Codice Civile art. 1757 - Provvigione nei contratti condizionali o invalidi.

La provvigione nei contratti condizionali

La norma trova applicazione non solo nel caso di condizione sospensiva, ma estensivamente anche in relazione alle cd. condizioni improprie.

La S.C. ha chiarito che nel caso di contratto concluso dal falsus procurator, che non è né invalido, né inefficace, ma costituisce un negozio a formazione successiva soggettivamente complesso, perfezionantesi con la ratifica del dominus, la nascita del diritto alla provvigione per l'opera di mediazione si ha solo quando intervenga detta ratifica, ma non qualora il terzo ed il falsus procurator, ai sensi del comma 3 dell'art. 1399, sciolgano concordemente il contratto prima che questo sia ratificato (Cass. III, n. 3076/1998).

Nel contratto di affitto sottoposto a condizione sospensiva, il diritto al compenso per il mediatore immobiliare è subordinato al verificarsi della condizione (Cass. II, n. 20192/2019).

La giurisprudenza di merito ha ritenuto che il mancato avveramento della condizione sospensiva, avendo inibito l'efficacia del contratto preliminare fin dal suo nascere, ovvero la realizzazione del programma negoziale, o affare, osta al pagamento della provvigione (Trib. Salerno II, 10 maggio 2016, n. 2057).

La disposizione in esame trova applicazione anche nel caso in cui la condizione per cui si producano gli effetti dell'affare dipende non dalla volontà delle parti ma dalla legge, come nell'ipotesi in cui la condizione sia legata alla necessità di un'autorizzazione amministrativa (Cass. III, n. 7332/2009, la fattispecie esaminata dalla Corte afferiva ad un incarico di mediazione per l'acquisto di concessioni relative alla costruzione ed alla gestione di impianti di produzione di energia elettrica, tradottasi nella stipulazione di un contratto preliminare la cui efficacia doveva ritenersi subordinata alla duplice condizione del rilascio della concessione e dell'assenso della P.A. alla cessione).

La S.C. ha altresì ritenuto che l'atto di vendita a terzi di un fondo, in ordine al quale il coltivatore affittuario può esercitare il diritto di riscatto ai sensi dell'art. 8 l. n. 590/1965, deve considerarsi sottoposto alla condicio iuris negativa dell'esercizio di detto diritto potestativo e che, pertanto, il diritto del mediatore alla provvigione nascente da tale contratto sorge soltanto al momento in cui la condizione sospensiva negativa si avvera (Cass. III, n. 1092/1979).

I giudici di legittimità hanno ritenuto operante il disposto della norma in commento anche nell'ipotesi in cui la vendita sia condizionata all'insistenza di vincoli nel piano regolatore sul terreno venduto (Cass. III, n. 5463/1978).

La provvigione nei contratti invalidi

Il diritto del mediatore alla provvigione rimane integro nell'ipotesi in cui il contratto principale sia annullabile o rescindibile, sempre che egli non abbia conosciuto la causa di invalidità.

Secondo una parte della dottrina la norma dovrebbe essere interpretata alla luce del disposto dell'art. 1759, comma 1, e pertanto il mediatore non perderebbe il diritto alla provvigione nel caso in cui abbia messo a conoscenza del vizio le parti e le stesse abbiano deciso ugualmente di contrarre (Cataudella, 11).

La giurisprudenza ha ritenuto sussistente il diritto del mediatore alla provvigione nelle ipotesi di contratto preliminare di cosa altrui in quanto tale tipo di contratto non è né nullo né annullabile, determinando unicamente l'obbligo a carico del venditore di acquistare dal proprietario il bene per trasmetterlo al compratore che ne diventa proprietario nel momento in cui il venditore ne consegue la proprietà (Cass. III, n. 6827/2001).

Lo ha invece escluso nell'ipotesi di contratto preliminare di compravendita annullabile per essere stato stipulato dall'esercente la potestà anche in nome e per conto del figlio minore senza la necessaria autorizzazione del giudice tutelare ex art. 320, comma 3 c.c. (Cass. III, n. 7067/2002). Non rilevando, in contrario, che il genitore si fosse impegnato a chiedere l'autorizzazione giudiziale, giacché tale circostanza è inidonea a rimuovere il detto connotato di invalidità, né che il preliminare in questione sia stato erroneamente ricondotto al diverso schema del contratto sottoposto alla condizione sospensiva del successivo intervento dell'autorizzazione, in quanto al riguardo assume rilievo esclusivamente la circostanza che, in un giudizio promosso per la sua esecuzione, sia stata ad esso viceversa negata efficacia tra le parti.

Il diritto alla provvigione del mediatore resta escluso, ad avviso della S.C., anche in caso di mancato rilascio della garanzia fideiussoria prevista ex art. 2 d.lgs. n. 122 del 2005 ove si tratti di immobile in costruzione non ancora ultimato e tale da non permettere il rilascio del certificato di agibilità, senza che rilevi la mancata eccezione dell'acquirente legittimato a far valere la nullità di protezione, dovendo tale questione essere rilevata d'ufficio (Cass. II, n. 9431/2025).

Con riferimento ai contratti simulati, la dottrina distingue a seconda se il mediatore sia o meno partecipe alla simulazione.

Nell'ipotesi in cui il mediatore sia partecipe, se la simulazione è assoluta, si ritiene che non potendosi sostenere che vi sia stata conclusione dell'affare nulla è dovuto al mediatore, mentre se si tratta di simulazione relativa la provvigione è dovuta e va commisurata al negozio dissimulato.

Nel caso inverso, il mediatore ha invece diritto alla provvigione in quanto, dovendosi considerare terzo di buona fede, a lui non sarebbe opponibile la simulazione ai sensi dell'art. 1415 (Azzolina, in Tr. Vas., 1955, 148).

La giurisprudenza risulta conforme alla dottrina: la S.C. ha invero ritenuto che la simulazione assoluta del contratto non è opponibile al mediatore estraneo all'accordo simulatorio al fine di escludere il suo diritto alla provvigione (Cass. III, n. 1153/1973).

La provvigione nei contratti nulli

Il legislatore non ha specificamente disciplinato l'ipotesi di nullità del contratto intermediato ai fini della provvigione.

La giurisprudenza ritiene che non può riconoscersi diritto alla provvigione qualora l'affare concluso dalle parti consista in un contratto nullo (Cass. III, n. 18779/2005).

Occorre evidenziare che la S.C. ha statuito che, poiché la sanzione della nullità prevista dall'art. 40 l. n. 47/1985 per i negozi relativi ad immobili privi della necessaria concessione edificatoria trova applicazione nei soli contratti con effetti traslativi e non anche con riguardo ai contratti con efficacia obbligatoria, il mediatore ha diritto alla provvigione anche nel caso in cui il preliminare abbia ad oggetto un immobile privo della concessione edificatoria, essendosi comunque costituito tra le parti un valido vincolo giuridico (Cass. III, n. 28456/2013; Cass. III, n. 13260/2009).

Parte della dottrina ritiene, invece, che il disposto dell'art. 1757 sia applicabile anche nell'ipotesi di nullità del contratto intermediato (Azzolina, in Tr. Vas., 1955, 139).