Decreto legislativo - 20/06/2005 - n. 122 art. 6 - Contenuto del contratto preliminare

Contenuto «necessario» del contratto preliminare

La disposizione in esame effettua una predeterminazione legale del contenuto del contratto preliminare, nonché di qualsiasi altro contratto avente ad oggetto il trasferimento non immediato della proprietà di immobili da costruire, dando particolare importanza alla individuazione e descrizione (tecnica) dell'immobile oggetto di contrattazione.

La finalità è quella di assicurare all'acquirente una idonea rappresentazione dei termini dell'affare, in modo tale da metterlo «al riparo da possibili pregiudizi in fase esecutiva conseguenti ad una stesura approssimativa e lacunosa dello stesso testo contrattuale «, come evidenziato nella stessa Relazione governativa illustrativa del d.lgs. n. 122/2005).

In sostanza, si vuole così assicurare la completezza del regolamento contrattuale, mediante una precisa determinazione dell'oggetto dello stesso e degli impegni assunti reciprocamente dalle parti, per evitare rischi di invalidità del negozio o per indeterminatezza dell'oggetto e problemi nella fase esecutiva del rapporto (cfr. Cilento, 159).

Conseguenze della violazione della norma

Nel silenzio del legislatore sulla questione, sono dibattute le conseguenze della violazione della norma in esame.

Per alcuni, la mancanza delle indicazioni imposte implica una violazione di un obbligo di trasparenza e di informazione e, pertanto, la sanzione debba essere quella che consegue ad un inadempimento precontrattuale, poiché l'obbligo delle parti di inserire in contratto tutte le previsioni imposte dalla legge costituirebbe espressione di un dovere di informazione precontrattuale, dal cui inadempimento consegue un'ipotesi di responsabilità per difetto di informazione ai sensi dell'art. 1337 c.c. (Luminoso, 713 e ss.) .

Per altri, invece, ove il contratto sia carente di una o più delle indicazioni previste dalla disposizione in commento deve ritenersi nullo per violazione di norme imperative di ordine pubblico, trattandosi di nullità virtuale ai sensi dell'art. 1418 c.c. A riguardo, si è in particolare osservato che sarebbe integrata un'ipotesi di nullità virtuale generata dalla violazione di norme appartenenti all'ordine pubblico di protezione, mediante le quali si tende a garantire il riequilibrio tra le posizioni contrattuali in tutti quei rapporti connotati da evidente squilibrio contrattuale (Petrelli, 181 ss.) A fondamento di tale tesi l'interesse generale che sarebbe posto a fondamento della norma in esame viene talora individuato in quello costituzionalmente garantito dell'accesso del risparmio alla proprietà dell'abitazione ex art. 47, comma 2, Cost. (Mezzasoma, 78 ss.) nell'interesse generale dell'ordinamento giuridico alla correzione di squilibri contrattuali (Petrelli, 181 ss.).

Secondo una tesi intermedia, invece, la soluzione non può essere univoca in un senso ovvero nell'altro, dovendo la sanzione essere valutata e definita volta per volta, poiché, se le finalità perseguite dal legislatore vogliono assicurare una maggiore specificazione dell'oggetto del contratto e del contenuto delle prestazioni dovute, l'indagine, caso per caso, di ogni specifica indicazione dell'articolo 6 porterà a verificare se detta mancanza comporti una indeterminatezza o indeterminabilità dell'oggetto del contratto ai sensi dell'art. 1346 c.c. e quindi la nullità del contratto, mentre non può escludersi l'inadempimento e la conseguente responsabilità del costrutte ove quest'ultimo non abbia denunciato l'esistenza di situazioni giuridiche o di fatto (soprattutto qualitative) attinenti all'immobile (Leo, 745 ss.).

In accordo con un'impostazione ancora diversa, dalla violazione della norma in esame dovrebbe derivare un obbligo di rinegoziazione del contratto, ai sensi degli artt. 1374 e 1375 c.c., ossia in forza dell'equità della clausola generale di buona fede, generatori di obblighi integrativi rispetto a quelli convenzionalmente stabiliti dalle parti, con diritto alla risoluzione del contratto e al risarcimento del danno in caso di mancato adempimento al suddetto obbligo di rinegoziazione (Baralis, 746; contra Petrelli, 177 ss., il quale sottolinea l'assenza di un fondamento positivo su cui basare l'obbligo di rinegoziazione, della sua estrema aleatorietà e della sua inadeguatezza a tutelare adeguatamente l'interesse dell'acquirente).