Codice Civile art. 1478 - Vendita di cosa altrui.

Le diverse tipologie di vendita di cosa altrui

Nell'ambito della generale fattispecie di vendita di cosa altrui, occorre distinguere tre ipotesi:

a) vendita di cosa altrui come tale considerata dalle parti.

Si tratta dell'ipotesi propriamente disciplinata dall'art. 1478 c.c. Parte della dottrina ritiene che, in caso di mancato acquisto della proprietà a favore del compratore, nel termine stabilito d'accordo dalle parti o fissato dal giudice, si configuri una responsabilità oggettiva del venditore ai sensi dell'art. 1381 c.c. (Rubino, 358; contra Greco, Cottino, 172, e Bianca, 769).

La giurisprudenza, invece, ritiene che gli artt. 1478 e 1381 c.c. riguardino fattispecie distinte (Cass. III, n. 6071/1981) e che l'obbligazione di risarcimento a carico del venditore presupponga comunque la sussistenza di una sua colpa, sebbene presunta; in tal caso, il compratore consapevole dell'altruità della cosa potrebbe esperire l'azione di risoluzione ex art. 1479 c.c. (Cass. II, n. 12410/2001);

1) vendita come propria di cosa altrui, nella quale, cioè, l'alienità della cosa non sia nota al compratore.

È questa la fattispecie alla quale si riferisce l'art. 1479 c.c., che richiama la «buona fede» del compratore, il quale, non potendosi propriamente parlare di obbligazione del venditore di far acquistare la titolarità del diritto alla controparte, può chiedere immediatamente la risoluzione della vendita (Cass. II, n. 2827/1987) e sospendere il pagamento del prezzo ex art. 1481 c.c., sicché il procurato acquisto al compratore rappresenta solo un mezzo per evitare lo scioglimento del negozio;

2) vendita in nome proprio di cosa altrui nella quale il compratore sia a conoscenza dell'alienità della cosa.

Trattasi di vendita obbligatoria ugualmente valida, salva la configurabilità, sempre che ne ricorrano i presupposti, di una impugnativa per errore da parte dell'alienante che ignorasse il proprio difetto di legittimazione.

Non rientra nel concetto di vendita di cosa altrui la vendita stipulata sotto la condizione sospensiva dell'acquisto della proprietà da parte del venditore (Bianca, 723 ss.; contra Rubino, 358) o del consenso del terzo proprietario al trasferimento diretto a favore del compratore (Greco, Cottino, 164), e neppure la vendita conclusa dal falsus procurator, trovando in questo caso applicazione l'art. 1398 c.c. (Bianca, 726, secondo cui, invece, rientra nella fattispecie in esame la vendita operata dal mandatario senza procura in nome proprio).

È opinione comune che la vendita di cose generiche sia estranea alla nozione di vendita di cosa altrui (Bianca, 727; Greco, Cottino, 164). La disciplina della vendita di cosa altrui potrà però proporsi quando il venditore assegni al compratore cose specifiche a soddisfacimento della sua pretesa creditoria generica: se il venditore non può disporre delle cose individuate si ripresenta la situazione di inadempimento che caratterizza la vendita di cosa altrui (Bianca, 728-729). Non rientra nella fattispecie in esame neanche la vendita allo scoperto, la quale ricorre ogni qualvolta si concluda una vendita di cose generiche non disponibili, al momento, presso il venditore (Rubino, 352).

Secondo la giurisprudenza, non è vendita di cosa altrui quella avente ad oggetto un bene la cui proprietà sia stata usucapita dall'alienante, sebbene l'acquisto della proprietà da parte sua non sia stato giudizialmente accertato in contraddittorio con il precedente proprietario (Cass. II, n. 7853/2018).

La vendita di cosa altrui (e la promessa di vendita di cosa altrui) si differenzia dalla promessa del fatto del terzo di cui all'art. 1381 c.c., in quanto con essa il venditore (o promittente venditore) assume in proprio l'obbligazione del trasferimento del bene, mentre, nella seconda, il trasferimento è demandato al facere di un terzo (Cass. II, n. 12410/2001).

La vendita di cosa altrui è nulla ex art. 458 c.c. nel caso in cui riguardi beni considerati dalle parti come derivanti all'alienante da una futura successione (Cass. III, n. 527/1974).

Il contratto, col quale vengono trasferiti al promissario i diritti spettanti al promittente sul fondo da riscattare, non è vendita di cosa futura, bensì vendita di cosa altrui, dato che al momento della stipulazione il fondo già esiste e, soltanto, non si appartiene ancora al promittente (Cass. III, n. 3223/1969).

L'obbligazione di fare acquistare la proprietà

L'obbligo di far acquistare la proprietà al compratore si adempie nello stesso istante in cui il venditore acquista il bene, solitamente entro un determinato termine, dal terzo proprietario. In quel momento si produce automaticamente l'effetto reale in favore dell'acquirente (Cass. II, n. 6977/1986), senza che sia necessario un successivo atto tra venditore ed acquirente medesimo, come invece nel caso del preliminare di vendita (Cass. II, n. 593/1980).

In particolare, l'obbligo del venditore può essere adempiuto: 1) sia mediante l'acquisto della proprietà della cosa da parte sua, con l'automatico ed immediato trapasso della proprietà al compratore; 2) sia mediante la vendita diretta della cosa stessa operata dal terzo suo proprietario in favore del compratore.

In tale ultimo caso, tuttavia, ai fini della valutazione dell'avvenuto adempimento dell'obbligo, è pur sempre necessario che la vendita diretta abbia avuto luogo in conseguenza di un'attività svolta dallo stesso venditore nell'ambito dei suoi rapporti con il proprietario, e che quest'ultimo manifesti, in forma chiara ed inequivoca, la propria volontà di vendere il bene di sua proprietà al compratore. Solo in tal modo, infatti, si realizza, con l'effetto traslativo, quel risultato che il compratore intendeva conseguire e che il venditore s'era obbligato a procurargli (Cass. II, n. 14751/2006).

La fattispecie acquisitiva prevista dal comma 2 della norma in esame si verifica anche se la coincidenza delle posizioni di venditore e proprietario della cosa venduta sopravviene mortis causa, la norma non distinguendo tale ipotesi da quella della coincidenza sopravvenuta per atto inter vivos, né avendo l'obbligo di fare, ex art. 1478, comma 1 c.c., natura personale incompatibile con la trasmissibilità iure successionis (Cass. II, n. 24144/2015).

Preliminare di vendita di cosa altrui

Le Sezioni Unite hanno composto un contrasto di giurisprudenza inerente alle modalità di adempimento dell'obbligazione assunta dal promittente venditore di una cosa altrui in funzione della individuazione dei presupposti per la declaratoria di risoluzione del contratto preliminare ad istanza del promissario acquirente e della eventuale condanna al correlato risarcimento del danno.

Secondo un primo, maggioritario, orientamento, infatti, la prestazione relativa all'obbligazione della promessa di vendita di cosa altrui avrebbe potuto essere eseguita, indifferentemente, acquistando il bene e ritrasmettendolo al promissario, oppure facendoglielo alienare direttamente dal reale proprietario, in quanto l'art. 1478 c.c. — che, benché relativo al contratto di vendita di cosa altrui, era da ritenersi applicabile per analogia anche al preliminare — dispone che il venditore «è obbligato a procurarne l'acquisto al compratore», il che potrebbe ben avvenire anche facendo sì che il terzo, al quale il bene appartiene, lo ceda egli stesso al promissario acquirente (Cass. II, n. 24782/2005).

Con il secondo indirizzo, invece, la giurisprudenza aveva ritenuto che la suddetta obbligazione avrebbe dovuto essere adempiuta acquistando il bene e ritrasferendolo, in particolare nel caso in cui l'altra parte non fosse stata consapevole dell'altruità, poiché l'art. 1479 c.c. — anch'esso dettato per la vendita definitiva, ma estensibile a quella preliminare — abilita il compratore a «chiedere la risoluzione del contratto se, quando l'ha concluso, ignorava che la cosa non era di proprietà del venditore, e se frattanto il venditore non gliene ha fatto acquistare la proprietà» (Cass. II, n. 2091/1999; Cass. II, n. 8434/1995).

Con la sentenza n. 11624/2006, le Sezioni Unite hanno aderito al primo richiamato indirizzo, sul presupposto che, alla stregua della latitudine riconducibile alle disposizioni contenute negli artt. 1478 e 1479 c.c., non emerge una ragione plausibile per escludere che la menzionata prestazione possa essere eseguita “procurando” il trasferimento del bene direttamente dall'effettivo proprietario, senza necessità di un doppio trapasso. In particolare, le Sezioni Unite evidenziano che il comma 2 dell'art. 1478 c.c., in effetti, menzionando l'acquisto che eventualmente compia l'alienante, nel caso di vendita (definitiva) di cosa altrui, lo ricollega ad una particolare modalità di adempimento, alla quale eccezionalmente riconnette l'effetto di far diventare senz'altro proprietario il compratore. Il giudice della nomofilachia ha, poi, escluso che una diversa soluzione possa essere adottata nel caso che il promissario acquirente avesse ignorato, al momento della conclusione del preliminare, la non appartenenza del bene al promittente, perché l'art. 1479 c.c., che consente al compratore di buona fede di chiedere la risoluzione del contratto, è coerente con la natura del contratto a cui si riferisce (vendita definitiva), destinato, nell'intenzione delle parti, ad esplicare quell'immediato effetto traslativo stabilito dall'art. 1376 c.c., ma ne è impedito dall'altruità della cosa, la quale, invece, non incide sul sinallagma instaurato con il contratto preliminare, il quale ha comunque efficacia obbligatoria, essendo quella reale differita alla stipulazione del definitivo, sicché nessun nocumento ne deriva per il promissario sino alla scadenza del relativo termine, né da tale disposizione di legge può desumersi che il promissario sia abilitato ad opporre l'exceptio inadimpleti contractus se l'altra parte, nel momento in cui è tenuta, è comunque in grado di fargli ottenere l'acquisto direttamente dal proprietario.

In conclusione, l'acquisto del bene da parte del promittente venditore, con successivo trasferimento al promissario acquirente, rappresenta solo uno dei modi con cui si realizza l'estinzione dell'obbligazione del promittente, in quanto l'art. 1478 c.c., analogicamente applicabile alla promessa di vendita di cosa altrui, dispone che il venditore è obbligato a procurare l'acquisto al compratore, ma ciò può avvenire anche facendo sì che il terzo proprietario lo ceda egli stesso al promissario.

Di recente, si è ribadito che il promittente venditore di una cosa che non gli appartiene, anche nel caso di buona fede dell'altra parte, può adempiere la propria obbligazione procurando l'acquisto del promissario direttamente dall'effettivo proprietario. E poiché l'alienità dei beni promessi in vendita costituisce un limite invalicabile al diretto trasferimento del diritto dominicale dal promittente venditore, in quanto non proprietario dei beni, alla promissaria acquirente, il preliminare di vendita di cosa altrui è insuscettibile di esecuzione in forma specifica, almeno fino a quando il promittente venditore non abbia acquistato la proprietà della cosa (Cass. II, n. 8417/2016). Inoltre, considerato che il preliminare di vendita di cosa altrui rimane pur sempre una fattispecie bilaterale tra promittente venditore e promissario acquirente, il proprietario che vi aderisca non assume alcun obbligo diretto nei confronti del promissario acquirente e non può da lui essere convenuto con l'azione ex art. 2932 c.c., restando obbligato esclusivamente verso il promittente alienante (Cass. II, n. 18097/2014).

Anche al contratto preliminare di vendita di cosa parzialmente altrui si adatta la disciplina prevista dagli artt. 1478 e 1480 c.c., con la conseguenza che il promittente venditore resta obbligato, oltre che alla stipula del contratto definitivo per la quota di sua spettanza, a procurare il trasferimento al promissario acquirente anche di quella rimanente, o acquistandola e ritrasferendola al promissario acquirente, oppure facendo in modo che il comproprietario addivenga alla stipulazione definitiva (Cass. II, n. 4164/2015).

È, altresì, valido il preliminare di vendita in cui le parti diano atto che la proprietà del bene è controversa (Cass. II, n. 1567/2011, che ha escluso trattarsi di contratto aleatorio).

In caso di inadempimento del promittente venditore per la mancata stipulazione del contratto definitivo, il danno risarcibile consiste nella differenza tra il valore commerciale del bene al momento in cui l'inadempimento è divenuto definitivo ed il prezzo pattuito (Cass. III, n. 22979/2015); nel caso, invece, di inadempimento da parte del promissario acquirente dell'obbligo di stipulare il contratto definitivo, il danno risarcibile consiste nella differenza fra il prezzo pattuito in sede di preliminare e quello inferiore successivamente realizzato, mentre non può tenersi conto della perdita subita dal promittente venditore per aver dovuto restituire il bene al proprietario, in seguito al decorso del termine stabilito nell'accordo interno intercorso con quest'ultimo, non potendo rientrare nella normalità delle circostanze, secondo un criterio di comune esperienza, il fatto che la mancata conclusione del definitivo comporti la retrocessione dell'immobile al suo titolare (Cass. II, n. 15639/2012).