Codice Civile art. 1624 - Divieto di subaffitto. Cessione dell'affitto.

Applicazioni giurisprudenziali

Il divieto di subaffitto, della cessione del contratto di affitto e, in generale, di ogni forma di subconcessione dei fondi rustici opera anche quando il fondo abbia natura pascolativa; tuttavia tale divieto, che ha lo scopo di eliminare l'intermediario speculatore tra il proprietario del fondo e l'effettivo coltivatore della terra, non comporta anche la nullità del contratto di compascolo, che si ha quando più affittuari si accordano, senza alcun intento speculativo, nel senso che ciascuno di essi abbia il diritto di introdurre per il pascolo il proprio bestiame nei fondi degli associati (Cass. n. 5000/1977).

La cessione dell'azienda — se non comporta di per sé, il subentrare del cessionario, ai sensi dell'art. 2558 c.c., nel rapporto di locazione o di affitto già facente capo al cedente, ostandovi le norme degli artt. 1594 e 1624 c.c. (secondo cui la cessione di tali contratti non può compiersi senza il consenso del locatore) — determina, invece, la cessione del contratto di locazione o di affitto dell'immobile in cui l'azienda è sita, quando la locazione o l'affitto siano stati predisposti, con l'espresso consenso del locatore, come elemento dell'organizzazione aziendale per l'esercizio dell'impresa, cioè come bene strumentale indispensabile per l'azienda (Cass. n. 6270/1980).

In particolare, si ha affitto di fondo rustico quando il fondo oggetto del contratto, venga considerato dai contraenti nella sua attitudine produttiva, ossia come mezzo per l'esercizio di un'attività imprenditoriale agricola. Ciò non si verifica — ricorrendo l'ipotesi della locazione quando una parte si obbliga a far godere all'altra, per un certo tempo e per un determinato corrispettivo, una striscia di terreno per l'installazione di un impianto di sciovia, giacché il terreno non è, in tal caso, considerato nella sua specifica attitudine produttiva. Di conseguenza, di tale fondo ne è premessa al conduttore la sublocazione a termini dell'art. 1594, non essendo applicabile la norma dell'art. 1624 che vieta il subaffitto di fondi rustici (Cass. n. 262/1979).

Analogamente, la cessione dell'azienda — se non comporta di per sé, il subentrare del cessionario, ai sensi dell'art. 2558 c.c., nel rapporto di locazione o di affitto già facente capo al cedente, ostandovi le norme degli artt. 1594 e 1624 c.c. (secondo cui la cessione di tali contratti non può compiersi senza il consenso del locatore) — determina, invece, la cessione del contratto di locazione o di affitto dell'immobile in cui l'azienda è sita, quando la locazione o l'affitto siano stati predisposti, con l'espresso consenso del locatore, come elemento dell'organizzazione aziendale per l'esercizio dell'impresa, cioè come bene strumentale indispensabile per l'azienda (Cass. n. 6270/1980).

L'affittuario è debitore del fondo affittato e tale rimane, sempre che perduri la sua relazione con il fondo, se lo stesso è occupato in via di urgenza per essere destinato alla realizzazione di opera pubblica o, più in generale, se l'affitto si risolve per una qualsiasi ragione, non valendo l'occupazione o la risoluzione a trasformarlo in possessore, per cui, se vuole usucapire, deve compiere, ai sensi dell'art. 1141, comma 2, c.c. l'interversio possessionis (con riferimento alla detenzione in virtù di comodato o di mandato Cass. n. 1984/1977; Cass. n. 1250/1993).

Peraltro, qualora prima o dopo l'occupazione o la risoluzione l'affittuario consegni il fondo a terzo perché ne goda, senza il consenso del concedente (il quale può, perciò, agire nei confronti di entrambi), il terzo non acquista necessariamente la detenzione, non trovando, in tale caso, applicazione del principio nemo plus iuri in alium transferre potest quam ipse habeat, ed acquista, invece, il possesso utile alla usucapione (anche se di mala fede per la consapevolezza del apporto di affitto), a seconda che abbia o meno l'animus possidendi.

L'esistenza dell'animus si presume (Cass. n. 1822/1971): essa va, comunque, esclusa quando risulti che la consegna del fondo è avvenuta nella previsione della successione del terzo nel rapporto di affitto o quando il negozio sotteso alla consegna sia ad effetti obbligatori, essendo capaci di determinare animus possidendi solo i contratti ad effetti reali (Cass. n. 4698/1987; Cass. n. 741/1983; Cass. n. 4819/1981).

Da ciò discende che: l'occupazione temporanea della PA per la realizzazione di opere pubbliche risolve i contratti agrari in corso, ma non trasforma l'affittuario in possessore per la parte del fondo che egli continua a detenere, per cui al fine di usucapirlo questi deve dimostrare l'interversione nel possesso (art. 1141, comma 2, c.c.); invece, il terzo che riceve il fondo dall'affittuario senza il consenso del concedente, può esser sia possessore — e l'animus possidendi, pur in mala fede se a conoscenza dell'affitto, è presunto se il negozio ha effetti reali — sia detentore, se il negozio era volto alla successione nel contratto di affitto o ad effetti obbligatori (Cass. n. 883/1998).