Indennizzo assicurativo per danni da eventi atmosferici: è sempre dovuto al condominio?

Massima

La proposta di liquidazione dell’indennizzo del danno subìto dal Condominio da parte della Compagnia di assicurazioni, non sottoscritto dalle parti può avere pacifica esecuzione da parte di quest’ultima mediante il pagamento al Condominio della prima tranche dell’indennizzo. Tale comportamento concludente della Compagnia assicurativa supera la riserva di approvazione e la mancata sottoscrizione, integrando l'accettazione della proposta di liquidazione e il riconoscimento del diritto dell'assicurato all'indennizzo nella misura concordata. L'avvenuta erogazione di un acconto costituisce, inoltre, riconoscimento del diritto di credito dell'attore e preclude una successiva contestazione sul quantum debeatur nei termini già definiti, salvo diversi accordi.

Il caso

Con atto di citazione, un Condominio conveniva in giudizio la propria Compagnia di assicurazioni per sentirla condannare al pagamento del saldo lavori per opere eseguite sull’edificio condominiale a causa dei danni riportati a seguito di una tromba d’aria occorsa in data 5 agosto 2020.

L’Assicurazione aveva negato la copertura dei costi a saldo dei lavori per essere i medesmi eseguiti oltre il termine di dodici (12) mesi; essa rimaneva contumace nel giudizio.

La causa, ritenuta matura per la decisione sulla base della documentazione prodotta, veniva rinviata per la discussione orale e decisione ex art. 281-sexies c.p.c. e concessione termine per note conclusive.

Il Tribunale accoglieva la domanda proposta dal Condominio e condannava la Compagnia al pagamento richiesto oltre interessi legali ai sensi dell’art. 1284, comma 4, c.c. nonché alla rifusione delle spese di lite.

La questione

Si tratta di verificare se il Condominio, dotato di polizza assicurativa per i danni da agenti atmosferici, possa ottenere l’indennizzo per i danni subiti e, qualora ne sia stato riconosciuto l’importo da liquidare da parte dell’Assicurazione, abbia o meno diritto di ricevere il saldo dell’indennizzo (dopo il pagamento avvenuto di una prima tranche) in caso di presunto mancato rispetto del termine di esecuzione dei lavori entro dodici (12) mesi dalla chiusura del sinistro.

Le soluzioni giuridiche

Pur nella semplicità della vicenda oggi in commento, il tema della copertura assicurativa di un edificio condominiale offre lo spunto per alcune riflessioni, anche su come gestire a livello condominiale l’accadimento di un evento atmosferico nefasto che cagiona danni gravi all’immobile.

Verificata la regolarità del contradditorio - la Compagnia convenuta resta contumace - il Condominio fornisce la prova documentale del proprio diritto di credito: la produzione della polizza assicurativa vigente; la quietanza di pagamento del relativo premio; la verificazione del danno in Condominio a seguito della tromba d’aria del 5 agosto 2020; l’apertura del sinistro; la proposta di liquidazione del danno da parte della Assicurazione e il pagamento di una prima tranche dell’indennizzo.

La Compagnia, contumace nel giudizio di merito, rifiutava il pagamento del saldo lavori che doveva avvenire previa dimostrazione dell’avvenuta esecuzione dei lavori entro dodici (12) mesi dalla chiusura del sinistro ovvero entro la data del 5 agosto 2021.

I lavori si concludevano a giugno 2022 a causa della pandemia da Covid-19 che impediva lo svolgimento delle assemblee condominiali per l’approvazione delle opere e l’esecuzione materiale degli interventi.

Secondo il giudice di prime cure, la condotta assunta dalla Compagnia che, proponendo una liquidazione del danno subito, seppur non sottoscritta dalle parti, che ha avuto un principio di esecuzione nel pagamento del primo acconto dell’indennizzo, non può che determinare il riconoscimento del diritto dell'assicurato all'indennizzo nella misura concordata e impedisce una successiva contestazione da parte della Compagnia sul quantum nei termini già definiti.

Infatti - come statuito dal giudicante veneto - quando la Compagnia riconosce l’operatività della garanzia assicurativa e valuta i danni (l’ammontare di essi veniva indicato dal Condominio sulla base delle fatture relative ai lavori di riparazione necessari e supportate dalle foto dei luoghi) deve provvedere al pagamento entro giorni trenta (30).

Eventualmente gravava sulla Compagnia eccepire la decadenza del diritto al saldo per il superamento di un presunto termine concordato dalle parti; circostanza invero non verificatasi.

Inoltre, osserva sempre il Tribunale di Treviso, quand’anche detto termine fosse esistito, il ritardo nell'esecuzione dei lavori sarebbe stato comunque giustificabile alla luce della situazione pandemica da Covid-19 e delle conseguenti restrizioni governative, tali da integrare gli estremi del legittimo impedimento e della causa di forza maggiore.

La domanda di pagamento del saldo dell'indennizzo viene così accolta e riconosciuti gli interessi legali ai sensi dell'art. 1284, comma 4, c.c., dalla data della messa in mora fino al saldo effettivo; il pagamento delle spese di lite segue la soccombenza e vengono pertanto poste a carico della Compagnia convenuta.

Osservazioni

La pronuncia in oggetto offre uno spunto di riflessione su di un argomento sempre molto attuale ma forse poco discusso: più che la polizza di assicurazione del condominio, che ormai è un adempimento pressochè familiare e imprescindibile di ogni attività di gestione, ciò che merita un attento focus è la procedura di gestione del sinistro in condominio.

L'Amministratore, quale rappresentante dei condomini, è il soggetto sottoscrittore della polizza di assicurazione ed è tenuto alla gestione dei rapporti con la compagnia assicurativa in caso di sinistro, nel caso di specie del verificarsi di danni al tetto condominiale e le conseguenti infiltrazioni derivanti dall’abbattimento di una tromba d’aria sull’edificio condominiale, oltre ad averne la rappresentanza per ogni eventuale azione.

Per la precisione, «la circostanza che il condominio sia un ente di gestione, sprovvisto di personalità giuridica, non comporta che, nel caso di polizza stipulata dal condominio in persona dell’amministratore, ciascun condomino possa sostituirsi all’amministratore stesso ed agire, nel proprio interesse, nei riguardi dell’assicuratore; la rappresentanza spetta, infatti, comunque all’amministratore ed il singolo condomino non può agire nel proprio interesse nei riguardi dell'assicuratore» (così Cass. civ., sez. III, 20 febbraio 2019, n. 4245; conforme Trib. Genova 7 giugno 2018).

Gli adempimenti fondamentali che incombono in capo all’Amministratore si possono riassumere in alcuni passi indispensabili per una corretta gestione del sinistro.

Ai sensi dell'art. 1913 c.c., l'Amministratore è tenuto a denunciare il sinistro alla Compagnia assicurativa entro tre (3) giorni da quando ne è venuto a conoscenza mediante una comunicazione contenente una descrizione dettagliata dell'accaduto, le possibili cause, l'esatta ubicazione del danno e i recapiti di tutti i soggetti coinvolti.

Trattasi di obbligo e non semplice onere in quanto - secondo la Suprema Corte - «l'avviso all'assicuratore in caso di sinistro, previsto dall'art. 1913 c.c., si connota in termini di obbligo e non di mero onere, il cui inadempimento è da considerarsi doloso quando l'assicurato è consapevole dell'obbligo previsto dalla norma ed ha avuto la cosciente volontà di non osservarlo, perdendo in questo caso il diritto all'indennità, ai sensi dell'art. 1915, comma 1, c.c.» (così Cass. civ., sez. III, 8 ottobre 2024, n. 26294).

La comunicazione deve essere formale e, quindi, avvenire mediante l'invio di una PEC (Posta Elettronica Certificata) o di una raccomandata da parte dell’amministratore.

L’importanza della comunicazione effettuata dall’Amministratore alla Compagnia determina e manifesta anche la possibilità e/o doverosità, nei confronti dell’Ente gestito, di esercitare il diritto all'indennità derivante da una valida copertura assicurativa.

Infatti, «l'avviso di sinistro previsto dall'art. 1913 c.c. svolge la funzione di mettere l'assicuratore in grado di accertare tempestivamente le cause del sinistro e l'entità del danno prima che possano disperdersi le eventuali prove. Tale funzione non esclude che l'avviso scritto di sinistro dato all'assicuratore costituisca anche manifestazione della volontà dell'assicurato di esercitare il diritto all'indennità e consista dunque in un atto di costituzione in mora idoneo ad interrompere la prescrizione, salvo che il tenore specifico dell'avviso di sinistro sia tale da far escludere che con esso l'assicurato abbia inteso far valere anche la propria pretesa» (così Cass. civ., sez. III, 14 febbraio 2000, n. 1642).

Poi nei giorni successivi alla denuncia, la Compagnia e/o l’Agenzia incarica della trattazione del sinistro nominerà un proprio perito fiduciario il quale avrà il compito di svolgere un sopralluogo al fine di stimare l'entità del danno, le cause e di procedere ad una valutazione onde accertare se il sinistro rientri nella copertura dalla polizza.

Il perito redige, poi, un documento tecnico - c.d. accertamento conservativo - la cui funzione è quella di cristallizzare la situazione di fatto conseguente all’accadimento del sinistro e di quantificare in via definitiva l'ammontare del danno indennizzabile, comunque subordinato all'approvazione finale del liquidatore della compagnia, ovvero il soggetto referente per la trattazione stragiudiziale del danno.

La Suprema Corte (Cass. civ., sez. III, 05 febbraio 2021, n. 2831) è stata chiara nel ribadire che l'accertamento conservativo non costituisce un riconoscimento di debito da parte della Compagnia assicurativa, non essendo una “prova certa” o vincolante del quantum dovuto per il risarcimento automatico, ma avrebbe invece valore per una liquidazione equitativa del danno.

Infatti, la giurisprudenza riconosce all'accertamento conservativo un valore probatorio primario se l'ammontare preciso del danno è di difficile quantificazione, divenendo uno strumento di valutazione del Giudice per procedere a una liquidazione equitativa ex art. 1226 c.c.

Anche nella malaugurata ipotesi in cui l’Amministratore non avesse provveduto al tempestivo pagamento del premio della polizza assicurativa condominiale, con conseguente rifiuto della Compagnia assicuratrice di liquidare l'indennizzo, si è ritenuto che «in tema di risarcimento del danno derivante da responsabilità dell'amministratore di condominio per mancato pagamento del premio assicurativo, l'atto di accertamento conservativo sottoscritto dal danneggiato e dal perito della compagnia assicuratrice, pur non costituendo riconoscimento di debito e pur essendo subordinato alla ratifica dell'assicuratore, può essere utilizzato come elemento rilevante ai fini della valutazione equitativa del danno ex art. 1226 c.c., quando risulti che l'unica ragione ostativa alla liquidazione dell'indennizzo sia stata l'inoperatività della polizza per omesso pagamento del premio e non vi siano contestazioni sulla stima del danno da parte della compagnia» (App. Roma 14 settembre 2023, n. 5784); con ciò sottolineando l’importanza ed il rilevo da attribuire all’accertamento conservativo eseguito dal perito assicurativo.

Nel caso sub iudice, non essendoci problematiche circa la operatività della polizza, l’indennizzo dovuto al Condominio si è arenato all’atto di liquidazione del saldo della somma concordata da parte della Assicurazione che aveva eccepito il (presunto) mancato rispetto di un termine di dodici (12) mesi dalla chiusura del sinistro per l'esecuzione dei lavori di riparazione.

Vero è che i lavori di ripristino e/o riparazione erano durati oltre l’anno (complice la pandemia da Covid-19 per tutti i motivi già noti) ma è vero anche che il termine di dodici (12) mesi non ha trovato alcun riscontro documentale né nell'atto di liquidazione, né nelle condizioni generali di polizza, documenti entrambi prodotti nel giudizio.

L'art. 2.11 delle condizioni di polizza prevedeva unicamente, e a buon diritto, che l’Assicurato acquistava il diritto al pagamento dell'intero indennizzo solo se dava garanzia della riparazione o ricostruzione del fabbricato senza specificare alcun termine perentorio per fornire tale garanzia; inoltre l'art. 2.12 stabiliva che, una volta verificata l'operatività della garanzia, valutato il danno e ricevuta la documentazione necessaria, la Compagnia doveva provvedere al pagamento entro trenta (30) giorni.

Ecco che il giudice del primo grado, adito per statuire sulla legittimazione o meno del Condominio a vedersi riconoscere il saldo dell’indennizzo concordato, non può che attestare la propria decisione sulla riconosciuta (e non contestata) operatività della polizza e l’atto di liquidazione del danno che - anche se sprovvisto della approvazione e sottoscrizione della Compagnia - aveva avuto già pacifica esecuzione mediante il pagamento della prima tranche dell'indennizzo, rilevando come «tale comportamento concludente della compagnia assicurativa supera la riserva di approvazione e la mancata sottoscrizione, integrando l'accettazione della proposta di liquidazione e il riconoscimento del diritto dell'assicurato all'indennizzo nella misura concordata».

L’atto di liquidazione costituisce il documento conclusivo e definitivo della procedura di sinistro e in esso viene determinato l’importo da liquidare al Condominio con cui le parti medesime chiudono ogni rapporto residuo sull’evento dannoso.

Si tratta a tutti gli effetti di una quietanza liberatoria, che comporta la rinuncia a qualsiasi ulteriore pretesa nei confronti della Assicurazione e/o contestazioni sul concordato indennizzo ovvero una definizione risolutiva con valore liberatorio.

Quanto all'onere probatorio - di cui già si era discusso - il Condominio assicurato aveva già dimostrato che si era verificato un evento coperto dalla garanzia assicurativa e che esso ha causato il danno di cui si reclama il ristoro, restando nella valutazione discrezionale del giudice di merito l'apprezzamento delle risultanze probatorie acquisite (Cass. civ., sez. III, 18 marzo 2025, n. 7216).

Riferimenti

Bordolli, L’assicurazione nel condominio, in Immob. & proprietà, 2012, fasc. 3;

Scalettaris, La polizza di assicurazione di cui al nuovo 3° comma dell’art. 1129 c.c., in Arch. loc. e cond., 2014, 308;

Tortorici, L’assicurazione: obblighi dell’amministratore, in Amministr. immobili, 2013, 666.