Codice Civile art. 1648 - Casi fortuiti ordinari.Casi fortuiti ordinari. [I]. Il giudice, con riguardo alle condizioni economiche dell'affittuario, può disporre il pagamento rateale del fitto se per un caso fortuito ordinario, le cui conseguenze l'affittuario ha assunte a suo carico, si verifica la perdita di almeno la metà dei frutti del fondo [1637, 1654]. InquadramentoIl legislatore concede al giudice un potere di riequilibrio della posizione delle parti nel caso in cui, nei contratti commutativi, si sia determinato uno squilibrio a causa di casi fortuiti ordinari il cui rischio sia stato assunto dall'affittuario. Tuttavia, proprio perché quest'ultimo si è accollato il rischio, il riequilibrio è limitato alla possibilità di rateizzare il pagamento dell'affitto mentre è escluso che il fitto possa essere diminuito, pena la vanificazione del patto di accollo del rischio. Il conduttore stesso, peraltro, di solito stipula un contratto di assicurazione a copertura del rischio. Modifica delle modalità di pagamento ma non della scadenzaL'art. 1648 regola le sole modalità di pagamento del canone, attribuendo in proposito al giudice una facoltà discrezionale, ma non prevede alcuna deroga alla scadenza del pagamento e non influisce, quindi sulla sussistenza dell'inadempimento (Cass. n. 1941/1969). Profili processualiQualora l'attore abbia domandato la risoluzione del contratto di affitto di un fondo rustico esclusivamente sulla base della allegata morosità dell'affittuario, costituisce inammissibile mutatio libelli la successiva prospettazione di una differente ed autonoma causa di risoluzione, consistente nell'assunto di un'arbitraria trasformazione o di una mancata o cattiva coltivazione del fondo (Cass. n. 1362/1982). BibliografiaBarraso-Di Marzio-Falabella, La locazione, Padova, 1988; Barraso- DI Marzio-Falabella, La locazione, contratto, obbligazione, estinzione, Torino, 2010; Bianca, Diritto civile, III, Milano, 2000; Carrato-Scarpa, Le locazioni nella pratica del contrato e del processo, Milano, 2010; Cuffaro-Calvo-Ciatti, Della locazione. Disposizioni generali. Artt. 1571-1606, Milano 2014; Gabrielli-Padovini, Le locazioni di immobili urbani, Padova, 2005; Grasselli, La locazione di immobili nel codice civile e nelle leggi speciali, Padova, 2005. |
