Esenzione IMU prima casa: unità contigue dei coniugi: la Cassazione salva l’agevolazione, ma non l’“unificazione di fatto” di unità catastali

Massima

In tema di IMU, l’esenzione per l’abitazione principale di cui all’art. 13, comma 2, d.l. n. 201/2011, convertito, con modificazioni, dalla l.22 dicembre 2011, n. 214, riguarda l’immobile iscritto o iscrivibile in catasto come unica unità immobiliare e non può estendersi a più unità autonomamente censite per il solo fatto che siano materialmente collegate e oggetto di “unificazione di fatto ai fini fiscali”; tuttavia, a seguito di Corte cost. n. 209/2022, l’esenzione spetta al coniuge possessore che risieda anagraficamente e dimori abitualmente nella propria unità, senza che la residenza e la dimora dell’altro coniuge in una diversa unità, anche nel medesimo edificio, possano di per sé precluderla.

*Sul requisito dell’unica unità immobiliare

**Sull’autonomia della posizione del coniuge possessore

Il caso

Il contribuente era proprietario di un appartamento in Roma; nello stesso stabile, e sul medesimo piano, la moglie era proprietaria di un’altra unità immobiliare.
Nel 2010 le due unità erano state collegate con una scala interna e, a seguito di variazione catastale, la cucina risultava presente in uno solo dei due subalterni.
Poiché la diversa titolarità impediva la fusione catastale, i coniugi avevano presentato, il 15 luglio 2010, due distinte dichiarazioni Docfa, (una per ciascuna particella), denunciando l’unificazione di fatto ai fini fiscali delle due porzioni secondo le istruzioni dell’Amministrazione catastale del 21 febbraio 2002 per le unità composte da porzioni gravate da diritti reali non omogenei.
Il comune di Roma Capitale, rilevato l’omesso versamento dell’IMU 2013, notificava l’avviso di accertamento al marito, il quale lo impugnava sostenendo che le due unità costituissero un'unica unità immobiliare destinata ad abitazione principale.
Il ricorso veniva accolto in primo grado.
La Corte di giustizia tributaria di secondo grado del Lazio (sent. n. 7315/2023) accoglieva invece l’appello del Comune: gli immobili erano catastalmente separati, la moglie aveva fissato la residenza nell’altra unità e la “doppia agevolazione” riconosciuta dalla Consulta avrebbe presupposto, secondo i giudici d’appello, residenze in Comuni diversi per ragioni di lavoro.
Il contribuente ricorreva in Cassazione con un unico motivo, deducendo la violazione dell’art. 13, comma 2, d.l. n. 201/2011 nel testo vigente ratione temporis, per avere il giudice d’appello escluso l’equiparazione tra fusione catastale e unificazione di fatto ai fini fiscali.

La questione

Le domande di fatto sono due e conviene tenerle separate.
• La prima riguarda l’immobile: due unità contigue, intestate a soggetti diversi, collegate materialmente e denunciate come “unificazione di fatto ai fini fiscali”, possono essere considerate un’unica unità immobiliare ai fini dell’esenzione IMU?
• La seconda riguarda il possessore: il coniuge che risiede anagraficamente e dimora abitualmente nella propria unità può fruire dell’esenzione anche se l’altro coniuge risiede in un’unità diversa dello stesso edificio?
Dalla combinazione delle due risposte dipende la reale portata della decisione.

Le soluzioni giuridiche

Il profilo oggettivo: dall’ICI all’IMU

Sotto la vigenza dell’ICI la giurisprudenza di legittimità aveva ammesso, in presenza di effettiva utilizzazione unitaria quale prima casa, l’estensione dell’agevolazione a più unità contigue, dando prevalenza all’uso concreto dell’abitazione rispetto alla sua rappresentazione catastale (Cass. n. 25902/2008; Cass. n. 3393/2010).
Con l’IMU il quadro era però cambiato: l’art. 13, comma 2, d.l. n. 201/2011 ha definito, infatti, abitazione principale l’immobile “iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare”. Il limite è nel testo e, trattandosi di norma agevolativa di stretta interpretazione, non si presta a estensioni analogiche.
L’ordinanza si colloca nel solco di Cass. n. 21914/2024, espressamente richiamata, e di Cass. n. 28475/2025, che hanno negato l’esenzione a unità contigue di fatto unificate e utilizzate come unica abitazione; la seconda precisa, inoltre, che la successiva variazione catastale rileva solo dalla sua data.
La Corte parla di orientamento “costante” e, allo stato dei precedenti editi, il giudizio appare corretto.

L’unificazione di fatto ai fini fiscali
L’istituto nasce dalla prassi catastale (documento di prassi dell’Agenzia del Territorio n. 15232 del 21 febbraio 2002, richiamato e precisato dalla circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 27/E del 13 giugno 2016) per i casi in cui porzioni contigue, divenute di fatto un’unica abitazione, non possano essere fuse perché appartenenti a ditte diverse.
Si presentano due Docfa distinti e negli atti catastali viene annotato che ciascuna porzione è unita di fatto all’altra, con rendita attribuita alla porzione “ai fini fiscali”.
Le porzioni restano quindi contraddistinte da distinti identificativi catastali e da distinta titolarità giuridica: l’annotazione di unificazione di fatto non realizza una fusione catastale in senso proprio.
È bene precisare che anche l’espressione dell’ordinanza, secondo cui gli immobili sarebbero stati “di fatto, catastalmente unificati”, va letta con cautela: l’annotazione non produce alcuna fusione e la stessa Corte, poche righe dopo, li definisce “non unificati catastalmente”.
Coerentemente, la Cassazione conclude che tale circostanza non rileva ai fini dell’esenzione. Sul piano oggettivo, in altri termini, l’unificazione di fatto non vale come fusione.

Il profilo soggettivo: Corte cost. n. 209/2022
Con la sentenza 13 ottobre 2022, n. 209, la Consulta ha dichiarato illegittimo l’art. 13, comma 2, quarto periodo, d.l. n. 201/2011 nella parte in cui richiedeva la residenza e la dimora abituale anche del nucleo familiare e, in via consequenziale, il quinto periodo, (che per i componenti del nucleo con residenze diverse nello stesso Comune limitava l’agevolazione a un solo immobile), nonché l’art. 1, comma 741, lett. b), l. n. 160/2019, anche nel testo modificato dall’art. 5-decies d.l. n. 146/2021 (convertito dalla l. 17 dicembre 2021, n. 215). Il parametro è costituito dagli artt. 3, 31 e 53 Cost.
In evidenza: art. 13, comma 2, quarto periodo, d.l. n. 201/2011, come risultante da Corte cost. n. 209/2022
«Per abitazione principale si intende l’immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore dimora abitualmente e risiede anagraficamente».
La pronuncia, però, non riconosce una “doppia esenzione” automatica.
Ha escluso che la dimora abituale degli altri componenti del nucleo familiare costituisca un requisito ulteriore rispetto alla residenza anagrafica e alla dimora abituale del possessore; non ha invece eliminato la necessità di provare concretamente questi due requisiti, che vanno verificati in capo a ciascun possessore, restando fermo il potere dei Comuni di controllarne l’effettività.
La giurisprudenza successiva lo ha puntualizzato sia per immobili nello stesso Comune (Cass. n. 9620/2025, anch’essa relativa a Roma Capitale) sia in Comuni diversi (Cass. n. 9799/2025), negando l’esenzione in difetto di residenza anagrafica (Cass. n. 19684/2024).

La ratio della decisione
La Corte ha proceduto quindi per gradi:

• Anzitutto respinge l’argomento del contribuente perché l’unificazione di fatto non consente di trattare le due unità come un’unica abitazione principale.
• Individua poi l’errore della sentenza d’appello, che aveva negato l’esenzione perché i coniugi risiedevano in unità distinte, (riconoscendola alla sola unità della moglie), e aveva confinato la giurisprudenza costituzionale all’ipotesi di Comuni diversi. Dopo la Corte cost. n. 209/2022, invece, conta soltanto la situazione del possessore, a prescindere da dove, nello stesso o in altro Comune, abiti il coniuge.
• Il ricorso è dunque accolto perché il ricorrente risiede anagraficamente nell’unità di sua proprietà, e non perché le due unità formino un unico immobile catastale. L’esenzione riguarda soltanto quella unità: pertanto non si può leggere la pronunzia come un “via libera” all’”unificazione di fatto” ai fini IMU, perché sarebbe una travisazione dei contenuti.
• La decisione nel merito presuppone che non occorrano ulteriori accertamenti: la residenza del ricorrente risultava dagli atti e la dimora abituale, per quanto emerge dalla motivazione, non era stata contestata.

Portata temporale
Il principio opera sull’annualità 2013 per effetto dell’efficacia della declaratoria di illegittimità costituzionale (art. 136 Cost.; art. 30, comma 3, l. n. 87/1953), che investe i rapporti non esauriti, come già affermato per i giudizi pendenti (Cass. n. 32339/2022; Cass. n. 37636/2022).
La disciplina della “nuova” IMU, contenuta nell’art. 1, comma 741, lett. b), l. n. 160/2019, conserva il requisito dell’unità immobiliare iscritta o iscrivibile in catasto come unica unità, ma deve essere letta alla luce della sentenza Corte cost. n. 209/2022 quanto ai requisiti soggettivi di residenza e dimora.

Osservazioni

Sul piano operativo la pronuncia offre una via difensiva concreta, ma da “maneggiare” con attenzione.
Il contribuente che viva con il coniuge in un’abitazione composta da unità intestate a ciascuno dei due non può invocare l’”unificazione di fatto” per esentare entrambe le porzioni.
Tuttavia, può far valere, per ciascuna, la posizione del singolo possessore, purché sia in grado di documentarla: certificato storico di residenza, utenze e consumi, domicilio fiscale e sanitario, corrispondenza, visure con l’annotazione di unificazione di fatto e planimetrie.
Il professionista, prima di ritenere applicabile l’esenzione, dovrà quindi svolgere una doppia verifica:

• quella catastale, anzitutto (identificativi, titolarità, annotazioni, data della variazione, dotazione di servizi di ciascuna porzione);
• quella anagrafica e di fatto, in capo a ciascun coniuge e per ciascuna annualità, con attenzione alla disciplina ratione temporis.

Va evitato l’errore, (talora recepito anche in alcuni regolamenti comunali), di considerare l’”unificazione di fatto” equivalente alla fusione: dopo la Cass. n. 21914/2024 e l’ordinanza in commento, è un’impostazione che espone a contestazione.
Per i Comuni la conseguenza riguarda la motivazione degli avvisi. Non basta più rilevare la diversa residenza dei coniugi: l’Ente deve verificare individualmente i requisiti del possessore e, se ne ricorrono i presupposti, contestare con elementi specifici l’effettività della dimora abituale, senza confondere il profilo soggettivo con quello della consistenza catastale.
Quanto all’onere della prova, la dimostrazione dei presupposti grava su chi invoca l’agevolazione. La residenza anagrafica ne è condizione necessaria, ma non assorbe la prova della dimora, che il Comune può contrastare con presunzioni gravi, precise e concordanti.
Negli accertamenti ancora impugnabili e nei giudizi pendenti il principio è immediatamente spendibile; per gli atti definitivi resta l’istanza di autotutela, mentre il rimborso incontra il limite dell’art. 1, comma 164, l. n. 296/2006.
Qualche perplessità, però, rimane. La distinzione tra requisito oggettivo e soggettivo è coerente con il dato letterale e con la natura reale dell’imposta valorizzata dalla Suprema Corte.
Nel caso deciso, tuttavia, la “doppia residenza” si colloca dentro un’unica abitazione familiare, materialmente unificata, con la cucina in una sola delle due porzioni.
In situazioni come questa la dimora abituale “nella propria unità” rischia di diventare una finzione e il risultato pratico finisce per coincidere, di fatto, con quello che la Corte esclude sul piano oggettivo. È ragionevole attendersi che, ove il Comune contesti in modo specifico la dimora, (cosa che nel caso deciso non era avvenuta), la soluzione possa essere diversa.
Sul piano pratico, il consiglio è di ragionare sempre unità per unità e possessore per possessore.
L’annotazione catastale di unificazione di fatto resta utile, anche come elemento probatorio, ma da sola non basta.