Codice Civile art. 1618 - Inadempimenti dell'affittuario.

Accertamento dell'inadempimento

In tema di affitto di fondi rustici, ai fini dell'accertamento dell'esistenza e gravità d'un inadempimento del conduttore in relazione al mantenimento delle scorte nel fondo ed all'impiego nella sua coltivazione del letame del bestiame, assume rilevanza decisiva lo stabilire, avuto riguardo alle concrete modalità della consegna del bestiame da parte del locatore, se il conduttore abbia acquistato la proprietà delle scorte (come accade nel caso di consegna eseguita con le modalità previste dagli artt. 1645, comma 3, e 1640, comma 3 c.c.) o se queste siano rimaste di proprietà del locatore (come accade nei casi previsti dagli artt. 1642 e 1645, comma 2, c.c.), giacché, nella prima ipotesi, ove l'affittuario alieni il bestiame, occorre valutare se tale alienazione abbia fatto venir meno la concreta destinazione al servizio del fondo dei mezzi necessari alla sua coltivazione secondo i principi della buona tecnica agraria (art. 1618), mentre nella seconda, costituendo le scorte la dotazione del fondo, che deve essere mantenuta per tutta la durata del rapporto (artt. 1640, comma 1, e 1642), la loro asportazione produce una radicale modificazione, che l'affittuario non può operare unilateralmente senza incorrere in un inadempimento contrattuale (Cass. n. 5107/2006).

Peraltro, secondo la giurisprudenza di legittimità, in materia di contratti agrari l'unilaterale non autorizzata trasformazione del fondo da parte dell'affittuario può concretare un inadempimento che giustifica la risoluzione del rapporto agrario, ai sensi della l. n. 203/1982, art. 5, quando esso modifica l'originario ordinamento colturale del fondo. La libertà di iniziativa, di organizzazione e di gestione attribuita all'affittuario dall'art. 10 l. n. 11/1971 e dall'art. 16 l. n. 203/1982, trova limite nell'obbligo di conservare la struttura funzionale e la destinazione economica del fondo voluta dal concedente, come è reso palese anche dall'art. 5 l. n. 203/1982, che espressamente ricollega il concetto di gravità dell'inadempimento alla conservazione del fondo (Cass. n. 26843/2006: «in materia di contratti agrari l'unilaterale non autorizzata trasformazione del fondo da parte dell'affittuario può concretare un inadempimento che giustifica la risoluzione del rapporto agrario, ai sensi della l. n. 203/1982, art. 5, quando esso modifica l'originario ordinamento colturale del fondo. La libertà di iniziativa, di organizzazione e di gestione attribuita all'affittuario dalla l. n. 11/1971, art. 10 e dalla l. n. 203/1982, art. 16, trova limite nell'obbligo di conservare la struttura funzionale e la destinazione economica del fondo voluta dal concedente, come è reso palese anche dalla l. n. 203/1982, art. 5, che espressamente ricollega il concetto di gravità dell'inadempimento alla conservazione del fondo. Si tratta evidentemente di una valutazione che implica un esame della situazione colturale del fondo e della volontà delle parti»).

In tema di affitto di cave, il corrispettivo da corrispondersi al proprietario da parte dell'affittuario non deve necessariamente essere periodico e svincolato dall'ammontare dei prodotti del bene oggetto del contratto, ben potendo risultare, per converso, compatibile con il ricordato schema negoziale la previsione di un corrispettivo variabile in relazione alla quantità dei materiali estratti, ovvero rapportato ad una quota del materiale estraibile (e non necessariamente da estrarre) o del ricavato della vendita del materiale stesso, con la conseguenza che, se il materiale non viene estratto, ovvero se quello estratto non viene venduto, il corrispettivo non è dovuto, salva la facoltà, per il proprietario, di avvalersi del diritto di accertare in ogni tempo, anche con l'accesso in loco, il rispetto, da parte dell'affittuario, degli obblighi su di lui incombenti, nonché di chiedere la risoluzione del contratto se l'affittuario stesso non destini al servizio della cosa i mezzi necessari per la gestione di essa, ovvero non osservi le regole della buona tecnica ex artt. 1619 e 1618 c.c. (Cass. n. 3750/1999).

In materia di contratti agrari, anche la unilaterale e non autorizzata trasformazione del fondo da parte dell'affittuario può concretare un inadempimento che giustifica la risoluzione del rapporto agrario, ai sensi dell'art. 5 l. n. 203/1982, quando modifichi l'originario ordinamento colturale del fondo, perché la libertà di iniziativa, di organizzazione e di gestione, attribuita all'affittuario del fondo rustico dall'art. 10 l. n. 11/1971, e dell'art. 16 della stessa l. n. 203/1982 ha limite nella esigenza di conservazione non solo della generica destinazione agricola del fondo ma anche della sua originaria configurazione colturale, così come è reso manifesto, oltre che dalle norme del codice civile (artt. 1615-1618 c.c.), dall'art. 5 della cit. l. n. 203/1982 che espressamente ricollega il concetto di gravità (dell'inadempimento) alla conservazione del fondo (Cass. n. 5321/1993, nella specie, la Suprema Corte ha confermato la decisione del merito che aveva ritenuto che il limite del rispetto dell'originario ordinamento colturale del fondo era da considerarsi violato dalla sostituzione della maggior parte degli alberi da frutta del fondo con piante ornamentali, molte delle quali in vaso).