Legatario dell’immobile: quali debiti condominiali deve pagare?

Il legatario di un’unità immobiliare condominiale, qualora non abbia rinunciato al legato, può essere chiamato a rispondere dei debiti condominiali maturati dal testatore, limitatamente all’anno in corso e a quello precedente, in forza dell’art. 63, comma 2, disp. att. c.c.. La responsabilità verso il condominio opera in via solidale con gli eredi, ferma restando la possibilità di rivalersi nei loro confronti per le obbligazioni sorte prima del subentro nella proprietà.

Lo ha chiarito la Corte di Cassazione, seconda sezione civile, con l’ordinanza 3 giugno 2026, n. 17647, pronunciandosi sul ricorso di una condomina destinataria di un decreto ingiuntivo per oltre 3.700 euro, relativo a oneri condominiali comprendenti il saldo di una precedente gestione, alcune rate e spese per lavori sul lastrico solare.

La donna aveva contestato la pretesa sostenendo di essere soltanto prelegataria e non erede, oltre a lamentare la mancata distinzione tra i debiti sorti prima e dopo il decesso della testatrice. Il decreto ingiuntivo era stato tuttavia confermato sia dal Giudice di pace sia, in appello, dal Tribunale di Roma.

La Suprema Corte ha innanzitutto rilevato che le delibere assembleari che avevano posto le somme a carico della condomina non erano state impugnate e risultavano pertanto vincolanti, richiamando sul punto il principio espresso dalle Sezioni Unite n. 9839/2021. La mancata specifica censura di tale autonoma ratio decidendi ha determinato l’inammissibilità del relativo motivo.

La Cassazione ha comunque chiarito il rapporto tra la disciplina successoria e quella condominiale. L’obbligazione solidale prevista dall’art. 63, comma 2, disp. att. c.c. opera infatti nei rapporti tra il condominio e chi subentra nella proprietà dell’unità immobiliare. Il nuovo proprietario può quindi essere chiamato a pagare i contributi maturati dal precedente titolare entro i limiti temporali stabiliti dalla norma.

Diverso è invece il rapporto interno tra successore e precedente titolare. In questo ambito trova applicazione, salvo diversa previsione, il principio della personalità delle obbligazioni: chi acquista la qualità di condomino è definitivamente tenuto alle obbligazioni sorte successivamente al proprio subentro.

Pertanto, qualora il legatario sia chiamato dal condominio a pagare debiti sorti anteriormente all’acquisto della proprietà, conserva il diritto di regresso nei confronti degli eredi, secondo il principio già affermato da Cass. n. 1956/2000.

Su queste basi, la Corte ha rigettato il ricorso.