Decreto legislativo - 20/06/2005 - n. 122 art. 4 - Assicurazione dell'immobile 1

Caratteri della polizza

Sussiste l'obbligo per il costruttore-venditore di consegnare all'acquirente, all'atto del trasferimento di proprietà, la polizza assicurativa postuma, di durata decennale, a garanzia dei vizi della cosa compravenduta e dei conseguenti danni che la res possa provocare anche a terzi (App. Torino I, n. 377/2018).

Trattandosi di assicurazione obbligatoria per legge, in caso di conclusione della compravendita e di mancata consegna della polizza, l'acquirente può anche agire davanti al giudice per chiedere una condanna del costruttore a procurarsi la polizza, anche se nessuna assicurazione ha voluto concedergliela (Trib. Arezzo, n. 36/2017).

La polizza deve essere stipulata al momento del trasferimento della proprietà, con effetto dalla data di ultimazione dei lavori ed ha per oggetto il risarcimento per danni derivanti ai sensi dell'art. 1669 c.c. da rovina totale o parziale oppure da gravi difetti costruttivi delle opere, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, e comunque manifestatisi successivamente alla stipula del contratto definitivo di compravendita o di assegnazione (Leo, 745 ss.).

In relazione a quest'ultimo aspetto, in giurisprudenza si è osservato che, in tema di assicurazione obbligatoria del costruttore di un immobile a beneficio dell'acquirente per i difetti di costruzione dell'immobile, le clausole che fanno riferimento alla necessità della dichiarazione di inagibilità e della compromissione della stabilità introducono una limitazione alla responsabilità dell'assicuratore, dal momento che derogano al chiaro disposto normativo (art. 4 l. n. 122/2005) che prevede che la polizza in esame deve coprire i danni ex art. 1669 c.c., danni che prescindono dalla dichiarazione di agibilità o dalla compromissione della stabilità dell'immobile (Trib. Savona, n. 385/2018).

La recente novella di cui al d.lgs. n. 14 del 2019, con il comma 1-ter, ha stabilito che se il venditore non presta la polizza assicurativa in esame, l'acquirente che abbia comunicato al costruttore la propria volonta' di recedere dal contratto preliminare ha diritti di escutere la fideiussione prevista dall'art. 3 dello stesso decreto in esame.

Si è evidenziato che, tuttavia, non è chiaro, per un verso, come calcolare l'importo della polizza, se questo può essere modificato in relazione al passare del tempo e al diminuito valore dell'immobile e, per un altro, se debba essere consegnata una polizza pro-quota millesimale ad ogni acquirente o possa essere consegnata una unica polizza all'amministratore del costituendo condominio (Leo, 745 ss.).

Peraltro, il comma 1-bis della norma in esame, introdotto dal d.lgs. n. 14 del 2019, ha previsto che con decreto del Ministro dello sviluppo economico, di concerto con il Ministro della giustizia e con il Ministro dell'economia e delle finanze, da adottarsi entro novanta giorni dalla data di entrata in vigore della stessa disposizione, sono determinati il contenuto e le caratteristiche della polizza di assicurazione ed il relativo modello standard.