Portone del condominio e delibera assembleare: illegittimo negarne la chiusura

Massima

La delibera con la quale l'assemblea rifiuta di chiudere il portone di accesso all'edificio in condominio almeno nelle ore notturne è invalida in quanto viola l'art. 1102 c.c. Con tale decisione, infatti, l'assemblea non si limita a disciplinare l'uso di una parte comune ma, negando la chiusura del portone, sottrae lo stesso alla sua precipua funzione, che è quella di proteggere le proprietà individuali dal rischio di intrusione di terzi estranei.

Il caso

L’oggetto della controversia che ha portato il Tribunale ad accogliere la domanda dell’attore è molto semplice. Un condomino, a fronte del diniego dell’assemblea di chiudere, nelle ore notturne, il portone di accesso al condominio, impugnava la relativa delibera per violazione dell’art. 1102 c.c. e, specificamente, per sottrazione di un bene comune alla sua finalità principale e consistente nella protezione dell’edificio e delle proprietà individuali da intrusioni di terzi estranei.

Il condominio si era costituito sollevando, preliminarmente, eccezione di incompetenza per materia del Tribunale e, nel merito, chiedendo il rigetto della domanda per infondatezza.

Il giudice, che ha ritenuto inammissibile l’eccezione per intempestività della stessa, ha accolto la domanda attrice annullando la delibera e condannando il condominio alla rifusione delle spese di lite.

La questione

Il Tribunale di Taranto è stato chiamato a decidere su di una questione apparentemente inedita, riguardante una delibera dell’assemblea che sia stata chiamata a decidere non - come comunemente accade - sull’apertura del portone dello stabile, ma sulla sua chiusura parziale in quanto circoscritta agli orari notturni.

Le soluzioni giuridiche

Per il profilo processuale (incompetenza per materia del Tribunale) il condominio non aveva rispettato i termini di legge per sollevare l’eccezione in sede di comparsa di risposta, in tal modo decadendo dal proprio diritto e rendendo la stessa inammissibile.

Quanto al merito, la fondatezza della domanda è stata riconosciuta - come argomentato dall’attore - nella violazione dell’art. 1102 c.c., applicabile al caso in esame in quanto il portone di accesso all’edificio è una parte comune dello stesso (art. 1117, comma 1, n. 1, c.c.). Secondo il dettato dell’art. 1102 c.c., norma relativa all’istituto della comunione ma applicabile al condominio per effetto del rinvio contenuto nell’art. 1139 c.c., l’uso delle parti comuni è consentito se la destinazione del bene oggetto di utilizzo rimanga inalterata ed a condizione che, con il proprio comportamento, il partecipante non impedisca agli altri condomini un pari utilizzo del bene stesso.

Nella fattispecie, il contenuto del verbale assembleare rappresentava la prova di tale violazione. Infatti, l’attore aveva rappresentato al condominio l’esigenza che il portone di accesso al condominio fosse chiuso almeno negli orari di chiusura degli esercizi commerciali, ai quali si accedeva tramite l’androne comune. L’assemblea negando del tutto la chiusura del portone aveva di fatto sottratto il portone alla sua funzione naturale, che è quella di consentire protezione e sicurezza alle proprietà individuali. In tal modo era stata violata la prima delle due condizioni poste a base dell’applicabilità dell’art. 1102 c.c.

Osservazioni

La caratteristica dell’art. 1102 c.c. è costituita dal fatto che la norma è indirizzata al singolo condomino, al quale il legislatore ha riservato il diritto di utilizzare il bene comune a condizione che siano rispettati i due presupposti che rappresentano il limite invalicabile per non incorrere in un comportamento sanzionabile: il partecipante non deve alterare la destinazione della cosa comune e non deve impedire agli altri soggetti della collettività di farne parimenti uso secondo il proprio diritto.

L’antecedente dell’art. 1102 c.c. è costituito dall’art. 675 del codice del 1865, che aveva attribuito a ciascun partecipante la facoltà di servirsi delle cose comuni con tre limitazioni: il relativo impiego secondo la loro destinazione fissata dall'uso; un utilizzo che non fosse contrario all’interesse della comunione e la garanzia che gli altri partecipanti potessero servirsene secondo il loro diritto.

Tale confronto mette in luce come l’attuale disposizione sia più generica rispetto alla precedente poiché, da un lato, è venuta meno la specificazione che il soggetto della comunione (e di conserva anche del condominio), nell’esercizio del proprio diritto, deve mantenere la destinazione connessa all’uso, conferendo a tale obbligo una maggiore chiarezza e, dall’altro, è stata eliminata l’espressione dalla quale emergeva la necessità di far valere l’interesse della comunità.

Fatto questo rapido salto nel passato, che ha posto l’accento su due aspetti più che rilevanti della disposizione in questione, la sentenza del Tribunale di Taranto rappresenta anche uno spunto per riflettere se, proprio partendo dal caso di cui ci stiamo occupando, si possa ipotizzare un collegamento tra gli artt. 1102, 1130, comma 1, n. 2), e 1135 c.c.

La fattispecie portata al cospetto dei giudici del merito ha evidenziato, innanzi tutto, che la violazione della norma concernente l’uso del bene comune può essere commessa anche dall’assemblea, che approvi decisioni che superino i limiti posti dalla legge per un valido esercizio di quanto stabilito dall’art. 1102 c.c.

L’accostamento tra comportamento del singolo e del condominio, quest’ultimo derivante esclusivamente da una decisione collegiale, non è singolare ma pone sullo stesso piano i due soggetti al fine di dimostrare che i rispettivi doveri verso tutti i partecipanti, che devono essere in ogni caso garantiti e tutelati, sono sostanzialmente equiparabili. Pertanto, non solo l’uso del bene comune non potrà mai estendersi alla sua occupazione parziale e permanente, ma anche l’impiego dovrà rispettare la destinazione usuale del bene stesso.

Su quest’ultimo aspetto, la giurisprudenza (Cass. civ., sez. II, 14 dicembre 1994, n. 10699) ha precisato che la destinazione è quella che risulta dal titolo o dall’uso costante della cosa e non sussiste ove la res sia usata in modo differente dalla sua finalità, se questa non resti impedita. Tutto ciò, però, con una precisazione doverosa, in merito alla quale l’alterazione sussiste quando il godimento peculiare ed inconsueto determini pregiudizievoli invadenze nell’ambito dei coesistenti diritti altrui. In tal caso, infatti, la mutazione del bene comune sussiste in re ipsa, anche se a condizione di un accertamento positivo in ordine alla effettiva limitazione del diritto del condomino ad usare del bene, e sempre che tale restrizione si concretizzi in un pregiudizio rilevante ed apprezzabile.

Tale principio, che è stato pronunciato nell’ambito stretto della fattispecie regolamentata dall’art. 1102 c.c., non esclude affatto un cambio di prospettiva rispetto al soggetto destinatario della norma che può essere anche l’assemblea che, con la sua decisione, calpesti i diritti del/i singoli partecipanti al condominio. E questo è quanto è avvenuto nelle circostanze che hanno dato vita al giudizio che si è incardinato dinanzi al Tribunale di Taranto.

L’appartenenza del portone condominiale alle parti comuni (art. 1117 cit.) deriva non solo dalla volontà del legislatore, ma anche dalla funzionalità intrinseca del bene, rappresentando esso l’accesso (pedonale, carrabile o misto) principale all’edificio. Proprio questo comporta che le modalità di chiusura ed apertura dello stesso siano di stretta competenza dell’assemblea, considerato che la funzione propria del portone è plurima: mettere in comunicazione l’edificio con la pubblica strada, offrire al singolo condomino la fruizione della sua proprietà esclusiva e, al contempo, consentire l’utilizzazione e la manutenzione degli altri spazi comuni (App. Milano 3 luglio 1992, n. 12192) nonché di garantire a tutti i partecipanti la sicurezza e l’esclusione di intrusione di estranei.

In questo àmbito, quindi, è prerogativa dell’assemblea regolamentare gli orari di chiusura del portone d’ingresso e questo può avvenire in qualsiasi momento, attuando anche un mutamento di regolamentazione rispetto al passato che prenda in considerazione le nuove e differenti esigenze dei condomini. Il tutto senza alterare la destinazione del bene in questione (sul punto, v. Trib. Roma 31 agosto 2023, n. 12482, per il quale la decisione di chiudere il portone per l’intera giornata è legittima non violando, la delibera, l’art. 1102 c.c. poiché – come noto - il principio del “pari uso” non implica un utilizzo identico o contemporaneo del bene comune ma richiede un equilibrio tra le esigenze di tutti i condomini, nel rispetto del principio di solidarietà condominiale).

A maggior ragione, sempre secondo la giurisprudenza (App. Firenze 30 marzo 2021, n. 992), non si può ravvisare nella decisione dell’assemblea di aprire o chiudere il portone in determinati orari della giornata una violazione dell’art. 1120 c.c., non essendo configurabile, nella specie, una innovazione poiché tale espressione è unicamente riferita a “opere o installazioni”.

Là dove, invece, l’assemblea deliberi di lasciare sempre aperto il portone dello stabile opponendosi ad una chiusura concordata e ragionata, sottrae lo stesso alle sue funzionalità ed alla sua destinazione rendendolo del tutto inutile, talchè quanto deciso sconfina dalle attribuzioni naturali dell’organo collegiale e resta irrimediabilmente viziato con conseguente suo annullamento.

Riferimenti

Garau, Condominio, l'assemblea non può decidere di tenere il portone sempre aperto, puoi chiedere di annullarla: nuova sentenza, in Brocardi.it, 3 marzo 2026;

Sibilio, Le porte di accesso sono beni comuni e sempre utilizzabili, anche in contrasto con il regolamento, in IlSole24Ore-Condominio&Immobili, 13 giugno 2019;

Cusano - Frasari, Non è esperibile la tutela possessoria a fronte di una delibera che disciplina l'uso del portone condominiale, in Condominioweb.com, 4 luglio 2018;

Machina Grifeo, Portone chiuso senza unanimità anche se in cortile c'è un negozio, in IlSole24Ore-Condominio&Immobili, 28 gennaio 2015;

Meo, Gli spazi d’accesso alle singole unità immobiliari, in Diritto.it, 20 aprile 2002.