Vendita di una quota indivisa dell’immobile locato e insussistenza del diritto del conduttore alla prelazione

Massima

In tema di locazione di immobili urbani ad uso non abitativo, è manifestamente infondata la questione di legittimità costituzionale degli artt. 38 e 39 della l. n. 392/1978, nella parte in cui non riconoscono al conduttore di un immobile in comproprietà il diritto di prelazione e il conseguente riscatto anche nell'ipotesi di alienazione di una sola quota dell'immobile locato, non potendosi realizzare, nel primo caso, a differenza che nel secondo, la finalità della piena coincidenza tra la titolarità dell'attività imprenditoriale e la proprietà dell'immobile all'interno del quale è svolta, propria dell'istituto della prelazione nell'àmbito dei rapporti in questione.

Il caso

Il provvedimento giunto all’esame del giudice di ultima istanza era rappresentato da un’ordinanza, resa dalla Corte d’Appello, con cui era stato dichiarato inammissibile, ai sensi degli artt. 348-bise 348-ter c.p.c., l’appello interposto da una Società conduttrice, avverso la sentenza con la quale il Tribunale aveva rigettato le domande proposte dalla stessa Società volte ad accertare la nullità della cessione, da Tizio a Caio, di una quota di proprietà dell’immobile che la Società appellante aveva precedentemente assunto in locazione da Tizio, unitamente all’altro comproprietario Caio, trattandosi, secondo la prospettazione della Società conduttrice, di una cessione conclusa in violazione del diritto di prelazione spettante a quest’ultima, sicché, a seguito della manifestata volontà, da parte della conduttrice, di procedere al riscatto dell’immobile, le controparti avrebbero dovuto essere, altresì, condannate alla restituzione dei canoni corrisposti e non dovuti.

A fondamento della decisione assunta, il Tribunale aveva evidenziato che non spettasse alla conduttrice alcun diritto di prelazione (e alcun conseguente diritto di riscatto) in relazione all’alienazione di una sola quota di proprietà dell’immobile locato.

Avverso la sentenza emessa nel giudizio di appello, la Società proponeva ricorso per cassazione.

La questione

Si trattava di verificare, in via preliminare, se l’orientamento della giurisprudenza di vertice, richiamato da entrambi i giudici merito relativamente agli artt. 38 e 39 della l. n. 392/1978, rimanesse immune dalle censure di incostituzionalità sollevate dal ricorrente, segnatamente con riferimento all'art. 3 Cost., laddove tali disposizioni non prevedevano l’esercizio del diritto di riscatto, in capo al conduttore, in caso di cessione di una sola quota dell’immobile locato, per l’arbitraria disparità di trattamento che ne sarebbe derivata rispetto a chi era conduttore, invece, di un immobile di proprietà esclusiva di un solo soggetto.

Le soluzioni

Il Supremo Collegio fuga tali dubbi di legittimità costituzionale.

Invero, l’eccezione in esame è apparsa ictu oculi priva del requisito della non manifesta infondatezza, dovendo ritenersi, al contrario, del tutto ragionevole l’equilibrato temperamento realizzato dalla scelta legislativa tra la limitazione dell’autonomia privata imposta alla proprietà immobiliare (attraverso la previsione di una prelazione legale) e la tutela della continuità imprenditoriale (rafforzata dal riconoscimento del riscatto), attraverso il riconoscimento della prelazione (e del conseguente riscatto) nei soli casi di trasferimento dell’intera proprietà dell’immobile all’interno del quale il conduttore esercita la propria attività commerciale (senza estenderla ai casi di circolazione delle sole quote), attesa in ogni caso l’impossibilità, attraverso l’estensione della prelazione anche alle cessioni di quote, di determinare la prospettata piena coincidenza tra la titolarità dell’attività imprenditoriale e la proprietà dell’immobile all’interno del quale la suddetta attività è svolta; coincidenza propriamente indicata quale finalità propria dell’istituto della prelazione nell’àmbito dei rapporti oggetto di causa.

Quanto ai paventati rischi di abuso e di frode eventualmente connessi ad ipotetiche ripetute cessioni di quote, volte a frustrare l’esercizio della prelazione legale del conduttore, gli ermellini rammentano la piena idoneità degli strumenti di tutela contrattuale tradizionale - come, ad esempio, l’impugnazione per simulazione o di accertamento di nullità per frode alla legge - al fine di contestare l’efficacia di eventuali atti negoziali di cui sia positivamente comprovato il collegamento volto al conseguimento di finalità illecite.

Per il resto - ad avviso dei magistrati di Piazza Cavour - tanto il Tribunale quanto la Corte d’Appello avevano, in termini di lineare chiarezza, escluso che al conduttore spetti una prelazione in caso di cessione di una sola quota in comproprietà dell’immobile concesso in locazione, richiamando le medesime considerazioni fatte proprie dalla giurisprudenza a Sezioni Unite (Cass. civ., sez. un., 14 giugno 2007, n. 13886; cui adde Cass. civ., sez. III, 24 luglio 2023, n. 22063; Cass. civ., sez. VI/III, 28 agosto 2020, n. 17992).

Osservazioni

L'art. 38 della l. n. 392/1978, ai commi 1 e 5, indica, come oggetto della prelazione, “l'immobile locato”, tuttavia, in una pluralità di ipotesi, non rare - su cui si è confrontata la giurisprudenza - può succedere che il trasferimento abbia un oggetto più ristretto o più ampio di esso.

Il diritto di prelazione, e il conseguente diritto di riscatto, spettano al conduttore, secondo un primo indirizzo della Cassazione (Cass. civ., sez. III, 11 settembre 1990, n. 9354), anche nel caso di trasferimento di una quota indivisa dell'immobile locato da parte di uno dei comproprietari: invero, nell'ipotesi in cui i comproprietari dell'immobile locato siano più soggetti, per quote ideali, la potenziale posizione del conduttore è la futura acquisizione della titolarità del diritto di prelazione ad ogni oggettivazione di intento di vendita di ciascuna quota ideale di comproprietà.

La finalità della normativa degli artt. 38 e 39 della l. n. 392/1978 è, d’altronde, quella di unire alla titolarità dell'impresa la titolarità del diritto di proprietà sull'immobile, condotto in locazione dall'imprenditore, ove l'attività imprenditoriale viene esercitata, finalità che sussiste anche in tale ipotesi.

Nella situazione di comproprietà dell'immobile locato, se la vendita non è progettata unitariamente da tutti i comproprietari, l'acquisto della proprietà completa dell'immobile da parte del conduttore avverrà gradualmente, in momenti successivi: ad ogni intento di vendere, oggettivatosi con la denuntiatio, di uno o più comproprietari di vendere la o le quote ideali, diviene attuale, in relazione a queste quote, il potenziale diritto di prelazione spettante al conduttore, il quale, esercitato quel diritto, diviene titolare di quelle quote di comproprietà, fino a diventare unico proprietario dell'intero immobile quando, separatamente ed in tempi diversi, tutti i comproprietari avranno manifestato, ciascuno con una sua denuntiatio, l'intento di vendere le rispettive quote e, in seguito ad ogni denuntiatio, il conduttore avrà esercitato il diritto di prelazione (in questa prospettiva, l'esercizio della prelazione sulla quota costituirebbe il primo passo verso il consolidamento della proprietà dell'immobile locato nelle mani del conduttore).

Mancata la denuntiatio e non posto, quindi, il conduttore in condizione di esercitare il diritto di prelazione, subentra il succedaneo diritto di riscatto, inteso al raggiungimento, per altra via (sostitutiva di quella resa impraticabile), dello stesso risultato acquisitivo; fenomeno, questo, che si verifica necessariamente anche nella suddetta ipotesi di comproprietà dell'immobile locato e di separate programmate vendite, in tempi diversi, da parte dei singoli comproprietari delle rispettive quote.

In buona sostanza, trattasi di vicende separate ed autonome, verificantesi in tempi diversi, senza che il modo di svolgimento dell'una possa influire sulle altre, per cui, qualora un comproprietario abbia proceduto alla vendita a terzi della o delle sue quote ideali senza effettuare preventivamente la dovuta denuntiatio ed il conduttore non abbia esercitato il diritto di riscatto nel termine stabilito dalla legge, incorrendo nella relativa decadenza, ciò non preclude il sorgere, in favore del conduttore, dell'esercitabilità del diritto di prelazione e del succedaneo diritto di riscatto, in relazione alle successive programmate, ed eventualmente attuate, vendite di altre quote ideali da parte di altri comproprietari.

In senso opposto, si è osservato che la questione della sussistenza del diritto di prelazione in caso di vendita di quota, in mancanza di argomenti testuali decisivi, non può essere che risolta sulla base della ratio dell'istituto, imponendosi la soluzione negativa: ammettendo, infatti, la prelazione, l'interessato non solo non otterrebbe la disponibilità piena dell'immobile in modo da realizzare le finalità perseguite dalla legge, ma si verrebbe a trovare in comunione con soggetti sollecitati da interessi diversi dai suoi.

Anche una parte della giurisprudenza di legittimità (Cass. civ., sez. III, 5 dicembre 2003, n. 18648) è stata di contrario avviso, ossia nel senso che la realizzazione delle finalità perseguite dal legislatore sarebbe solo futura e, di regola, parziale (a seguito della divisione del fondo), e potrebbe addirittura mancare se le quote fossero tali da consentire agli altri comproprietari di ottenere l'attribuzione dell'intero del fondo ex art. 720 c.c., sicché il diritto di prelazione in caso di vendita di quota dell'immobile locato è stato escluso, considerando anche la mancanza di identità tra bene venduto e bene locato.

Invero, la “graduale” realizzazione dello scopo della norma - ossia l’acquisto della proprietà completa dell’immobile da parte del conduttore in momenti successivi, con l’acquisizione progressiva della proprietà di tutte le altre quote - sarebbe solo ipotetica, in quanto alla vendita della prima quota potrebbe non seguire le vendite delle altre quote, e, qualora gli altri comproprietari volessero procedere alla vendita, il conduttore sarebbe autorizzato a rinunciarvi.

In sede di composizione del suddetto contrasto, il massimo organo di nomofilachia (Cass. civ., sez. un., 14 giugno 2007, n. 13886) ha aderito al più recente indirizzo, affermando che, in tema di locazione di immobili urbani ad uso non abitativo, al conduttore non spettano il diritto di prelazione ed il conseguente diritto di riscatto dell'immobile, secondo la disciplina degli artt. 38 e 39 della l. n. 392/1978, qualora il locatore intenda alienare, ad un terzo o al comproprietario dell'immobile locato, la quota del bene oggetto del rapporto di locazione.

Sull’abbrivio di tale autorevole arresto, si è posta la giurisprudenza, di legittimità e di merito, intervenuta successivamente (v., tra le altre, Cass. civ., sez. III, 24 luglio 2023, n. 22063: nella specie, con riferimento ad un immobile i cui comproprietari avevano dato in locazione allo stesso soggetto, con distinti contratti, la rispettiva quota di un terzo, si era confermata la sentenza di merito che aveva escluso che al conduttore competesse il diritto di prelazione ex art. 38 della l. n. 392/1978 in ordine alla quota posta in vendita da uno dei contitolari, in virtù dell'assimilabilità della fattispecie a quella che si sarebbe avuta laddove questi ultimi avessero concesso in locazione il bene mediante un unico contratto; Cass. civ., sez. III, 28 agosto 2020, n. 17992, la quale ha escluso il diritto di prelazione riguardo ad una sola quota dell'immobile mancando l'identità tra la quota offerta nella denuntiatio e l'intero bene condotto in locazione; sul versante della giurisprudenza di merito, v. Trib. Massa 12 novembre 2018).

Si rileva, per un verso, che il legislatore, nel disciplinare il diritto di prelazione, avrebbe pensato - non ad un esercizio frazionabile nel tempo quanto al bene, bensì - al passaggio di proprietà dell’intero immobile nello stesso momento, e, per altro verso, che, in caso di mancato acquisto della quota, il diritto del conduttore alla stabilità del rapporto è garantito dall’indennità di avviamento, al cui pagamento il locatore continua ad essere tenuto e dal quale è, invece, esonerato quando il medesimo conduttore, mediante l’acquisto in prelazione dell’intero immobile, viene a confondere in sé le due qualità di locatore e di conduttore.

Tale conclusione appare condivisibile, sottolineando che, qualora si ammettesse il diritto di prelazione in caso di cessione della quota, il conduttore non solo non conseguirebbe la disponibilità piena dell’immobile in modo da realizzare le finalità perseguite dalla legge, ma verrebbe a trovarsi in comunione con soggetti sollecitati da interessi diversi o contrapposti ai suoi.

Dal caso della vendita di una quota ideale dell'immobile locato va distinto, tuttavia, quello della vendita di una porzione individuata di esso: mentre può dubitarsi che il riconoscimento della prelazione, nella prima ipotesi, realizzi lo scopo perseguito dal legislatore, è certo, invece, che l'acquisto, da parte del conduttore, di una porzione dell'immobile locato sia pienamente in linea con la ratio dell'istituto della prelazione.

Nell'affrontare il problema con riferimento alla prelazione agraria, il Supremo Collegio (Cass. civ., sez. III, 5 luglio 1973, n. 1907) aveva ritenuto che la finalità cui tendeva la prelazione del coltivatore trovasse attuazione anche in caso di alienazione di una porzione del fondo, e la stessa conclusione si può considerare valida anche per quanto riguarda la prelazione urbana, in quanto si realizza una concentrazione, nello stesso soggetto, della titolarità dell'impresa e della proprietà di parte dell'immobile in cui la stessa viene esercitata.

Si può solo aggiungere che, a favore della soluzione restrittiva, non si potrebbe invocare la circostanza che il legislatore non ha espressamente previsto la possibilità di esercitare la prelazione anche nel caso di alienazione di parte del fondo, poiché il ragionamento va ribaltato, nel senso che, poiché la parte è qualitativamente uguale al tutto e poiché, con l'acquisto di parte del fondo, si realizzano le finalità perseguite dal legislatore, l’esclusione del diritto di prelazione avrebbe avuto bisogno di un’espressa previsione.

Riferimenti

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De Tilla, Non spetta al conduttore il diritto di prelazione nel caso di vendita di una quota dell'immobile, in Riv. giur. edil., 2007, I, 1498;

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Izzo, Non spetta la prelazione per la vendita di una quota dell'immobile locato, in Immob. & diritto, 2007, fasc. 8, 50;

Triola, Prelazione legale e alienazione di quota, in Giust. civ., 2004, I, 2951;

Petrone, Sulla insussistenza del diritto di prelazione in caso di alienazione di quota di comproprietà di edificio comprendente una unità immobiliare locata ad uso non abitativo, in Giust. civ., 1991, I, 2744.