La presunzione che l’immobile sia stato consegnato in “buono stato locativo” vale anche, e soprattutto, in caso di contratto di locazione verbale

Massima

In tema di locazione, la natura verbale del contratto non esclude, né attenua l'operatività della presunzione di cui all'art. 1590, comma 2, c.c., con la conseguenza che, in mancanza di una descrizione pattizia dello stato dell'immobile al momento della consegna, si presume che il conduttore abbia ricevuto il bene in buono stato locativo, gravando su di lui l'onere di dimostrare che i danni riscontrati al momento della restituzione trovino causa in vizi originari o nel normale deterioramento d'uso.

Il caso

La fattispecie sostanziale registrava l’esistenza di un contratto di locazione verbale del 30 aprile 1994, con cui il locatore Tizio aveva concesso in locazione un immobile di sua proprietà al conduttore Caio, per il canone mensile di lire 750.000, e quest’ultimo aveva continuato ad abitare l’immobile sino al rilascio forzoso avvenuto il 23 maggio 2012.

Nel corso del rapporto locativo, erano insorto tra le parti un articolato contenzioso sulla rideterminazione del canone ex lege n. 392/1978: in particolare, la Corte d’Appello aveva riconosciuto al conduttore un credito per canoni ultralegali percepiti dal locatore; avverso tale sentenza, Tizio aveva proposto ricorso per cassazione, ma il Supremo Collegio aveva confermato l’applicazione dell’equo canone, rinviando per la sola decorrenza degli interessi, causa poi decisa dalla Corte d’Appello; per effetto di tali pronunce, era rimasto definitivamente accertato il diritto del conduttore alla rideterminazione del canone legale (fissato in euro 326,39 mensili) e alla restituzione delle somme pagate in eccesso fino a ottobre 2003.

Nel 2012, il locatore aveva, poi, convenuto dinanzi al Tribunale il conduttore per sentirlo condannare al risarcimento:a) per canoni non corrisposti, b) per danni materiali riscontrati al rilascio dell’immobile, e c) per il maggior danno da mancata locazione a terzi; a sostegno della domanda, Tizio aveva dedotto che Caio aveva occupato sine titulo l’immobile dal 1° maggio 2006 al 23 maggio 2012, data in cui aveva portato ad esecuzione l’intimato sfratto.

Caio aveva resistito e aveva spiegare domanda riconvenzionale, eccependo di aver corrisposto importi superiori all’equo canone e di essere creditore di Tizio, come stabilito dalle sentenze di cui sopra, e chiedendo, pertanto, il rimborso delle somme versate in eccedenza.

Il Tribunale rigettava tutte le domande.

Avverso tale pronuncia, il locatore proponeva appello chiedendo di accertare l’occupazione sine titulo dell’immobile per il periodo da maggio 2010 a maggio 2012 e condannare il conduttore al risarcimento di tutti i danni arrecati per l’abusiva occupazione; a sua volta, il conduttore proponeva appello incidentale.

La Corte d’Appello, riformando la sentenza impugnata, in accoglimento parziale dell’impugnazione principale, aveva condannato il conduttore soltanto al pagamento della somma di euro 2.214,08.

Avverso tale sentenza, il locatore aveva proposto ricorso per cassazione

La questione

Si trattava di verificare quanto ai danni materiali - che qui maggiormente interessano - se fosse corretta la pronuncia impugnata, laddove aveva rigettato la domanda del locatore rilevando che, trattandosi di contratto verbale, mancava una descrizione dello stato dell'immobile al momento della consegna, rendendo così impossibile provare un effettivo deterioramento imputabile al conduttore.

Le soluzioni

Dunque, il giudice distrettuale aveva rigettato la domanda attorea volta al risarcimento dei danni arrecati all’immobile, ritenendo non provata la condizione dell’immobile al momento della consegna iniziale, disapplicando la presunzione legale secondo cui il conduttore riceve il bene in buono stato, in mancanza di descrizione contrattuale.

Di contro, il ricorrente ha sostenuto che le prove depositate, quali il verbale di rilascio corredato da documentazione fotografica e la perizia tecnica, dimostravano il deterioramento imputabile al conduttore, mentre quest’ultimo non aveva fornito contestazioni idonee a superare tale presunzione.

I giudici di Piazza Cavour hanno ritenuto fondate le doglianze del locatore.

Invero, l’assunto della Corte territoriale per cui, in presenza di un contratto di locazione verbale e in mancanza di una descrizione dello stato dell’immobile al momento della consegna, non fosse possibile accertare un deterioramento imputabile al conduttore, non è conforme al disposto dell’art. 1590, comma 2, c.c., secondo cui, proprio in difetto di descrizione iniziale, il conduttore si presume aver ricevuto il bene in buono stato di manutenzione, con conseguente onere, a suo carico, di fornire la prova rigorosa contraria.

La mancanza di un verbale di consegna o di pattuizioni scritte non determina, quindi, una situazione di incertezza probatoria neutra, bensì l’operatività di una presunzione legale posta a tutela del locatore, che può essere superata solo mediante prova positiva dello stato iniziale difforme.

In estrema sintesi, il contratto verbale non attenua la tutela, ma la rafforza.

Gli ermellini aggiungono che il giudice di merito non aveva operato la dovuta distinzione tra lo stato originario dell’immobile e l’eventuale deterioramento ulteriore riscontrato al momento della restituzione, limitandosi ad affermare che l’assenza di prova dello stato iniziale impedirebbe ogni valutazione comparativa;

al contrario, proprio la presunzione di cui all’art. 1590, comma 2, c.c. consente di assumere come parametro di riferimento un bene consegnato in buono stato, ferma la necessità di accertare se i danni riscontrati eccedano il normale deperimento derivante dall’uso conforme al contratto.

Osservazioni

La pronuncia in commento dà implicita continuità ai principi espressi nell’ipotesi di restituzione dell’immobile locato ed eventuale accertamento di danni subiti da quest’ultimo, segnatamente con riferimento al corretto riparto dell’onere probatorio tra le parti in contesa.

Infatti, si è affermato (Cass. civ., sez. III, 15 marzo 2018, n. 6387) che, in tema di risarcimento del danno per l'inadempimento o l'inesatto adempimento dell'obbligo del conduttore, previsto dall'art. 1590 c.c., di restituire la cosa locata nel medesimo stato in cui l'aveva ricevuta, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall'uso della stessa in conformità del contratto, incombe sul locatore fornire la prova del fatto costitutivo del vantato diritto, e cioè il deterioramento intervenuto tra il momento della consegna e quello della restituzione dell'immobile, mentre sul conduttore grava l'onere di dimostrare il fatto impeditivo della sua responsabilità, e cioè che il deterioramento si è verificato per uso conforme al contratto o per fatto a lui non imputabile.

Da considerare pur sempre che, in forza del comma 2 del citato art. 1590 c.c., «in mancanza di descrizione, si presume che il conduttore abbia ricevuto la cosa in buono stato di manutenzione».

Al riguardo, il summenzionato arresto dei magistrati del Palazzaccio aveva avuto modo di precisare che, in tema di prova per presunzioni, nel dedurre il fatto ignoto dal fatto noto, la valutazione del giudice del merito incontra il solo limite della probabilità, con la conseguenza che i fatti su cui la presunzione si fonda non devono essere tali da far apparire l'esistenza del fatto ignoto come l'unica conseguenza possibile dei fatti accertati secondo un legame di necessità assoluta ed esclusiva, ma è sufficiente che l'operata inferenza sia effettuata alla stregua di un canone di ragionevole probabilità con riferimento alla connessione degli accadimenti, la cui normale sequenza e ricorrenza può verificarsi secondo regole di esperienza, basate sull'id quod plerumque accidit.

Ne consegue che, anche se il giudizio valutativo svolto dal giudice del merito sugli indizi è insindacabile, essendo il controllo di legittimità circoscritto alla verifica della correttezza logico giuridica del ragionamento seguito, tuttavia, in relazione all'utilizzo di massime o regole di esperienza, anche in sede di giudizio di legittimità, si deve verificare che il giudizio probatorio non sia fondato su congetture, oppure ipotesi non fondate sull'id quod plerum accidit o regole generali prive di una sia pur minima plausibilità invece che su vere e proprie massime di esperienza.

Nella specie, il giudice di ultima istanza aveva cassato la decisione gravata, che aveva rigettato la domanda risarcitoria avanzata dal locatore, pur risultando che l'immobile, dopo un rapporto di locazione durato oltre quarantacinque anni, era stato restituito dal conduttore in condizioni tali da richiedere rilevanti opere di ristrutturazione, peraltro apoditticamente ritenute correlate solo alle necessità del nuovo conduttore, senza riconoscere alcuna influenza allo stato dell'immobile al momento del rilascio.

Ad ogni buon conto, va ricordato che l'art. 1575, n. 1), c.c., con previsione considerata derogabile, impone al locatore di consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione, e tale previsione va correlata a quella contenuta nell'art. 1590 c.c. che, al comma 1, prevede che la restituzione - quale obbligo simmetrico gravante sul conduttore - debba avvenire nello stato medesimo in cui il conduttore l'ha ricevuta, in conformità della descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall'uso della cosa in conformità del contratto e, al comma 2, c.c., pone, appunto, una presunzione in virtù della quale, in mancanza di descrizione, si deve ritenere che il conduttore abbia ricevuto la cosa in buono stato di manutenzione.

Il dovere di restituire il bene, pur non essendo espressamente previsto dall’ art. 1587 c.c. tra le obbligazioni principali nascenti dal contratto di locazione a carico del conduttore, va sicuramente annoverato tra queste ultime.

In argomento, la giurisprudenza ha chiarito che l'obbligo del conduttore: a) sorge nel momento stesso in cui il conduttore medesimo accetta la consegna della cosa, b) va adempiuto nel luogo dove la consegna originaria è avvenuta, c) configura un'ipotesi di responsabilità contrattuale, avente ad oggetto un facere atipico (consistente, per l'appunto, nella restituzione della res locata) anche se non di carattere sinallagmatico, conseguendo alla natura propria della locazione, quale contratto a termine, e d) va eseguito nei confronti del locatore, indipendentemente dalla circostanza che ne sia o meno il proprietario (v., tra le altre, Cass. civ., sez. III, 20 gennaio 1997, n. 539).

La restituzione può avvenire mediante la consegna delle chiavi dell'immobile (App. Genova 20 novembre 2007), o con la incondizionata messa a disposizione del medesimo, anche senza la redazione di un apposito verbale (Cass. civ., sez. III, 24 marzo 2004, n. 5841): infatti, ad integrare l'adempimento dell'obbligazione del conduttore di rilascio dell'immobile locato all'atto dell'estinzione del rapporto di locazione, non occorre che l'obbligazione sia eseguita nel rispetto di tutte le modalità descritte dall'art. 1590 c.c. (Cass. civ., sez. III, 17 gennaio 2001, n. 580).

Dunque, la responsabilità del conduttore per la riconsegna della res locata, quale naturale negotii, ha natura contrattuale e prevede - per quel che qui rileva - a favore del locatore, l'obbligo del conduttore di restituire al locatore il bene oggetto della locazione nel medesimo stato in cui l'ha ricevuta e, dunque, senza che questa abbia subìto danni eccedenti il normale deterioramento (art. 1590 c.c.).

In quest’ottica, si spiega (Cass. civ., sez. III, 31 maggio 2010, n. 13222) che se, in violazione dell'art. 1590 c.c., al momento della riconsegna l'immobile locato presenti danni eccedenti il degrado dovuto al suo normale uso, incombe al conduttore l'obbligo di risarcire tali danni, consistenti non solo nel costo delle opere necessarie per la rimessione in pristino, ma anche nel canone altrimenti dovuto per tutto il periodo necessario per l'esecuzione e il completamento di tali lavori, senza che, a quest'ultimo riguardo, il locatore sia tenuto a provare anche di aver ricevuto, da parte di terzi, richieste per la locazione, non soddisfatte a causa dei lavori.

Infatti, il locatore, in caso anormale usura dell'immobile, ha diritto al risarcimento del danno consistente sia nella somma di denaro occorrente per l'esecuzione delle riparazioni imposte dai danni all'immobile provocati dal conduttore, sia nel mancato reddito ritraibile dalla cosa nel periodo di tempo necessario per l'esecuzione dei lavori di riparazione.

Pertanto, l’obbligazione del conduttore di restituzione dell’immobile locato non si esaurisce in una generica messa a disposizione delle chiavi, ma richiede, per il suo esatto adempimento, un’attività consistente in un’incondizionata restituzione del bene che comporti un’effettiva immissione dell’immobile nella sfera di concreta disponibilità del locatore, il quale, a propria volta, deve cooperare con il conduttore per rendere possibile la consegna della cosa locata: in mancanza, il conduttore, per liberarsi dagli obblighi connessi alla mancata restituzione, deve procedere con un’offerta formale a norma degli artt. 1209 e 1216 c.c.

La restituzione, peraltro, deve avere ad oggetto il medesimo bene locato, conseguendone che, solitamente, all'atto della consegna, le parti redigono un verbale di immissione nella detenzione del bene (c.d. verbale di consegna), oppure includono nel contratto una specifica clausola, donde risulti la descrizione dello stato del bene: la dichiarazione del conduttore di riscontrare che la cosa si trova in buono stato manutentivo o la specifica clausola inserita nel contratto esonerano il locatore da responsabilità per consegna in buono stato manutentivo, giacché contenendo il verbale o la clausola essenzialmente dichiarazioni di scienza provenienti dalle parti, tali dichiarazioni, per quanto riferiscono fatti sfavorevoli, posseggono efficacia di confessione, ai sensi dell’art. 2730 c.c. e, più precisamente, essendo resa al di fuori del giudizio, di confessione stragiudiziale che, siccome rivolta alla controparte, fa piena prova della verità dei fatti dichiarati contro colui che ha reso la dichiarazione ex art. 2735 c.c.

La disposizione del comma 2 dell'art. 1590 c.c., quindi, impone al conduttore, per vincere la presunzione suddetta, l'onere di provare rigorosamente che le condizioni dell'immobile alla data di inizio della locazione erano dipendenti dall'incuria del locatore nella ordinaria e straordinaria manutenzione dell'immobile stesso; al contrario, né l’art. 1590 c.c. né altra disposizione di legge stabiliscono una presunzione a favore del conduttore, nel senso che, se alla fine della locazione non si proceda ad accertare l’esistenza di danni alla cosa locata, questa si debba intendere restituita in buono stato locativo.

Resta inteso che il locatore, anche se abbia tralasciato di constatare, all’atto della riconsegna della cosa locata, l’esistenza di danni cagionati dal conduttore, ha sempre diritto di chiederne giudizialmente il risarcimento fino a quando la relativa azione non sia estinta per prescrizione o per rinuncia, spettando al giudice di merito accertare - ed il suo convincimento è incensurabile in sede di legittimità se congruamente motivato - se il locatore abbia fornito la prova dell’esistenza dei danni lamentati.

Riferimenti

Chiesi, Commento all’art. 1590 c.p.c., in Codice delle locazioni diretto da Celeste, Milano, 2020, 138;

Patti, Restituzione dell'immobile locato e prova del danno da deterioramento, in Foro it., 2018, I, 366;

De Tilla, Sul legittimo rifiuto del locatore di ricevere alla scadenza l'immobile locato danneggiato, in Arch. loc. e cond., 2014, 199;

Carrato, A chi la prova sull'imputabilità dei danni riscontrati all'immobile locato al termine del contratto?, in Danno e resp., 2014, 818;

De Sinno, Contratto di locazione e clausole “sproporzionate”: in merito all'obbligo contrattuale del conduttore di riconsegnare l'immobile con le pareti tinteggiate, in Arch. loc. e cond., 2012, 489;

Tortorici, Il risarcimento dei danni procurati all'immobile locato, in Immob. & proprietà, 2010, 710;

Palombella, Locazione: via libera al risarcimento (spese di ripristino e tempo per realizzarlo) se, alla scadenza del contratto, l'immobile risulta danneggiato, in www.dirittoegiustizia.it, 2010;

Loddo, Brevi note in tema di risarcimento dei danni per deterioramento causato dal conduttore all'immobile locato e di regime delle spese nell'accertamento tecnico preventivo, in Riv. giur. sarda, 2003, 633;

Cappabianca, Restituzione dell'immobile locato e deterioramento del bene, in Corr. giur., 1994, 194;

Frau, Stato di conservazione dell'immobile, in Rass. equo canone, 1990, 118.