che impongono la nomina dell’amministratore.

Riferimenti

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