Decreto legislativo - 20/06/2005 - n. 122 art. 10 - Esenzioni e limiti alla esperibilità dell'azione revocatoria fallimentareEsenzioni e limiti alla esperibilità dell'azione revocatoria fallimentare
1. Gli atti a titolo oneroso che hanno come effetto il trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento di immobili da costruire, nei quali l'acquirente si impegni a stabilire, entro dodici mesi dalla data di acquisto o di ultimazione degli stessi, la residenza propria o del proprio coniuge o di suoi parenti o affini entro il terzo grado, se posti in essere al giusto prezzo da valutarsi alla data della stipula del preliminare, non sono soggetti all'azione revocatoria prevista dall'articolo 67 del regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, e successive modificazioni 1. 2. Non sono, altresì, soggetti alla medesima azione revocatoria i pagamenti dei premi e commissioni relativi ai contratti di fideiussione e di assicurazione di cui agli articoli 3 e 4, qualora effettuati nell'esercizio dell'attività d'impresa nei termini d'uso.
[1] Comma modificato dall'articolo 10-quater, comma 1, lettera c), del D.L. 28 marzo 2014, n. 47, convertito, con modificazioni, dalla Legge 23 maggio 2014, n. 80. InquadramentoLa disposizione in esame introduce esenzioni e limiti alla esperibilità della revocatoria fallimentare, escludendo espressamente che possano formare oggetto di revocatoria fallimentare gli atti a titolo oneroso di trasferimento della proprietà (o altro diritto reale di godimento) di immobili che siano adibiti a residenza dell'acquirente o di un parente o affine entro il terzo grado e, a condizione che tali atti siano stati posti in essere al «giusto prezzo», da valutare non alla data della stipula del contratto definitivo, bensì del preliminare. Presupposti applicativiSi è osservato in dottrina che, quindi, ai fini dell'operatività della norma devono verificarsi due presupposti concorrenti, ossia l'uso abitativo dell'immobile (solo per immobili destinati ad abitazione dell'acquirente o di affini e parenti) ed il giusto prezzo corrisposto. La peculiarietà, rispetto agli orientamenti giurisprudenziali tradizionali, è che sotto quest'ultimo profilo la valutazione in ordine alla circostanza che il prezzo è giusto è quella della stipulazione del contratto preliminare e non già del definitivo (Leo, 745 ss.). I problemi di coordinamento della norma con le successive modifiche introdotte dal d.l. n. 35/2005 all'art. 67 l. fall. sono stati risolti mediante la previsione, con la novella del 2014, dell'inciso per il quale detta norma è richiamata anche alla luce delle successive modificazioni e, quindi, nella formulazione attualmente vigente. La S.C. ha precisato che l'esenzione da revocatoria prevista dalla norma in esame, riguardante gli atti a titolo oneroso che hanno come effetto il trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento di immobili da costruire, introducendo una diversa ed innovativa disciplina rispetto a quella previgente, non può retroagire fino ad applicarsi a contratti stipulati e ad insolvenze dichiarate prima della sua entrata in vigore (cfr. Cass. VI, n. 3237/2017 la quale, confermando la decisione impugnata, ha ritenuto inapplicabile l'esenzione in un'ipotesi in cui, peraltro, gli immobili non erano stati costruiti ex novo, ma solo oggetto di interventi di ristrutturazione e risanamento conservativo in forza di apposita concessione edilizia). BibliografiaAA.VV., Tutela dell'acquirente degli immobili da costruire: applicazione del d.lgs. 122/2005 e prospettive, Milano, 2006; Alcaro, Il sistema delle garanzie nella nuova disciplina a tutela degli acquirenti di immobili da costruire (d.lgs. n. 122/2005), in Obbl. e contr., 2006, 492; Cerini, La protezione degli acquirenti di beni immobili da costruire nel decreto legislativo n. 122/2015: prime riflessioni su finalità e strategie, in Dir. econ. ass. 2005, n. 4, 1247; Chiesi, Immobili da costruire: acquirenti tutelati....ma non troppo?, in Immobili e proprietà, 2018, n. 7, 421; Ciarleglio, Non è ammessa la rinuncia alle garanzie previste dal decreto 122/2005, in Immobili e proprietà, 2015, 279 ss.; D'Arrigo, La tutela contrattuale degli acquirenti di immobili da costruire, in Riv. not. 2006, n. 4, 911; Delle Monache, La garanzia fideiussoria negli acquisti di immobile da costruire (fra obbligo e onere), in Riv. dir. civ. 2009, 613 ss.; Leo, Le nuove norme a tutela degli immobili da costruire, in Contratti 2005, n. 8-9, 745; Palermo, La tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire, in Giust. civ. n. 6, 319; Paolini, Alcuni aspetti problematici nel decreto legislativo in tema di tutela degli acquirenti degli immobili da costruire, in Riv. not. 2005, n. 4, 887; Petrelli, Gli acquisti di immobili da costruire, Milano, 2005; Timpano, d.lgs. n. 122/2005: una nuova fattispecie di esenzione dalla revocatoria fallimentare, in Immobili e proprietà, 2006, 29 ss.; Tondo, Tutela per gli acquirenti degli immobili da costruire, in Riv. not. 2006, n. 5, 1249. |
