Perdita di chance dell’aggiudicatario nell’asta giudiziaria e responsabilità dell’esperto stimatore per sopravvalutazione dell’immobile

Massima

In tema di vendita forzata, l’erronea rappresentazione delle caratteristiche e del valore di un immobile da parte dell’esperto stimatore può determinare una perdita di chance patrimoniale in capo all’aggiudicatario, consistente nella concreta possibilità di partecipare alla gara e formulare l’offerta sulla base di una corretta rappresentazione del bene. Ai fini del risarcimento non è richiesta la prova certa che, in assenza dell’errore, l’immobile sarebbe stato aggiudicato ad un prezzo inferiore, essendo sufficiente la dimostrazione, anche presuntiva, della serietà e apprezzabilità della possibilità perduta; la liquidazione deve avvenire secondo criteri probabilistici ed equitativi fondati sui dati oggettivamente accertati.

Il caso

L’aggiudicataria di un immobile acquistato all’asta giudiziaria conveniva in giudizio il geometra incaricato della stima del bene, deducendo che la perizia posta a base della vendita aveva sopravvalutato l’immobile, riportando dati non corrispondenti alla situazione reale quanto a superficie, caratteristiche strutturali, condizioni del fabbricato e potenzialità edificatoria.

L’accertamento tecnico preventivo prima e la successiva consulenza tecnica d’ufficio espletata nel giudizio di merito avevano accertato una significativa difformità tra il bene reale e quello descritto nella relazione estimativa, quantificando una differenza di valore in euro 78.000.

Il Tribunale accoglieva parzialmente la domanda risarcitoria, liquidando equitativamente il danno, mentre la Corte d’appello di Genova confermava la decisione, qualificando il pregiudizio come perdita di chance ma ritenendo che l’attrice non avesse dimostrato che, in presenza di una corretta stima, avrebbe conseguito l’aggiudicazione ad un prezzo inferiore.

Avverso tale decisione l’aggiudicataria proponeva ricorso per cassazione, lamentando l’erronea applicazione delle regole probatorie proprie del danno da perdita di chance e l’illogicità della liquidazione equitativa operata dai giudici di merito.

La questione

La questione affrontata dalla Corte può essere sintetizzata nel seguente interrogativo: quando l’esperto stimatore incaricato nell’ambito di una procedura esecutiva fornisca una valutazione significativamente errata dell’immobile, l’aggiudicatario che assuma di aver pagato un prezzo più elevato del dovuto deve dimostrare con certezza che, in assenza dell’errore, si sarebbe aggiudicato il bene ad un prezzo inferiore oppure è sufficiente provare la perdita di una concreta e seria possibilità di conseguire un risultato economico più favorevole?

Le soluzioni giuridiche

La Corte di cassazione accoglie i primi due motivi di ricorso e ribadisce che il danno da perdita di chance non coincide con il mancato conseguimento del risultato finale, ma consiste nella perdita attuale di una possibilità seria, concreta e apprezzabile di conseguirlo. Per tale ragione, la relativa risarcibilità richiede la prova dell’esistenza di un’occasione favorevole incisa causalmente dall’illecito, ma non la prova certa del conseguimento del risultato finale.

Richiamando numerosi precedenti conformi e ponendosi quindi in linea di continuità con la pregressa giurisprudenza formatasi sul punto, la Corte riafferma che la chance costituisce un’autonoma entità patrimoniale, distinta dal bene finale cui tende, e che la sua valutazione deve essere effettuata secondo il criterio del “più probabile che non”, mentre la quantificazione del risarcimento deve essere parametrata al grado di probabilità di realizzazione del risultato utile.

La pronuncia si inserisce nel solco dell’orientamento già espresso in materia di responsabilità dell’esperto nominato nella procedura esecutiva. In particolare, viene richiamata la sentenza Cass., 2 febbraio 2010, n. 2359, secondo cui la partecipazione ad un’asta giudiziaria non costituisce attività talmente aleatoria da interrompere il nesso causale tra errore estimativo e danno, essendo possibile individuare il pregiudizio nella differenza tra il prezzo effettivamente pagato e quello che presumibilmente sarebbe stato corrisposto in assenza dell’elemento perturbatore.

Viene inoltre richiamata la sentenza della Cass., 23 giugno 2016, n. 13010, la quale ha riconosciuto la responsabilità extracontrattuale dell’esperto stimatore – fondata su un accertato comportamento doloso o colposo – nei confronti dell’aggiudicatario quando risultino accertati una significativa alterazione della situazione reale del bene e il nesso causale tra tale alterazione e la formazione del consenso dell’acquirente.

Secondo la Suprema Corte nella decisione in esame, i giudici di merito hanno erroneamente preteso dalla danneggiata la dimostrazione certa di come si sarebbe svolta la gara in presenza di una stima corretta, spostando l’accertamento dal piano della perdita della possibilità a quello del mancato conseguimento del risultato finale. Tale impostazione risulta incompatibile con la stessa nozione di perdita di chance e comporta un illegittimo aggravamento dell’onere probatorio gravante sul danneggiato.

La Corte chiarisce, altresì, che l’incertezza riguardante il numero dei partecipanti alla gara e l’eventuale andamento competitivo dell’asta non costituisce elemento idoneo ad escludere il danno, ma rappresenta il terreno sul quale il giudice deve formulare il proprio giudizio probabilistico. Analogamente, la mera previa visione dell’immobile da parte dell’aggiudicatario può assumere rilievo soltanto con riguardo alle difformità immediatamente percepibili, mentre non può neutralizzare l’affidamento riposto nella perizia estimativa relativamente a dati tecnici che richiedono specifiche competenze professionali.

La sentenza conclude affermando che il parametro oggettivo rappresentato dalla differenza accertata tra valore stimato e valore effettivo del bene costituisce il punto di partenza dell’indagine sulla chance perduta, ferma restando la necessità di una successiva liquidazione equitativa fondata su inferenze probabilistiche e adeguatamente motivate.

Osservazioni

La pronuncia riveste particolare interesse pratico per il contenzioso derivante dalle vendite giudiziarie, poiché chiarisce in modo netto l’esatto regime probatorio applicabile quando il danno venga ricostruito come perdita di chance.

Il principale monito che si ricava dalla decisione in esame consiste nell’evitare una sovrapposizione tra prova della chance e prova del risultato finale. La difesa dell’aggiudicatario non è chiamata a dimostrare quale sarebbe stato con certezza il prezzo di aggiudicazione in uno scenario alternativo; deve, invece, allegare e provare gli elementi dai quali desumere che una rappresentazione corretta del bene avrebbe inciso concretamente sulle condizioni economiche della partecipazione all’asta.

La decisione offre, inoltre, importanti indicazioni per il giudice di merito. Una volta accertati l’errore professionale, la significativa divergenza tra situazione reale e situazione rappresentata e l’incidenza dell’errore sul processo decisionale dell’acquirente, il giudice deve procedere ad una ricostruzione inferenziale della probabilità perduta, esplicitando il criterio logico utilizzato per la quantificazione del danno. Non è invece consentito ridurre il risarcimento facendo leva su mere ipotesi astratte o eventualità prive di concreto riscontro probatorio. In altri termini, l'erronea rappresentazione delle caratteristiche e del valore dell'immobile, ove incida sulla determinazione dell'aggiudicatario, può integrare perdita di chance patrimoniale, consistente nella concreta possibilità di partecipare alla gara e formulare l'offerta sulla base di una corretta rappresentazione del bene.

Ai fini del risarcimento non è richiesta la prova certa che, in assenza dell'errore, l'acquirente si sarebbe aggiudicato l'immobile ad un prezzo inferiore, essendo sufficiente la dimostrazione, anche presuntiva, della serietà e apprezzabilità della possibilità perduta. La relativa liquidazione va compiuta in via equitativa, mediante criteri probabilistici e inferenze induttive, indicando il criterio di determinazione adottato, muovendo dai dati oggettivi accertati, compresa la divergenza tra valore stimato e valore effettivo.

A tal fine la natura competitiva dell'asta e la previa visione del bene non possono essere, invero, valorizzate in modo automatico per escludere o ridurre il danno, occorrendo verificare, quanto alla prima, la concreta incidenza delle dinamiche di gara, e, quanto alla seconda, la effettiva riconoscibilità delle difformità da parte dell'offerente con l'ordinaria diligenza.

Particolarmente significativa è, infine, la valorizzazione dell’affidamento dell’aggiudicatario nella perizia estimativa. La Corte sembra riaffermare che la funzione stessa della stima giudiziaria verrebbe svuotata se l’acquirente fosse onerato di svolgere verifiche tecniche equivalenti a quelle demandate all’esperto nominato dal giudice dell’esecuzione. La pronuncia conferma, pertanto, la centralità del ruolo dell’ausiliario e l’esigenza di garantire l’affidabilità delle informazioni tecniche poste a base delle vendite forzate.