Codice Civile art. 1537 - Vendita a misura.

Differenza tra vendita a misura e vendita a corpo

Secondo la dottrina, per aversi vendita a misura non è sufficiente l'indicazione dell'estensione del bene alienato, occorrendo altresì un particolare modo di indicazione del prezzo, il quale può anche essere globale, purché dal contratto o dalle particolari circostanze che hanno accompagnato la sua stipulazione risulti che è stato stabilito in diretto rapporto (ossia proporzionalmente) alla superficie del bene (Greco, Cottino, 498; Musio, 101). Si ha, invece, vendita a corpo quando il prezzo è convenuto in relazione al bene nella sua entità globale.

Secondo la giurisprudenza, il criterio fondamentale di distinzione tra vendita a misura e vendita a corpo risiede nel fatto che, nella prima, la determinazione dei confini della cosa venduta è effettuata attraverso la misurazione, mentre la seconda è caratterizzata dalla determinazione e delimitazione del bene in modo che esso resti identificato indipendentemente dalla misura (Cass. II, n. 34025/2019; Cass. II, n. 9215/2004; Cass. II, n. 8793/2000). Ma si è anche precisato che la distinzione in esame rileva soltanto come criterio di determinazione del prezzo complessivo, e non è in funzione dell'individuazione dell'oggetto del contratto (Cass. II, n. 7720/2000). In altri termini, la differenza attiene unicamente all’influenza dell’estensione del bene sul prezzo pattuito, mentre non produce effetti in ordine all’individuazione della cosa compravenduta, per la quale l’indicazione dei confini ha funzione essenziale ove sia precisa e riscontrabile sul terreno. La distinzione, inoltre, diviene rilevante quando sia controversa tra le parti la prevalenza del criterio di riferimento costituito dalla indicazione di alcune determinate particelle catastali, ovvero di quello costituito dalla indicazione della misura complessiva della superficie del fondo venduto (Cass. II, n. 14592/2021). Ad es., costituisce vendita a misura e non a corpo quella in cui, pur essendo il prezzo indicato globalmente, il bene è identificato non attraverso la sua entità complessiva, ma attraverso una determinata estensione da distaccarsi da quella maggiore rimasta ai venditori (Cass. II, n. 26710/2020; Cass. I, n. 1572/1973).

In ogni caso, la distinzione tra vendita a corpo e a misura opera nei rapporti tra venditore e compratore, mentre è irrilevante al fine di identificare la superficie venduta nei confronti dei terzi che vantino diritti su una parte di essa, giacché in quest'altra ipotesi è necessario stabilire soltanto se il venditore abbia alienato in tutto o in parte un bene non suo e se il compratore disponga, per fatto imputabile al venditore stesso, di un terreno meno esteso di quello formante oggetto del contratto (Cass. II, n. 180/1986). Invero, le disposizioni degli artt. 1537 e 1538 c.c. regolano i rapporti tra alienante ed acquirente quando sorga contestazione sul prezzo del fondo in rapporto alla sua superficie e non anche quando occorra accertare nei confronti dei terzi che vantino diritti reali sull'immobile compravenduto l'effettiva superficie del fondo, dovendosi in tal caso avere riguardo esclusivamente all'individuazione del bene fatta dalle parti con il contratto di vendita che costituisce il titolo di proprietà dell'acquirente posto in discussione dai terzi (Cass. II, n. 8327/1997).

Diverso è il caso in cui l'indicazione quantitativa dell'immobile sia esatta ma il venditore ne consegni una porzione minore: in questo caso si ha inesatto adempimento ed il compratore può pretendere il rilascio dell'intero immobile trasferitogli (Bianca, 276; Rubino, 103).

Rimedi

La dottrina ha rilevato che la rettifica del prezzo prevista dall'art. 1537 c.c. è finalizzata a mantenere inalterata la proporzione tra le rispettive prestazioni, ma non produce conseguenze sul passaggio di proprietà, nel senso che, qualora il bene sia più esteso di quanto previsto contrattualmente, il venditore non potrà, anziché chiedere il proporzionale supplemento del prezzo, pretendere di conservare la proprietà sulla porzione eccedente; analogamente, qualora il bene sia di dimensioni inferiori, il compratore non potrà pretendere l'acquisto di una frazione ulteriore fino al raggiungimento della misura contrattuale (Musio, 105).

In particolare, la rettifica del prezzo, nel caso in cui il bene sia omogeneo (ossia avente le medesime caratteristiche in ogni sua parte), si calcola con criterio proporzionale, nel senso che il prezzo deve essere aumentato o diminuito nella misura percentuale corrispondente a quella in cui l'estensione effettiva del bene risulti superiore o inferiore alla misura indicata in contratto. Se, invece, il bene non è omogeneo nelle varie parti che lo compongono, occorre accertare l'incidenza che la percentuale mancante o eccedente ha sul valore dell'immobile, e rettificare il prezzo secondo la stessa percentuale (Bianca, 281 ss.).

Nella vendita a misura, il promittente compratore ha diritto di procedere alla misurazione dell'immobile prima della stipulazione del contratto definitivo e, conseguentemente, di accedere in tale immobile per il compimento delle relative operazioni, ma, a meno che non vi sia un patto contrario, non può pretendere che il promittente venditore partecipi attivamente e personalmente a tali operazioni, e, quindi, non può ritardare la stipulazione del contratto definitivo solo perché il promittente venditore ha omesso di partecipare alla misurazione dell'immobile (Cass. II, n. 11279/1995).