L’interesse ad agire del condomino nell’impugnazione del deliberato assembleare
01 Ottobre 2026
Massima L’interesse ad agire, in materia di vizi relativi alla convocazione assembleare, non è subordinato alla deduzione ed alla prova di uno specifico interesse diverso da quello alla rimozione dell'atto impugnato, essendo richiesto dall'art. 100 c.p.c., come condizione dell'azione di annullamento anzidetta, costituito proprio dall'accertamento dei vizi formali di cui è affetta la deliberazione impugnata. Il caso La questione esaminata dal giudice cagliaritano muove dall’impugnazione del deliberato assembleare per carenza del potere di convocare l’assemblea in ragione della previa nomina giudiziale dell’amministratore condominiale, ai sensi dell’art. 1129, comma 1, c.c. disposta dal Tribunale con decreto e dell’incompletezza dell’anagrafica condominiale ed il conseguente vizio di convocazione di alcuni condomini, unitamente alla violazione dell’obbligo di corretta informazione dei partecipanti circa l’intervenuta nomina giudiziale, che avrebbe inciso sulla formazione del consenso assembleare. La questione La quaestio esaminata dal Tribunale di Cagliari riguarda le suesposte violazioni assunte con l’impugnativa al deliberato assembleare, unitamente alle restanti questioni introdotte dal condominio resistente riferite alla eccepita decadenza della parte opponente per violazione del termine di impugnazione di cui all'art. 1137 c.c., alla carenza di interesse e legittimazione della stessa parte nel contestare la mancata convocazione di altri condomini e nella piena legittimità dell’amministratore a convocare l’assemblea il cui deliberato è divenuto oggetto di impugnazione assumendo che il decreto di nomina dell’amministratore giudiziario non fosse ancora divenuto esecutivo per pendenza del termine per proporre reclamo innanzi alla Corte d’Appello. Le soluzioni giuridiche Il Tribunale di Cagliari rigettata l’istanza di sospensione della delibera impugnata per carenza del periculum in mora, accoglie l’impugnativa - dopo avere preso atto che la Corte d’Appello ha dichiarato inammissibile il reclamo proposto avverso il decreto di nomina giudiziale dell’amministratore del condominio convenuto, atteso che l’art. 741, comma 1, c.p.c., è inapplicabile al caso di specie, in quanto il decreto di cui all’art. 1129, comma 1, c.c. non è soggetto a reclamo, e che l’istruttoria è stata affidata in via esclusiva alle produzioni documentali delle parti - nel merito, annullando il deliberato oggetto di impugnazione. In particolare, quanto all’osservanza del termine di decadenza ex art. 1137, comma 2, c.c., il Tribunale ritiene tempestiva la proposizione dell’impugnazione, tenuto conto dell’espletato procedimento di mediazione obbligatoria sulla scorta dell’applicabilità della riforma Cartabia e del successivo correttivo Nordio, affermando altresì che l’amministratore uscente del condominio ha convocato l’assemblea nonostante quest’ultimo fosse consapevole dell’intervenuta nomina giudiziale dell’amministratore giudiziario e senza che ricorressero i presupposti di inerzia o di mancanza dell’amministratore, alternativamente previsti dall’art. 66 disp. att. c.c. per la convocazione dell’assemblea da parte dei condomini. Infine, quanto all’interesse ad agire, in materia di vizi relativi alla convocazione assembleare l’annullamento non è subordinato alla deduzione ed alla prova di uno specifico interesse diverso da quello alla rimozione dell'atto impugnato, essendo l'interesse ad agire, richiesto dall'art. 100 c.p.c., come condizione dell'azione di annullamento anzidetta, costituito proprio dall'accertamento dei vizi formali di cui sono affette le deliberazioni. Osservazioni In linea generale, un condomino può impugnare una delibera condominiale solo se dimostra l’esistenza di un interesse concreto ed attuale, ovvero un pregiudizio personale derivante dalla decisione assembleare. Infatti, non può certo sostenersi che la legittimazione ad agire per l’annullamento, attribuita dall’art. 1137 c.c. ai condomini assenti, dissenzienti od astenuti, non sia subordinata alla deduzione ed alla prova di uno specifico interesse diverso da quello alla semplice rimozione dell’atto impugnato, essendo l’interesse ad agire richiesto dall’art. 100 c.p.c. come condizione dell’azione di impugnazione della deliberazione collegiale. Occorre, peraltro, distinguere, tra l’interesse ad agire mediante impugnazione della delibera e l’interesse tutelato del condomino attore, essendo il primo necessariamente strumentale al secondo. L’interesse del condomino ad impugnare la deliberazione, in particolare, è limitato all’interesse giuridicamente rilevante che egli abbia ad un diverso contenuto dell’assetto organizzativo della materia regolata dalla maggioranza assembleare, contenuto diverso perché più conveniente alle sue personali aspirazioni, sebbene la decisione del giudice che accoglie la domanda ex art. 1137 c.c. si limiti in negativo a caducare la delibera sfavorevole e non possa sostituirsi in positivo all’attività dell’assemblea. Parallelamente, l’interesse ad agire, sotto il profilo processuale, suppone che venga prospettata una lesione individuale di rilievo patrimoniale correlata alla delibera impugnata, così rivelando quale utilità concreta potrebbe ricevere dall’accoglimento della domanda. Ciò premesso, la pronuncia in commento si segnala prima di tutto per quanto affermato in ordine al rigetto dell’eccepito difetto di un interesse concreto ad agire per l’annullamento diverso e qualificato rispetto a quello alla semplice rimozione della delibera viziata, avendo condivisibilmente sostenuto in modo conforme alla giurisprudenza di legittimità che in tema di azione di annullamento delle deliberazioni delle assemblee condominiali, la legittimazione ad agire attribuita dall’art. 1137 c.c., ai condomini assenti e dissenzienti, nella specie al condomino che abbia ricevuto una convocazione tardiva per l’assemblea, non è subordinata alla deduzione ed alla prova di uno specifico interesse diverso da quello alla rimozione dell’atto impugnato, essendo l’interesse ad agire, richiesto dall’art. 100 c.p.c., come condizione dell’azione di annullamento anzidetta, costituito proprio dall’accertamento dei vizi formali di cui sono affette le deliberazioni (Cass. civ., sez. II, 10 febbraio 2010, n. 2999; Cass. civ., sez. II, 23 marzo 2001, n. 4270; Cass. civ., sez. II, 4 aprile 1997, n. 2912). In tale ottica, la denuncia di un vizio afferente il procedimento di convocazione attiene alla tutela della collegialità dell’assemblea, comportando un’alterazione nella formazione della relativa delibera poi impugnata, senza che possa rilevare, per escludere l’annullabilità della stessa, la prova di resistenza, ovvero il carattere non determinante del voto spettante al condomino non ritualmente convocato per il raggiungimento della maggioranza occorrente ai fini dell’approvazione della deliberazione (Cass. civ., sez. II, 30 aprile 2020, n. 24041). Ad analoga conclusione si è pervenuti nell’ipotesi in cui alla stregua di tale principio di diritto, il condomino è stato ritenuto legittimato ad impugnare la delibera deducendo un vizio della medesima attinente alla formazione della volontà assembleare, ed, in particolare, la nullità od annullabilità della delibera per il fatto che l’ordine del giorno relativo alla assemblea nel corso della quale essa era stata adottata aveva ad oggetto un tema diverso da quello che sarebbe stato poi assunto nel deliberato (Cass. civ., sez. II, 10 febbraio 2010, n. 2999). Anche l’omessa convocazione all’assemblea legittima il condomino ad impugnarla senza dovere per ciò solo dedurre l’esistenza di uno specifico interesse connesso al contenuto della delibera impugnata, diverso da quello rappresentato dalla rimozione dell’atto in conseguenza dell’accertato vizio (Cass. civ., sez. II, 23 marzo 2001, n. 4270). Conseguentemente, anche il condomino che intenda impugnare una delibera dell’assemblea, per l’assunta erroneità della disposta ripartizione delle spese, deve allegare e dimostrare di avervi interesse, il quale presuppone la derivazione dalla detta deliberazione di un apprezzabile pregiudizio personale, in termini di mutamento della sua posizione patrimoniale (Cass. civ., sez. II, 28 aprile 2026, n. 11600; Cass. civ., sez. VI/II, 9 marzo 2017, n. 6128). In buona sostanza, la pronuncia in commento costituisce una specificazione del principio generale desumibile dall’orientamento giurisprudenziale secondo cui quando si tratta di una deliberazione avente un immediato valore organizzativo e non meramente consultivo o preparatorio di un futuro pronunciamento assembleare ed il condomino ha un interesse sostanziale ad impugnare la delibera collegiale, giacché titolare di una posizione qualificata diretta ad eliminare la situazione di obiettiva incertezza che detta delibera genera quanto al contenuto dell’assetto gestorio della materia regolata, tale da legittimarne la pretesa ad un diverso contenuto della decisione assembleare, a questo interesse sostanziale è certamente abbinato l’interesse ad agire ex art. 100 c.p.c. per l’impugnazione della delibera, laddove l’opponente medesimo prospetti una lesione individuale di rilievo patrimoniale correlata alla delibera impugnata e così riveli l’utilità concreta che possa ricevere dall’accoglimento della domanda, ove la decisione presa dall’assemblea risulti contraria alla legge od al regolamento di condominio (Cass. civ., sez. II, 27 febbraio 2024, n. 5129). La seconda questione affrontata dal giudice cagliaritano nella sentenza in commento attiene invece alla tempestività dell’impugnazione che va scrutinata sulla scorta del principio tempus regit actum. In particolare, si tratta di considerare la modifica introdotta dal legislatore con la quale è stata corretta la stravagante disposizione della riforma Cartabia che, per effetto della novellazione dell’art. 5 del d.lgs. 4 marzo 2010, n. 28 attraverso l’art. 8, comma 2, del d.lgs. n. 149/2022 aveva disposto che la domanda di accesso alla mediazione impedisce gli effetti della decadenza - riferita al termine ex art. 1137, comma 2, c.c. - per una sola volta dalla conoscenza per le parti della comunicazione di cui al comma 1 della data del primo incontro dinanzi al mediatore. Ciò premesso, quanto asserito dal giudice nella sentenza in commento in merito ad una applicazione retroattiva del correttivo alla riforma Cartabia, da un lato poggia su fondamenta giuridicamente fragili non sussistendo alcuna deroga ad hoc prevista dal legislatore nel medesimo intervento correttivo rispetto al generale principio della irretroattività della legge ordinaria e dall’altro lato, si pone in stridente contraddizione con la stessa motivazione della sentenza che si annota riferita alla ratio deflattiva che di fatto permea l’istituto della mediazione civile. Infatti, la procedura di mediazione obbligatoria riguardante le controversie civili e commerciali previste dall’art. 5, comma 1, del d.lgs. n. 28/2010 nella fattispecie per cui è causa era già stata introdotta e terminata con esito negativo, ragione per cui ritenere la proponibilità dell’opposizione al deliberato assembleare nonostante il pacifico decorso del termine di decadenza per la sua tempestiva introduzione ai sensi dell’art. 1137, comma 2, c.c. va di fatto nella direzione opposta a quella che costituisce la ratio legis. Non a caso, nella fattispecie scrutinata va correttamente tenuto conto sia di quanto enunciato dall’art. 11 delle preleggi di cui al codice civile sia del successivo art. 12, la cui piana lettura non sembra conferire al giudice un potere diverso da quello di attenersi ai principi generali che governano l’applicazione delle disposizioni di legge in vigore con riferimento ad una data fattispecie, vale a dire in ordine a principi diversi da quelli concernenti il significato proprio delle parole secondo la loro connessione e l’intenzione del legislatore che - quanto alla successione nel tempo di norme aventi rilevanza sostanziale e processuale - deve essere valutata prima di tutto nel rispetto del principio tempus regit actum, non potendo assumersi una differente interpretazione che riguardi l’applicazione retroattiva della norma di cui si discorre in assenza di una esplicita deroga da parte del legislatore. A riguardo, secondo Cass. civ., sez. I, 3 luglio 2013, n. 16620, il principio di irretroattività comporta che la nuova norma di legge sopravvenuta non possa essere applicata né ai rapporti giuridici esauritisi prima della sua entrata in vigore né a quelli sorti anteriormente ancora in vita se in questo modo si disconoscono gli effetti già verificatisi nel fatto passato o si venga a togliere efficacia alle conseguenze attuali o future di esso. Aggiungasi che, secondo Cass. civ., sez. II, 21 dicembre 2012, n. 23827, la natura interpretativa autentica di una determinata disposizione normativa comportando una deroga al principio di irretroattività della legge, deve risultare chiaramente dal suo contenuto, il quale deve non solo enunciare il significato da attribuire alla norma precedente, ma anche la volontà del legislatore di imporre questa interpretazione escludendone ogni altra anche per il periodo di diritto intertemporale che precede l’entrata in vigore della nuova disposizione normativa. Riferimenti De Tilla, Questioni controverse in materia condominiale, in Rass. loc. e cond., 2002, 280; Piombo, In tema di condominio negli edifici, in Foro it., 2001, I, 3224; Semeraro, Interpretazione autentica, retroattività e ragionevolezza, in Rass. dir. civ., 2011, 1200; Parente, L'irretroattività della norma: un apoftegma della tradizione storica “resistente” al mutamento dei valori normativi, in Rass. dir. civ., 2011, 471. |
