Codice Civile art. 1621 - Riparazioni.

Criteri di ripartizione delle spese

In tema di affitto a coltivatore diretto, ai sensi del combinato disposto di cui agli artt. 1621 e 1577 (dettato con specifico riguardo al contratto di locazione, ma senz'altro applicabile anche a quello di affitto, di fondi rustici in particolare), in pendenza del rapporto il locatore è tenuto ad eseguire a sue spese le riparazioni straordinarie, mentre il conduttore è tenuto a dare avviso al locatore se la cosa necessita di riparazioni a carico di quest'ultimo, potendo eseguire direttamente le riparazioni urgenti, salvo il rimborso, purché ne dia contemporaneamente avviso al locatore (Cass. n. 11194/2005, in applicazione del suindicato principio la S.C. ha rigettato il ricorso affermando che correttamente i giudici di merito avevano — implicitamente — rigettato la domanda di rimborso delle spese sostenute per ricostituire gli oggettivi requisiti produttivi del fondo agricolo detenuto in affitto, pregiudicati dalle alluvioni verificatesi negli anni 1991 e 1993, in difetto di deduzione e prova, da parte del conduttore, che si trattava di riparazioni urgenti ex art. 1577, comma 2, e di contestuale avviso ai concedenti).

Tuttavia, la disposizione contenuta nell'art. 1621 c.c. ha carattere meramente dispositivo e può essere derogata convenzionalmente, non essendo individuabile alcun pubblico interesse che osti ad una deroga concordata da parte dei contraenti: in tal caso è quindi da escludere la configurabilità di una clausola vessatoria ai sensi e per gli effetti dell'art. 1341 c.c. (Trib. Torino, 16 maggio 2023, n. 2072).

Sopravvivenza della norma

Nell'affitto di fondi rustici le riparazioni straordinarie della casa di abitazione che insiste sul fondo sono a carico del locatore, ai sensi dell'art. 1621 non abrogato dalla disposizione speciale dell'art. 16, l. n. 11/1971, il quale consente l'esecuzione diretta di riparazioni urgenti ed indispensabili della casa rurale da parte dell'affittuario solo in caso di inadempienza del locatore preventivamente interpellato a soddisfare l'obbligazione primaria di esecuzione delle dette opere. Conseguentemente l'affittuario che abbia eseguito i lavori senza provvedere agli adempimenti prescritti dalla norma citata (avviso al locatore e richiesta del preventivo parere dell'ufficio tecnico o sanitario comunale) non è legittimato a richiedere il rimborso delle spese relative (Cass. n. 754/1991).