L’installazione dell’ascensore nella tromba delle scale tra innovazione (onerosa per tutti) e uso del singolo (più intenso della cosa comune)

Massima

L'art. 1120 c.c., nel prescrivere che le innovazioni della cosa comune siano approvate dai condomini con determinate maggioranze, disciplina l'approvazione di quelle innovazioni che comportano oneri di spesa per tutti i condomini, mentre, ove la spesa di cui si tratta sia stata assunta interamente a proprio carico da un solo condomino, trova applicazione l'art. 1102 c.c., in forza del quale ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri condomini di farne uguale uso secondo il loro diritto, sicché egli può apportarvi, a proprie spese, le modificazioni necessarie per il miglior godimento di essa; ne deriva che, ricorrendo tali condizioni, il condomino ha facoltà di installare a proprie spese, nella tromba delle scale dell'edificio condominiale, un ascensore, ponendolo a disposizione degli altri condomini e può far valere il relativo diritto con azione di accertamento, in contraddittorio degli altri condomini che lo contestino, indipendentemente dalla mancata impugnazione della delibera assembleare che abbia respinto la sua proposta al riguardo.

Il caso

La causa - giunta all’esame, di recente, del giudice di ultima istanza - originava da una richiesta avanzata da un condomino all’amministratore del suo Condominio, con la quale il primo aveva chiesto il consenso per apportare una modifica ad una finestra sul muro perimetrale, al fine di poter raggiungere la diversa scala dello stesso Condominio e così poter utilizzare l’ascensore installato in essa a spese di alcuni dei condomini, il tutto passando attraverso una passerella da costruirsi in appoggio alla parete condominiale, in collegamento con una terrazza-giardino costituente una pertinenza del proprio appartamento.

L’assemblea condominiale, con delibera, aveva negato l’autorizzazione richiesta.

Il condomino aveva allora impugnato tale delibera, chiedendo l’accertamento del suo diritto ad eseguire gli interventi intesi a consentirgli l’uso dell’ascensore.

Costituitisi il Condominio, mentre gli altri partecipanti rimanevano contumaci, il Tribunale aveva annullato la delibera impugnata per “difetto di motivazione”, ma aveva ritenuto di non poter fare altro, tenuto conto dei limiti al sindacato giurisdizionale sul merito delle delibere assembleari.

Contro quest’ultima decisione, il condomino, originario attore, aveva proposto appello, lamentando - per quel che qui rileva - che il primo giudice non aveva provveduto sulle ulteriori domande, in quanto aveva erroneamente ritenuto che fossero state proposte in subordine rispetto all’istanza di annullamento della delibera de qua.

La Corte d’Appello, nel contraddittorio con il Condominio e dei condomini nelle more intervenuti nel giudizio, aveva rigettato l’appello, affermando che l’annullamento della delibera impugnata comportava l’assorbimento di ogni altra domanda, non avendo il giudice il potere di sostituirsi all’assemblea nella verifica della legittimità della pretesa del singolo condomino.

Per la cassazione della decisione emessa in sede di gravame, quest’ultimo, soccombente in entrambi i gradi di merito, proponeva quindi ricorso per cassazione.

La questione

Si trattava di verificare se il giudice distrettuale, in violazione degli artt. 99, 112, 342 e 356 c.p.c. e dei principi in tema di assorbimento delle domande, avesse errato nel ritenere che, una volta accolta la domanda di annullamento della delibera impugnata, le altre domande restavano assorbite.

Le soluzioni giuridiche

I giudici di Piazza Cavour hanno ritenuto fondate le doglianze del condomino ricorrente.

Risultava decisivo il richiamo del principio per cui, qualora un esborso relativo ad innovazioni non debba essere ripartito fra i condomini, per essere stato assunto interamente a proprio carico da uno di essi, trova applicazione la disposizione generale dell'art. 1102 c.c., che contempla anche le innovazioni, in forza della quale ciascun partecipante può servirsi della cosa comune - purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri condomini di farne uguale uso secondo il loro diritto - e può, perciò, apportare alla stessa, a proprie spese, le modificazioni necessarie a consentirne il migliore godimento (Cass. civ., sez. II, 5 dicembre 2018, n. 31462).

Si è affermato, inoltre, che la norma di cui all'art. 1120 c.c., nel prescrivere che le innovazioni della cosa comune siano approvate dai condomini con determinate maggioranze, tende a disciplinare l'approvazione di quelle innovazioni che comportano oneri di spesa per tutti i condomini, ma, ove non debba procedersi a tale ripartizione, per essere stata la spesa relativa alle innovazioni di cui si tratta assunta interamente a proprio carico da un condomino, trova applicazione la norma generale di cui all'art. 1102 c.c., che contempla anche le innovazioni, ed in forza della quale ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, a condizione che non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri condomini di farne uguale uso secondo il loro diritto, e, pertanto, può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa comune.

Ne consegue che, ricorrendo le suddette condizioni, il condomino ha facoltà di installare a proprie spese nella tromba delle scale dell'edificio condominiale un ascensore, ponendolo a disposizione degli altri condomini, e può far valere il relativo diritto con azione di accertamento, in contraddittorio degli altri condomini che contestino il diritto stesso, indipendentemente dalla mancata impugnazione della delibera assembleare che abbia respinto la sua proposta al riguardo (Cass. civ., sez. II, 10 aprile 1999, n. 3508).

Nella specie - ad avviso degli ermellini - la sentenza impugnata non era in linea con tali principi, perché la domanda di accertamento, proposta nei confronti dei condomini, aveva una sua autonomia rispetto all’impugnazione della delibera, essendo fondata sull’art. 1102 c.c., conseguendone l’illegittimità dell’assorbimento improprio ritenuto dalla Corte d’Appello.

Invero, l'assorbimento di una domanda in senso proprio ricorre quando la decisione sulla domanda assorbita diviene superflua, per sopravvenuto difetto di interesse della parte che, con la pronuncia sulla domanda assorbente, ha conseguito la tutela richiesta nel modo più pieno, mentre quello in senso improprio è ravvisabile quando la decisione assorbente esclude la necessità o la possibilità di provvedere sulle altre questioni, ovvero comporta un implicito rigetto di altre domande, conseguendone che l'assorbimento erroneamente dichiarato si traduce in un’omessa pronuncia, come tale denunciabile in sede di legittimità (Cass. civ., sez. lav., 22 giugno 2020, n. 12193).

Osservazioni

La sentenza in commento esamina una fattispecie abbastanza frequente nella realtà condominiale, e segnatamente l’installazione di un ascensore nella tromba delle scale a seguito dell’iniziativa di un singolo - spesso al fine di superare le barriere architettoniche presenti nell’edificio - anche se affronta tale fattispecie esclusivamente sul versante processuale, dichiarando l’omessa pronuncia su una domanda che era stata erroneamente ritenuta, invece, assorbita da parte del giudice di merito.

La questione giuridica preliminare è, però, quella di stabilire se l'iniziativa di un condomino - soprattutto, se disabile - di installare, a proprie spese, un ascensore nel vano scale dello stabile condominiale, debba inquadrarsi nell'uso della cosa comune ai sensi dell'art. 1102 c.c., e quindi debba essere consentito purché non si alteri la destinazione e non si impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto, oppure costituisca un’innovazione ex art. 1120 c.c., e quindi debba essere autorizzata dal condominio con la maggioranza speciale contemplata dal comma 5 dell'art. 1136 c.c. (e ora con i quorum agevolati previsti dal n. 2 del comma 2 dell’art. 1120 c.c., come novellato dalla l. n. 220/2012).

Esaminando comparativamente le due forme di disciplina, un orientamento giurisprudenziale - richiamato nella pronuncia in commento - ha affermato che la norma dell'art. 1120 c.c., nel richiedere che le innovazioni della cosa comune siano approvate dai condomini con determinate maggioranze, mira essenzialmente a disciplinare l'effettuazione di innovazioni che comportino spese a carico di tutti i condomini su base millesimale, con la conseguenza che, quando manchi tale presupposto - come nel caso in cui il condomino assume interamente a proprio carico tutto il peso economico dell'iniziativa - trova applicazione la norma generale in tema di comunione di cui all'art. 1102 c.c.

Seguendo tale indirizzo, più sensibile al rapido innalzamento degli standards abitativi, dunque, ai fini dell'applicazione del citato art. 1102, secondo cui ciascun partecipante si può servire della cosa comune, apportando a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della stessa, è rilevante solo il fatto che le innovazioni in oggetto non compromettano la facoltà di godimento della cosa comune per tutti i condomini e non ne alterino la destinazione.

Si può perfino affermare che, di regola, la tromba delle scale è destinata naturalmente alla collocazione dell'ascensore, per cui la sua più intensa utilizzazione, ivi compresa l'eventuale modificazione di cui sopra, è da ricondurre alla facoltà prevista per ogni partecipante al condominio dall'art. 1102 c.c., e deve considerarsi pertanto legittima ove non rimanga compresso il concorrente diritto degli altri condomini, ritenendo, peraltro, tollerabile anche una modesta compressione di tale diritto quando essa sia giustificata dall'interesse altrui ad un più proficuo uso della cosa comune e non rechi in concreto alcun serio pregiudizio o grave sacrificio.

Inoltre, guardando alla consistenza materiale della tromba delle scale, da un lato, si osserva che lo spazio aereo intorno a cui si sviluppano i rampanti che sorreggono i gradini forma con esso un insieme unitario, contribuendo a delineare l’euritmia delle linee architettoniche dell’edificio condominiale, oltre a costituire una fonte di luce ed aria anche per i piani di calpestio posti tra le stesse rampe, dall’altro lato, si rileva che l’installazione dell’ascensore incrementa, attraverso un utilizzo razionale e completo di potenzialità già esistenti, la funzione delle scale, consentendo un uso più intenso ed un godimento più comodo di quelle parti comuni deputate a permettere a tutti il raggiungimento delle soffitte, dei piani più alti e delle parti comuni poste sulla sommità del medesimo edificio, oltre al notevole ed indubbio incremento del valore economico del fabbricato nel quale risulta installato.

Non si vuole nascondere che, in tal modo, resta eliminata la possibilità di un certo tipo di godimento della cosa comune, ma va altrettanto riconosciuto che, al suo posto, viene offerto uno diverso, di contenuto oggettivamente migliore (l'ascensore), mentre la posizione dei condomini dissenzienti resta salvaguardata dalla possibilità in qualunque tempo di entrare a far parte della comunione del nuovo impianto e, quindi, di partecipare ai vantaggi del nuovo servizio - previa la corresponsione della quota di spesa di esecuzione e di manutenzione - senza che si verifichi una sostanziale alterazione della destinazione della cosa comune, né si comprometta in maniera rilevante la facoltà di godimento della stessa da parte degli altri condomini.

Se si ritiene giustamente applicabile l’art. 1102 c.c., occorre verificare se i lavori invocati dal portatore di handicap - il caso classico è, appunto, quello dell’installazione dell’ascensore nella tromba delle scale dell’edificio - non compromettano la facoltà di godimento della cosa comune per tutti i condomini e non ne alterino la destinazione.

Al riguardo, la giurisprudenza ha cercato di realizzare un opportuno contemperamento tra le esigenze dei condomini sotto il profilo utilitario ed estetico, da un lato, e l’imprescindibile interesse del soggetto minorato ad un’esistenza libera e dignitosa, mediante la possibilità di spostarsi con quel minimo di indipendenza che la sua situazione fisica gli consente, dall’altro lato, dando prevalenza al secondo rispetto a modeste compressioni delle prime, soprattutto alla luce delle preminenti ragioni di pubblico interesse e di solidarietà sociale rappresentate ed espresse dalla l. n. 13/1989.

In altri termini, ogniqualvolta si ponga un conflitto tra contrapposti interessi, lo stesso va risolto con prudenza e saggezza, in modo da impedire sia che l’egoismo individuale prevalga a detrimento degli interessi della collettività, sia che l’atteggiamento chiuso degli altri partecipanti al condominio, volto a lasciare inalterata la consistenza delle parti comuni, si imponga rispetto alle esigenze meritevoli di tutela del singolo.

In ordine al pregiudizio del decoro architettonico, si deve fare riferimento all'armonia nell'intero fabbricato, la quale, anche se ovviamente alterata - poiché le proporzioni erano state calcolate senza la previsione dell'impianto di ascensore - può risultare comunque compatibile con l'insieme, per cui un non perfetto inserimento estetico dell'impianto deve considerarsi un inconveniente non grave e di appariscente entità e pur sempre rientrante nella normale tollerabilità (è ovvio che il relativo impianto deve essere concepito e realizzato con la dovuta attenzione alla necessità di evitare contrasti stridenti con la struttura originaria dell’edificio).

In questa prospettiva, l’installazione di un impianto di ascensore, da un lato, permetterebbe ai soggetti minorati la soluzione di problemi vitali e di primario interesse, con un adeguato inserimento attivo nella vita sociale e lavorativa, mentre, dall'altro, comporterebbe per gli altri condomini solo un minimo e tollerabile sacrificio - mai comunque un pregiudizio sensibile a detrimento degli appartamenti di proprietà - senza considerare per gli stessi sia l'apprezzabile vantaggio di poter godere del nuovo servizio sia la sicura valorizzazione economica delle singole unità immobiliari, a seguito del maggior valore economico dell'edificio nel suo insieme.

In ordine all'eventuale (modesta) sottrazione di alcune parti comuni dello stabile al godimento degli altri condomini - a prescindere dalla non alterazione di destinazione delle stesse parti nel loro complesso, in quanto, di regola, l'inservibilità di una (non rilevante) parte dell'edificio non comporta in concreto una sensibile menomazione dell'utilità secondo l'originaria costituzione della comunione - va applicato il criterio dell'equo bilanciamento dei contrapposti interessi, nello spirito della funzione sociale che la proprietà privata riveste nel nostro ordinamento (art. 42, comma 2, Cost.), anche alla luce dei principi costituzionali di tutela della salute (art. 32 Cost.), ma soprattutto di quelli di cui agli artt. 2 e 3 Cost.

Tale proprietà, pur garantita e protetta, è, al contempo, permeata da principi solidaristici e temperata dalla necessità di eguale considerazione per la dignità e libertà della persona, per cui, se si tratta di bilanciare tra gli interessi di un condomino che intenda utilizzare una parte comune dell’edificio per imprescindibili esigenze della propria vita e quelli della collettività dei partecipanti che, deducendo specifiche ragioni di carattere esclusivamente patrimoniale, si opponga a tale uso, va tutelato preferibilmente il diritto del primo.

Del resto, ogni impedimento all’accessibilità dell’immobile abitativo - che, al suo interno, racchiude il diritto alla circolazione ed ad una completa ed effettiva vita di relazione e di impegno latamente sociale - ostacolando, di riflesso, la socializzazione dei soggetti portatori di handicap, comporta anche una lesione del fondamentale diritto di costoro alla salute, intesa quest’ultima nel significato proprio dell’art. 32 Cost., comprensivo anche della salute psichica, la cui tutela deve essere di grado pari a quella della salute fisica.

In quest’ottica, la più recente legislazione relativa ai suddetti soggetti, infatti, non si è limitata ad innalzare il livello di tutela in loro favore, ma ha segnato un radicale mutamento di prospettiva rispetto al modo stesso di affrontare i problemi delle persone affette da invalidità, considerati oggi quali problemi non solo individuali, ma tali da dover essere assunti dall’intera collettività; in tale contesto, l’abbattimento delle barriere architettoniche viene visto sia nell’ottica di consentire al soggetto menomato lo svolgimento di una normale vita di relazione, sia al fine di ridurre gli alti costi sociali di tutti i servizi di cui hanno bisogno gli handicappati, iniziando proprio dal luogo in cui gli stessi conducono la vita quotidiana, e cioè la casa di abitazione.

Pertanto, se vi è un contrasto tra l’interesse (personale) del portatore di handicap alla realizzazione dell’opera antibarriera e l’interesse (di natura esclusivamente patrimoniale) degli altri condomini affinché non si alteri il decoro architettonico, o si possa continuare ad usare e godere di tutte le parti comuni dell’edificio da parte di ciascuno come in precedenza, i valori costituzionali sopra enunciati portano a dirimere il conflitto, di cui sono espressione le opposte situazioni, accordando, di regola, la preferenza all’interesse del disabile.

Riferimenti

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