Codice Civile art. 2679 - Altri registri da tenersi dal conservatore (1).

I registri del Conservatore

La disposizione intende individuare nel comma 1 i registri fondanti la pubblicità ossia il registro generale e tre registri particolari per ciascuna formalità ossia trascrizione, iscrizione e annotazione. Questi ultimi consistono, in definitiva nella raccolta delle note originali (raccolte in fascicoli giornalieri da cento fogli ciascuno), che, dunque non devono essere più trascritte partitamente nel registro di competenza, mentre al comma 2, individua i registri coessenziali alla formalità pubblicitaria come tali destinati alla speditezza e consultabilità più fruibile nella ricerca delle trascrizioni relative ad un nominativo. Questi registri, obbligatori per legge ma accessori (già disciplinati r.d. n. 2130/1974), si basano principalmente sull‘impianto della tavola alfabetica dei nomi e la rubrica dei cognomi (c.d. mod. 65), con suddivisione dei due repertori l'uno dedicato ai creditori e l'altro ai debitori, nella quale sono indicati i nominativi delle persone a favore o a carico delle quali si operano le trascrizioni con tutti i dati risultanti dalle note: Infatti l'art. 2679 cpv, nel testo sostituito dalla l. 27. n. 52/1985 ed attualmente vigente, prescrive che il Conservatore, oltre al registro generale ed ai registri particolari, «deve» tenere anche gli altri registri ordinati «dalla legge».

I registri accessori

I registri accessori costituiscono strumenti destinati solo ad agevolare la ricerca della formalità e pertanto non rivestono efficacia essenziale all'esistenza della formalità ed alla sua efficacia.

Questi registri ancorché non essenziali per le formalità non sta ad indicare, però, che se ne possa fare a meno perché, diversamente, si rischierebbe di compromettere l'attendibilità dell'ispezione con eventuale responsabilità per negligenza dello stesso Conservatore, secondo i principi generali.

Ne consegue che al di là della questione della loro natura costitutiva di quella fattispecie complessa rappresentata dalla formalità in quanto tale (che la dottrina considera già perfezionata con l'inserimento nel registro generale (Cimmino, 2678 ss.), è un fatto che ogni inesattezza dei registri può riverberarsi sull'esito dell'ispezione delle trascrizioni che riguardano il singolo soggetto, atteso il metodo di ricerca nominale, ossia per cognome che si effettua, per l'appunto, attraverso la rubrica dei cognomi sulla tavola alfabetica, a differenza del regime tavolare ancora vigente nelle provincie già facenti parte dell'impero austroungarico, dove l'impostazione della pubblicità è di tipo reale, ossia ha come base il singolo cespite dal quale si risale al nome dell'intestatario. Ne consegue che ogni irregolarità dei registri prescritti dal comma 2 non consente l'individuazione delle trascrizioni ed iscrizioni oggetto considerato che le annotazioni sul registro d'ordine e sui registri particolari di cui agli artt. 2678 e 2679 comma 1, sono inserite, quotidie via via che i titoli corredati dalle note siano presentati al Conservatore con la conseguenza che l'ispezione effettuata utilizzando solo il registro d'ordine ed i registri particolari non condurrebbe al risultato cui l'esame è preordinato se non attraverso una improbabile e defatigante opera di ricerca a ritroso di tutte le formalità a partire dalla più recente.

Ne deriva che gli effetti di cui all'art. 2644 e il titolo ancorché inserito e prioritario nel tempo non sarà opponibile ove nel registro generale e nella stessa nota vi sia un errore perché l'ispezione può essere possibile compulsando il registro generale attraverso la rubrica e la tavola alfabetica nella quale sono indicati i nominativi delle persone a favore o a carico delle quali si operano le trascrizioni con tutti i dati risultanti dalle note.

Le inesatte trascrizioni

Questo snodo operativo appare cruciale per evidenziare che se un determinato negozio (es. compravendita) venga registrato con un cognome o nome non corretto anche solo parzialmente l'ispezione può dare risultati spuri o addirittura contrari alla realtà (per esempio nessuna iscrizione) nella buona fede della parte interessata alla ricerca (es. acquirente). Ora, si tratta di vedere se in tale circostanza possa profilarsi la responsabilità del conservatore, posto che l'art. 2679,comma 2, pone a carico di costui l'obbligo di “tenere gli altri registri che sono ordinati dalla legge” (tra cui la tavola alfabetica e la rubrica dei cognomi), pone a suo carico l'obbligo di corretta tenuta dei medesimi considerato che ogni errore nel sistema di ricerca nominativa può determinare l'incertezza di cui all'art. 2665, ossia rende inconoscibile ai terzi in buona fede sia pure con corretta ed ordinaria diligenza di conoscere l'esistenza della formalità.

Ciò anche nel caso che la nota sia stata correttamente redatta ma venga repertoriata a carico di persona diversa dall'alienante dell'immobile, cosicché la trascrizione divenga invalida e dunque in opponibile al terzo di buona fede perché costui non ha l'onere di esaminare altri atti o documenti ovvero il registro generale d'ordine. Ne deriva che l'eventuale emenda dell'originario errore non opera «ex tunc» in pregiudizio dei creditori.

La giurisprudenza (Cass. III, n. 5002/2005 pertanto afferma la responsabilità centrale del soggetto che richiede la trascrizione, “sul quale, per quel che interessa gli atti tra vivi, incombe l'onere di procedervi redigendo la nota di trascrizione (art. 2659), che, come viene dalla legge dettagliatamente specificato, si sostanzia in una rappresentazione per riassunto dell'atto da trascrivere. Una volta redatta la nota, ed avvenuta la trascrizione sulla sua base, il contenuto della pubblicità — notizia è solo quello da essa desumibile e, su chi della notizia si avvale (almeno agli effetti delle conseguenze che la legge ricollega alla trascrizione in punto di in punto di circolazione dei beni immobiliari), non incombe alcun onere di controllo ulteriore.” Conformi Cass. III, n. 264 /2006; Cass. III, n. 3075 /2013; Cass. II, n. 14440 /2013; Cass. III, n. 12835/2014; Cass. III, n. 10133/2015.

In proposito il giudice di legittimità (Cass.III, n. 22923/2016) ha affermato il concorso colposo della parte danneggiata ex art. 1227, comma 2,  nella responsabilità aquiliana allorché essa agendo verso terzi per la mancata trascrizione della domanda di cui all’art. 2932  sul presupposto di un’ irregolare tenuta dei registri accessori da parte del Conservatore, abbia trascurato di prendere cognizione delle ragioni dell’incompletezza dei dati, purchè tale negligenza abbia agito come causa sopravvenuta dotata di efficienza causale che spezza la concatenazione causale quale causa efficiente sopravvenuta.