Decreto legislativo - 20/06/2005 - n. 122 art. 1 - Definizioni

Profili generali

In particolare, il decreto in commento ha previsto, ai fini della tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire, una serie di norme di protezione a favore dell'acquirente, volte a porre un argine alle asimmetrie contrattuali che inevitabilmente emergono in tale settore.

Tale disciplina si sostanzia negli obblighi, posti a carico del costruttore, per un verso, di consegnare all'acquirente una garanzia fideiussoria (artt. 2 e 3) ed una polizza assicurativa indennitaria, di durata decennale, a garanzia dell'obbligo di risarcire gli eventuali danni materiali e diretti dell'immobile, derivanti da rovina totale o parziale o da gravi difetti costruttivi (art. 4) e, per un altro, di indicare nel contratto preliminare gli estremi del titolo abilitativo a costruire o della sua richiesta (art. 6). Inoltre è riconosciuto un diritto di prelazione a favore dell'acquirente che sia privato dell'immobile che egli stesso aveva già adibito ad abitazione principale per sé o per un parente di primo grado, a seguito della vendita forzata dello stesso nell'ambito di una procedura esecutiva (art. 9), l'esclusione dalla revocatoria fallimentare per immobili che l'acquirente (o suoi parenti ed affini entro il terzo grado) si sia impegnato ad abitare, se trasferiti a «giusto prezzo» (art. 10) la possibilità, di escutere la garanzia fideiussoria prima che il curatore comunichi la scelta tra l'esecuzione o lo scioglimento del contratto.

La tutela in questione è stata rafforzata da parte dell'art. 10-quater del d.l. n. 47/2014, conv. con mod. dalla l. n. 80/2014 che, aggiungendo il comma 1-bis all'art. 5 del d.lgs. n. 122/2005, prevedendone l'inderogabilità, essendo stato stabilito che l'acquirente non può rinunciare alle tutele previste dal medesimo decreto, dovendosi intendere ogni clausola di tenore contrario nulla e, quindi, come non apposta (v., da ultimo, Chiesi, 421 ss.).

Ambito di applicazione della disciplina

L'ambito applicativo della disciplina dettata dal decreto è delineato dalle definizioni contenute nella norma in esame.

La lettera a), nel definire l'acquirente in termini di persona fisica, esclude che la regolamentazione dettata dal decreto possa operare anche ove in cui promissario acquirente o acquirente dell'immobile da costruire sia una «persona giuridica», quindi un ente o una società nonostante il richiamo al contratto di leasing all'art. 1, lett. a).

È controverso, invece, se il legislatore abbia voluto considerare come destinatarie dei benefici della legge tutte le persone fisiche o solo quelle che rivestono la qualità di consumatore e acquistano l'immobile per adibirlo a propria abitazione con ciò, quindi, escludendo le persone fisiche che acquistano per scopi imprenditoriali o professionali (Leo, 745 ss.).

Per altro verso, la lettera a) della norma in commento, nel definire acquirente «la persona fisica che sia promissaria acquirente o che acquisti un immobile da costruire, ovvero che abbia stipulato ogni altro contratto, compreso quello di leasing, che abbia o possa avere per effetto l'acquisto o comunque il trasferimento non immediato, a sé o ad un proprio parente in primo grado, della proprietà o della titolarità di un diritto reale di godimento su di un immobile da costruire, ovvero colui il quale, ancorché non socio di una cooperativa edilizia, abbia assunto obbligazioni con la cooperativa medesima per ottenere l'assegnazione in proprietà o l'acquisto della titolarità di un diritto reale di godimento su di un immobile da costruire per iniziativa della stessa», consente di far rientrare nell'ambito di applicazione del decreto sia fattispecie contrattuali cd. «preparatorie» (come il contratto preliminare di vendita), sia fattispecie cd. «definitive», nelle quali l'effetto reale è solo differito, non occorrendo per la sua produzione alcuna ulteriore e successiva dichiarazione di volontà, (cfr. Calandrino, 66 ss.; in senso dubitativo circa la possibilità di far rientrare nell'ambito operativo della disciplina il contratto di vendita ad un costruttore di quota indivisa di area fabbricabile con contestuale pre-costituzione del condominio sull'edificio da costruire a cura e spese dell'imprenditore, Leo, 745 ss.).

La lettera b), con l'espressione costruttore, fa riferimento all'imprenditore o alla cooperativa edilizia che promette in vendita l'immobile in costruzione, e ciò indipendentemente dalla circostanza che sia lo stesso costruttore a provvedere direttamente alla edificazione ovvero che ne affidi l'esecuzione ad impresa terza mediante un contratto di appalto (Leo, 745 ss.).

La lettera c) della stessa disposizione in esame, mediante la locuzione situazione di crisi del costruttore, individua la fase temporale che inizia quando sull'immobile oggetto del contratto venga trascritto un pignoramento, ovvero nei confronti del costruttore siano iniziate procedure di natura concorsuale (ossia fallimentari, di amministrazione straordinaria, di liquidazione coatta o, ancora, di concordato preventivo).

Di peculiare importanza per delineare la portata applicativa della regolamentazione di tutela introdotta dal d.lgs. n. 122/2005 è, peraltro, soprattutto la lettera d) della norma in commento nella parte in cui ricomprende nell'ambito degli immobili da costruire sia quelli ancora da edificare e per i quali sia stato richiesto il permesso di costruire sia quelli in parte edificati, ma la cui costruzione non risulti ultimata, versando in stato tale da non consentire ancora il rilascio del certificato di abitabilità.

Secondo l'impostazione dominante in dottrina, l'espresso riferimento alla richiesta del permesso di costruire dovrebbe indurre ad escludere dall'ambito di applicazione della disciplina gli immobili promessi in vendita «sulla carta», in quanto per gli stessi non è stato ancora chiesto tale permesso, con possibili elusioni della normativa (Luminoso, 713 ss.).

Questa tesi è stata avallata nella giurisprudenza della S.C., la quale ha chiarito che il d.lgs. n. 122/2005 detta una disciplina di tutela dell'acquirente o del promissario acquirente di immobili da costruire in ragione dell'elevato rischio di inadempienze della parte alienante ovvero del pericolo di sottoposizione del costruttore ad esecuzione immobiliare o a procedura concorsuale, trovando però applicazione, in forza del contenuto definitorio di cui all'art. 1 comma 1 lett. d) soltanto riguardo agli immobili per cui, da un lato, sia stato già richiesto il permesso di costruire e che, dall'altro lato, non siano stati oggetto di completamento e, dunque, non sia stato ancora richiesto il relativo certificato di agibilità. Ne consegue che i contratti preliminari di compravendita di immobili esistenti soltanto «sulla carta», ossia per i quali sia stato redatto un progetto, ma non sia stato ancora richiesto il permesso di costruire o un titolo equipollente, si collocano fuori dell'ambito applicativo della speciale disciplina recata dal citato d.lgs. n. 122/2005 e la chiara lettera della legge non consente di pervenire, a tutela dell'acquirente o promissario acquirente di immobile esistente «sulla carta», ad una interpretazione adeguatrice che ne permetta invece l'applicazione (cfr. Cass. II, n. 5749/2011, la quale ha cassato la decisione impugnata che aveva dichiarato la nullità di un contratto preliminare di compravendita di immobile esistente «sulla carta» in assenza della indicazione, imposta dall'art. 6, comma 1, lett. i), d.lgs. n. 122/2005, della richiesta del permesso di costruire, escludendo che il dubbio di costituzionalità di detta norma — per contrasto con l'art. 3 cost., in ragione della irragionevole disparità di trattamento della situazione relativa alla compravendita degli immobili esistenti «sulla carta» — quanto alle conseguenze derivanti dall'osservanza della sua prescrizione, potesse, nella specie, avere rilevanza, giacché la relativa disciplina presuppone, e si giustifica, solo in presenza di un preliminare avente ad oggetto un edificio per il quale sia stato almeno richiesto il permesso di costruire; cfr. Trib. Roma VI, n. 207/2015, per la quale devono ritenersi immobili da costruire, in base al d.lgs. n. 122/2005, tutti e soltanto gli immobili che si trovano in uno stadio di costruzione che si colloca tra i seguenti due momenti temporali della fase progettuale-edificatoria: dal lato iniziale, dopo l'avvenuta richiesta del permesso di costruire o l'avvenuta presentazione della denuncia inizio attività; dal lato finale, prima del completamento delle finiture e della conseguente richiesta del certificato di agibilità).

Ne deriva che l'acquirente dell'immobile venduto «sulla carta» rimane privo di qualsivoglia salvaguardia quando il costruttore non abbia ancora presentato richiesta per l'ottenimento del permesso di costruire, atteso che, in questa ipotesi, il costruttore non è tenuto a rilasciare, in favore dell'acquirente, la fidejussione necessaria a garantire — nell'ipotesi di crisi economico-finanziaria del venditore — la restituzione delle somme versate a titolo di acconto sul prezzo, in una evenienza nella quale vi è il concreto rischio che il contratto possa essere considerato nullo per indeterminatezza dell'oggetto, potendosi scorgere una violazione dell'art. 6, comma 1, lettera i), cit.: invero, l'acquirente rimane privo di ogni tutela fino al momento in cui il costruttore non abbia presentato l'istanza per l'ottenimento del permesso di costruire e perde ogni garanzia con il progredire dei lavori, quando l'avanzamento è tale da rendere possibile la presentazione della domanda di abitabilità, l'acquirente rimane indifeso.

Di recente è stata investita della problematica la Corte Costituzionale la quale ha tuttavia ritenuto infondata, con riferimento all'art. 3, primo comma, Cost., la questione di legittimità costituzionale dell'art. 1, comma 1, lettera d), del d.lgs. n. 122/2005, evidenziando che rientra nella discrezionalità del legislatore ordinario perimetrare l'apparato delle speciali garanzie per l'acquirente di immobili da costruire, riferendo la loro applicazione alla compravendita di immobili la cui futura costruzione già si collochi nell'alveo del rispetto della normativa urbanistica per essere stato almeno richiesto il permesso di costruire (cfr. Corte cost. n. 32/2018, la quale approfondendo peraltro in motivazione le problematiche connesse al cd. «acquisto sulla carta» e cioè di immobili ancora da costruire, pur evidenziando la rischiosità di tale operazione economica, non considera la stessa né illecita, né meramente aleatoria, rinvenendo la relativa tutela in quella codicistica in materia di nullità del contratto ai sensi dell'art. 1472, comma 2, c.c., ossia quella prevista per l'ipotesi nella quale la cosa compravenduta non venga ad esistenza).